Uma empresa de Suzano pediu em cartório a usucapião extrajudicial de um terreno que pertencia ao seu próprio sócio administrador. O oficial apontou óbices, o juiz-corregedor manteve a dúvida e o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo negou o pedido. O caso, julgado em agosto de 2026, revela um filtro que pouca gente conhece: a exigência de justa causa. Neste artigo, você entende por que o pedido foi negado, quais são os requisitos da usucapião extrajudicial e quando a via de cartório simplesmente não fecha.
O caso: a empresa que tentou usucapir o terreno do próprio sócio
O caso veio da Comarca de Suzano, em São Paulo. Uma empresa pediu em cartório a usucapião extrajudicial de uma área de 9.419 m² registrada em nome do seu próprio sócio administrador. Além disso, o pedido incluía outros 13.772 m² pertencentes a um terceiro já falecido.
O oficial de registro apontou vários óbices e declarou a dúvida. Em seguida, o juiz-corregedor manteve as exigências. Por fim, o Conselho Superior da Magistratura do TJSP negou provimento ao recurso da empresa, na Apelação Cível 1008419-46.2025.8.26.0606, com voto da Corregedora Silvia Rocha, julgado em 13/08/2026 e publicado em 17/08/2026. O 26º Tabelionato de Notas de São Paulo publicou o inteiro teor do acórdão.
O resultado pode parecer duro. No entanto, cada óbice apontado ensina uma lição prática para quem pretende usar a via de cartório. Por isso, vale examinar um a um.
O que é a usucapião extrajudicial e quais são os requisitos
A usucapião extrajudicial é o procedimento que permite reconhecer a propriedade pela posse diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. Afinal, ela existe desde a Lei 13.465/2017, que criou o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Depois, o Provimento CNJ 149/2023 disciplinou o rito em todo o país.
Na prática, o requerimento precisa vir acompanhado de algumas peças essenciais. Do contrário, o oficial nem sequer analisa o mérito.
Fluxo básico da usucapião extrajudicial em cartório
Ata notarial
O tabelião lavra a ata reconhecendo o tempo de posse do interessado.
Planta e memorial
Profissional habilitado assina a planta e o memorial descritivo do imóvel.
Requerimento
O interessado protocola o pedido no cartório de registro de imóveis da situação do bem.
Anuência ou notificação
Titulares e confrontantes anuem na planta ou recebem notificação pessoal.
Registro
Sem óbices, o oficial registra a aquisição na matrícula do imóvel.
Vale dizer que o art. 216-A, §2º, da LRP impõe a notificação pessoal, ou por carta com aviso de recebimento, de titulares e confrontantes sempre que a planta não traz a assinatura deles. Ou seja, a lei desenhou o rito para dar ciência real a quem a decisão pode afetar.
A regra da justa causa: por que a usucapião extrajudicial foi negada
O núcleo da decisão está no art. 410, §2º, do Código de Normas Notariais e Extrajudiciais, inserido pelo Provimento CNJ 149/2023. A norma obriga o requerente a justificar o óbice que impediu a escrituração ordinária do imóvel. Em outras palavras, quem pede usucapião em cartório precisa explicar por que não lavrou uma escritura comum.
Essa exigência tem uma razão clara. A usucapião extrajudicial não pode virar atalho para driblar as formalidades notariais nem os tributos devidos, como o ITBI. Portanto, se não existe justa causa, o registrador deve rejeitar o pedido.
No caso de Suzano, o imóvel estava em nome do próprio sócio da empresa requerente. Dessa forma, não havia qualquer obstáculo à via ordinária: bastava uma escritura. O CSM/SP concluiu, então, que faltava justa causa para o rito extrajudicial.
Atenção: justificar o óbice com declaração falsa não é saída. A conduta configura crime de falsidade e pode gerar responsabilização penal do declarante.
Imóvel no nome do sócio ou de familiar: os caminhos certos
Quando o imóvel pertence ao próprio sócio da empresa, a regularização tem caminhos próprios e conhecidos. O primeiro é a integralização do imóvel no capital social. O segundo é a escritura de compra e venda entre o sócio e a pessoa jurídica.
Ambos respeitam o princípio da continuidade registral. Ou seja, cada transferência entra na matrícula na ordem correta, a partir do titular registral atual. Além disso, há uma questão de interesse de agir: a via extrajudicial só se justifica quando é útil e necessária, o que não ocorre quando a escritura está ao alcance das partes.
Da mesma forma, o raciocínio vale para a família. Se o terreno está em nome do pai, do irmão ou de um cônjuge, a solução passa por doação, compra e venda ou partilha, e não pela usucapião. Por fim, veja o quadro resumo:
| Situação | Caminho adequado |
|---|---|
| Imóvel do sócio que a empresa usa | Integralização no capital social ou escritura de compra e venda |
| Imóvel de familiar cedido sem contrato | Doação, compra e venda ou formalização da cessão, conforme o caso |
| Imóvel herdado e ainda não partilhado | Inventário e partilha entre os herdeiros |
| Posse real sobre imóvel de terceiro, sem título | Usucapião extrajudicial, se houver justa causa e requisitos completos |
Proprietário falecido: a notificação deve chegar aos herdeiros
O segundo óbice do caso envolvia a área do terceiro falecido. Pela saisine, os direitos sobre a herança transmitem aos herdeiros desde a abertura da sucessão. Por isso, a notificação não pode ir a um morto: ela deve chegar aos sucessores.
O ônus de identificar e localizar os herdeiros é do interessado. Conforme as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Capítulo XX do Tomo II), a notificação por edital é excepcional e subsidiária. Ela só cabe depois de esgotadas as diligências para encontrar os sucessores.
O próprio CSM/SP já havia decidido isso na Apelação 1005090-16.2020.8.26.0278, julgada em 25/11/2022. Na ocasião, o colegiado veda a notificação por edital desde logo, sem demonstração de impossibilidade de localização. Além disso, no caso de Suzano, o voto rejeitou o uso de prova emprestada de processo judicial, por incompatível com o rito administrativo.
Curso d’água como confrontante: anuência dispensada, com ressalvas
O terreno de Suzano tinha ainda um córrego na divisa. Sobre esse ponto, vale uma novidade normativa: o art. 440-AX, §3º, II, “a”, do Código de Normas, incluído pelo Provimento CNJ 195/2025, dispensa a anuência do confrontante quando ele é bem público, como uma água pública. A dispensa alcança inclusive imóveis urbanos.
A regra, contudo, não é automática. É preciso apresentar prova documental oficial de que o curso hídrico é realmente público. No caso julgado, a empresa apenas pediu a notificação da concessionária de saneamento, e isso não bastou. Além disso, sem a delimitação correta do córrego, persiste o risco de sobreposição de polígonos entre a área pedida e o domínio público.
Duas vitórias parciais da requerente: edificação e CND
O voto do CSM/SP não foi integralmente contrário à empresa. Pelo contrário, dois pontos do acórdão trazem boas notícias para quem pesquisa usucapião extrajudicial.
A edificação não averbada entra na usucapião
Primeiro, o colegiado reconheceu que a aquisição originária pela usucapião alcança o terreno e as acessões. Assim, a construção erigida no solo também entra no pedido, mesmo sem averbação prévia. Nesse sentido, o Provimento CNJ 149/2023, no art. 417, §3º, dispensa o habite-se. O TJSP já aplicava a mesma lógica em julgados anteriores, como na Apelação 1001764-73.2019.8.26.0572 (6ª Câmara de Direito Privado, j. 22/08/2022).
O cartório não pode exigir CND para registrar
Segundo, o acórdão afastou a única exigência do oficial que passava dos limites: a certidão negativa de débitos. Conforme as ADI 173/DF e ADI 394/DF do STF, exigir CND como condição para ato registral é sanção política vedada. As Súmulas 70, 323 e 547 do STF fecham o mesmo cerco contra a cobrança oblíqua de tributo. O próprio CNJ aplicou esse entendimento em sede administrativa, no PP 0001230-82.2015.2.00.0000 e na liminar do PCA 0004034-71.2025.2.00.0000.
Quando a via extrajudicial não fecha: e agora?
Se os óbices persistirem, o procedimento extrajudicial se extingue. A partir daí, restam dois caminhos. O primeiro é suscitar a dúvida registral, levando a divergência ao juiz dos Registros Públicos, como explicamos no artigo sobre o que fazer quando o cartório nega o registro. O segundo é a ação judicial de usucapião, com produção ampla de prova.
Em Aracaju e no interior de Sergipe, o pedido de usucapião extrajudicial começa no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde fica o imóvel. Na prática, uma análise prévia da documentação evita meses de tramitação condenada ao insucesso. Muitas vezes, a escritura ordinária resolve em semanas o que o rito de usucapião não resolveria nunca.
No Amadeus & Santos, o trabalho começa pelo diagnóstico: existe justa causa? Os confrontantes e herdeiros são localizáveis? Há prova oficial dos limites? Só depois dessas respostas a equipe indica a via certa, seja o cartório, seja o Judiciário.
Perguntas frequentes
Posso pedir usucapião extrajudicial de um imóvel que está no nome do sócio ou de um familiar?
O proprietário falecido impede a usucapião extrajudicial?
O cartório pode exigir certidão negativa de débitos para registrar a usucapião?
Um córrego na divisa do terreno é confrontante? Preciso da anuência dele?
O cartório negou a sua usucapião extrajudicial?
Nossa equipe analisa o pedido, os óbices apontados e o melhor caminho para regularizar o imóvel. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
