Serviço · Direito Imobiliário

Usucapião e Adjudicação Compulsória

Usucapião e adjudicação compulsória em Aracaju e Brasília: da posse ou do contrato quitado até a propriedade registrada no seu nome.

Quem ocupa um imóvel há anos, ou pagou por ele e nunca recebeu a escritura, pode ter o direito de registrá-lo no próprio nome. Analisamos o seu caso e conduzimos o procedimento em cartório ou na Justiça, do início ao registro.

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Aracaju/SE · Matriz Brasília/DF · Filial OAB/SE nº 7.875

O que é

Posse e contrato quitado não bastam: é preciso registrar

A usucapião reconhece como dono quem exerce a posse de um imóvel por tempo prolongado, de forma contínua, sem oposição e com intenção de dono. A adjudicação compulsória serve para quem comprou e pagou, mas não consegue a escritura porque o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu.

As duas podem ser feitas em cartório, pela via extrajudicial, ou na Justiça. A escolha depende do tempo de posse, dos documentos disponíveis e de quem está do outro lado: herdeiros, empresas, bancos ou o próprio poder público. O primeiro passo é sempre a análise da matrícula e da história da posse.

Caminhos

Qual caminho se aplica ao seu imóvel

Usucapião extrajudicial

Reconhecimento da propriedade direto no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando não há conflito.

Usucapião judicial

Ação na Justiça para os casos com oposição, documentação incompleta ou pedido negado pelo cartório.

Usucapião especial urbana e familiar

Modalidades com prazos menores para imóveis urbanos usados como moradia e para o cônjuge que permaneceu no imóvel.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Obtenção do registro em cartório quando o contrato está quitado e o vendedor não assina a escritura.

Adjudicação compulsória judicial

Ação para transferir o imóvel quando há resistência do vendedor ou dos herdeiros dele.

Defesa e impugnação

Atuação para proprietários, herdeiros e confrontantes que precisam contestar um pedido de usucapião ou de adjudicação.

Como funciona

Do diagnóstico ao registro em seu nome

Diagnóstico

Você envia os documentos do imóvel e conta a história da posse ou da compra.

Análise jurídica

Verificamos a matrícula, o tempo de posse e as provas disponíveis.

Escolha da via

Cartório ou Justiça, com etapas, prazos estimados e custos.

Execução

Reunimos provas, notificamos os envolvidos e conduzimos o procedimento.

Registro

O imóvel passa a constar no seu nome na matrícula.

Saiba mais

Guias sobre usucapião e adjudicação compulsória

Reunimos análises de casos reais e decisões recentes dos tribunais. Cada guia explica, em linguagem clara, o que muda para quem quer regularizar o imóvel.

Posse precária: por que ela trava a usucapião

Quem ocupa com permissão ou deixa de pagar o imóvel pode não ter direito à usucapião. Ler o guia →

Usucapião extrajudicial negada: o que fazer

Por que o cartório e o CSM/SP recusaram o pedido de um sócio, e o que aprender com isso. Ler o guia →

Usucapião de imóvel penhorado e fraude fiscal

Quando a dívida tributária do antigo dono interfere na usucapião, segundo o STJ. Ler o guia →

Herdeiro com posse exclusiva pode usucapir?

Quando um herdeiro pode pedir a usucapião contra os demais. Ler o guia →

Usucapião conjugal: requisitos

O direito do cônjuge que ficou no imóvel após o abandono do lar. Ler o guia →

Usucapião especial urbana e tempo de posse

Por que não é possível somar a posse de terceiros para completar os 5 anos. Ler o guia →

Usucapião de imóvel de economia mista

É possível usucapir um imóvel de empresa com capital público? Ler o guia →

Adjudicação compulsória prescreve?

O que decidiu o STJ sobre o prazo para pedir a escritura. Ler o guia →

Herdeiros não assinam a escritura: o que fazer

Como a adjudicação compulsória resolve a recusa dos herdeiros do vendedor. Ler o guia →

Vendedor faleceu: como obter a escritura

O caminho da ação de adjudicação contra o espólio e os herdeiros. Ler o guia →

Veja também os guias de regularização de imóveis →

Quem conduz

A equipe que conduz o seu caso

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio gestor · Líder da área imobiliária

OAB/SE nº 7.875. Mestre em Direito Privado e Tecnologia (IDP), Presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano da OAB/SE e autor de obra sobre tokenização e estruturação jurídica imobiliária. Mais de uma década dedicada ao Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico.

Conheça o perfil completo do Dr. Andress →

Advogada Pleno · OAB/SE 12.386

Dra. Jessica Rocha Bomfim

Direito Civil, Imobiliário e Tributário

Pós-graduanda em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Seis anos de experiência, com vivência prática no mercado imobiliário que agrega visão estratégica à área.

Advogado parceiro

Dr. Diego Pinheiro Caraciolo

Direito Civil, Imobiliário e Empresarial

Advogado parceiro do escritório, com atuação em demandas cíveis, imobiliárias e empresariais que apoiam os processos de regularização.

Onde estamos

Atendimento em Aracaju e em Brasília

Matriz

Aracaju/SE

Av. Rio Branco, 186, Edf. Oviedo Teixeira, Salas 511/515, Centro. CEP 49010-030.

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Filial Tribunais Superiores

Brasília/DF

SHS Quadra 6, Conjunto A, Bloco E, Ed. Business Center (Complexo Brasil 21), Sala 1303, Asa Sul. CEP 70316-902.

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A presença em Brasília é um diferencial: além do atendimento local em Sergipe, acompanhamos demandas junto aos Tribunais Superiores, o trabalho regulatório e a assessoria legislativa.

Dúvidas frequentes

Perguntas sobre usucapião e adjudicação compulsória

Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?

A usucapião reconhece a propriedade pela posse prolongada. A adjudicação compulsória é para quem tem contrato de compra quitado e não consegue a escritura.

Quanto tempo de posse é preciso para a usucapião?

Depende da modalidade. Os prazos variam de 2 a 15 anos, conforme o tipo de imóvel, o uso como moradia e a existência de justo título.

A usucapião pode ser feita em cartório?

Sim. Quando não há conflito e a documentação está completa, o pedido pode ser feito no cartório de registro de imóveis, sempre com advogado.

Quanto custa uma usucapião?

O valor depende da via, do valor do imóvel e da complexidade do caso. Na análise inicial apresentamos uma estimativa de custos e prazos.

O que acontece se o cartório negar a usucapião extrajudicial?

É possível corrigir as pendências e reapresentar o pedido ou levar o caso à Justiça.

Herdeiro pode pedir usucapião do imóvel da herança?

Em alguns casos, sim, quando um herdeiro exerce sozinho a posse, com intenção de dono e sem oposição dos demais.

Imóvel financiado ou penhorado pode ser usucapido?

Há restrições importantes, e a resposta depende do tipo de financiamento e da origem da dívida. Os tribunais superiores já decidiram sobre esses casos.

O vendedor faleceu antes de passar a escritura. Ainda dá para regularizar?

Sim. A adjudicação compulsória pode ser proposta contra o espólio ou os herdeiros do vendedor.

Existe prazo para pedir a adjudicação compulsória?

Veja o que o STJ decidiu sobre o tema no nosso guia de prescrição da adjudicação compulsória.

Quais documentos preciso reunir para começar?

Em geral: matrícula ou certidão do imóvel, documentos pessoais, contrato de compra (se houver), comprovantes de pagamento e provas da posse, como contas, IPTU e fotos.