A usucapião de imóvel penhorado pela dívida de outra pessoa configura fraude à execução fiscal? Para a 1ª Turma do STJ, não. Em maio de 2026, o colegiado decidiu que a presunção do art. 185 do Código Tributário Nacional não alcança a aquisição originária da propriedade pela posse, porque nesse caso não existe alienação nem oneração de bens pelo devedor. Assim, neste artigo, explicamos o que muda com a decisão. Também mostramos quando a dívida fiscal impede (ou não) a usucapião e como regularizar a posse em Aracaju e no Sergipe.
O caso do STJ: penhora e usucapião na mesma execução
O Recurso Especial 2.130.801, julgado pela 1ª Turma do STJ em maio de 2026, com relatório do ministro Paulo Sérgio Domingues, partiu de um caso concreto muito comum. Assim, a execução fiscal movida contra o Inmetro havia penhorado um imóvel. Esse mesmo imóvel era alvo de usucapião proposta por quem o possuía há anos. Dessa forma, a questão central era saber se a presunção de fraude à execução fiscal alcançaria a aquisição pela posse.
Por maioria de votos, o colegiado reformou a decisão do TRF da 2ª Região. O entendimento firmado é direto: a presunção do art. 185 do Código Tributário Nacional não se aplica, porque não há alienação ou oneração de bens. Logo, o fundamento do voto está na natureza originária do instituto e na função social da propriedade.
Em resumo: quem adquire imóvel por usucapião não compra, não recebe de graça e não onera patrimônio do devedor. Portanto, o art. 185 do CTN simplesmente não encontra terreno para operar nessa hipótese.
Por que a usucapião não é alienação de bens
A usucapião está no Código Civil, entre os arts. 1.201 e 1.205. O instituto permite que a posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta produza a aquisição originária da propriedade. Vale dizer, a propriedade nasce do tempo e do exercício pleno da posse.
Essa distinção importa diretamente para a execução fiscal. Com efeito, a fraude à execução exige um ato de disposição do devedor, como venda, doação ou garantia voluntária. No entanto, no usucapio ninguém transfere nada ao possuidor. A lei mesma confere a propriedade a quem exerce a posse com os requisitos legais. Desse modo, não há vontade negocial do devedor, e a presunção legal perde seu objeto.
Além disso, essa mesma lógica já sustenta outros entendimentos consolidados. Nesse sentido, o STJ já admitiu a usucapião até sobre o domínio útil de bem público concedido em enfiteuse (REsp 575.572/RS). Assim, a posse gera aquisição originária mesmo quando o bem carrega gravames.
O que o art. 185 do CTN presume
O art. 185 do Código Tributário Nacional trata da chamada fraude à execução fiscal. Em síntese, a lei presume fraude em um período definido. Esse período vai da constituição definitiva do crédito até o fim do prazo para embargos à execução fiscal.
Porém, a presunção tem pressuposto claro. Ou seja, ela só opera se existir alienação ou oneração praticada pelo próprio devedor. Além disso, a jurisprudência já limitou seu alcance temporal. Assim, o STJ entendeu no REsp 835.089/RS que a fraude não ocorre quando a alienação é anterior à execução fiscal. E, com mais razão, também é anterior à penhora.
Logo, o raciocínio do STJ no caso do Inmetro é consequência natural desse quadro. Se a alienação anterior à execução já escapa da presunção, a usucapião também escapa. Vale dizer, ela nem sequer envolve ato do devedor. Vale dizer, a decisão não criou exceção nova, apenas aplicou a lógica da lei ao instituto da usucapião.
Imóvel penhorado ou hipotecado pode ser usucapido?
A resposta curta é sim, com ressalvas. Além disso, o próprio STJ reforçou o ponto em 2026. No REsp 2.197.468/SC, a 3ª Turma reconheceu a usucapião extraordinária de imóvel gravado com hipoteca. O fundamento é a aquisição originária da propriedade. Portanto, o gravame não impede o curso da prescrição aquisitiva.
No entanto, existe um limite que merece atenção. Em sede trabalhista, a SDI-2 do TST manteve decisão que anulou usucapião de imóvel penhorado em execução trabalhista, no contexto concreto daquele caso. Vale dizer, esse precedente não contradiz o STJ em sede fiscal. Ele apenas mostra que o juiz analisa o tempo da posse e a boa-fé de quem alega o direito.
Por isso, a conclusão prática é equilibrada. Assim, o gravame não bloqueia a usucapião. Contudo, a prova da posse precisa ser sólida e anterior aos fatos da execução. Com efeito, posse construída depois da penhora, com aparência de simulação, pode ser invalidada por fraude ou má-fé.
Como o Fisco pode reagir na prática
Se a usucapião não configura fraude à execução fiscal, isso não significa que o Fisco fique sem reação. Com efeito, quando a penhora consta do registro, o possuidor deve observar trâmites próprios. Desse modo, cabe citar o ofício de registro da penhora e envolver a execução fiscal. As regras processuais estão no Código de Processo Civil.
Além disso, é preciso distinguir os caminhos. Assim, os embargos de terceiro do art. 1.050 do CPC protegem quem alega propriedade ou posse sobre bem penhorado para execução alheia. Por outro lado, a fraude à execução fiscal é matéria distinta, ligada a atos de disposição do próprio devedor. Logo, uma via não substitui a outra, e cada uma tem requisitos próprios.
A propósito, o art. 792, IV, do CPC ajuda a calibrar o tema. Segundo o dispositivo, a alienação ou a oneração é fraude nesse contexto. O requisito é claro: ao tempo do ato, tramitava ação capaz de reduzir o devedor à insolvência. Vale dizer, a lei processual também exige um ato de disposição, e não a mera passagem do tempo.
Como funciona a usucapião de imóvel na prática
Portanto, a regularização da posse segue um caminho relativamente previsível. Contudo, cada etapa exige documentos e estratégia próprios.
Etapas da usucapião de imóvel
Diagnóstico da posse
Reunimos provas: IPTU, contas, testemunhas, fotos e histórico de ocupação.
Escolha da modalidade
Analisamos a via extrajudicial (art. 216-A da LRP) ou a ação judicial no juízo competente.
Propositura e citações
Citamos vizinhos, o Fisco e eventuais credores com gravame registrado na matrícula.
Registro da propriedade
Com o título, averba-se a aquisição originária na matrícula do Registro de Imóveis.
Nesse sentido, a etapa mais sensível costuma ser a primeira. Assim, sem prova robusta da posse, o pedido fracassa antes de discutir penhora, hipoteca ou fraude.
Prazos e modalidades da usucapião
A lei prevê modalidades com prazos distintos, conforme a natureza da posse. Além disso, o contexto urbano ou rural altera requisitos específicos. Vale dizer, para a usucapião de imóvel urbano, os dois cenários mais comuns são estes:
| Modalidade | Prazo | Requisito central |
|---|---|---|
| Usucapião ordinária (art. 1.238 do Código Civil) | 10 anos | Posse mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição do titular |
| Usucapião extraordinária (art. 1.240 do Código Civil) | 15 anos | Posse prolongada, ainda que com oposição do titular |
Por fim, vale lembrar que posse justa ou não, o período começa a contar da posse como dono. Desse modo, documentos antigos e testemunhas com memória do início da ocupação fazem toda a diferença.
Usucapião ou inventário: qual a via segura?
Na prática, muitas pessoas confundem as duas soluções. Contudo, elas servem a situações diferentes. Assim, quando existe relação sucessória, como herdeiros de falecido, a via natural costuma ser o inventário ou a adjudicação. Ambas transferem o bem pelo vínculo familiar.
Por outro lado, sem vínculo com o antigo titular e com posse prolongada, a usucapião de imóvel é a saída técnica. Além disso, a decisão do STJ de 2026 dá mais segurança a quem regulariza imóvel penhorado por dívida fiscal alheia. A condição é a posse anterior, comprovada e de boa-fé.
Nesse sentido, a análise deve ser individual. Vale dizer, cabe ao advogado verificar matrícula, certidões, histórico da execução e provas da posse antes de escolher o caminho. Com efeito, essa diligência prévia evita ações fracassadas e custos desnecessários.
Usucapião em Aracaju e no Sergipe
Em Aracaju, a ação de usucapião tramita perante o Poder Judiciário de Sergipe, com varas especializadas, e termina no Registro de Imóveis da competência do imóvel. Além disso, a serventia registral recebe a decisão judicial e promove o registro da aquisição originária na matrícula.
Contudo, nem todo caso precisa de ação. Assim, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite a via extrajudicial. Nesse cenário, sem oposição de interessados, o tabelião registral instrui o procedimento com certidões e publicações. Logo, o custo e o tempo caem bastante.
Em suma, o recorte local importa. Vale dizer, a experiência da serventia e a organização documental definem o sucesso da regularização no Sergipe.
Perguntas frequentes
Imóvel penhorado pode ser usucapido?
A dívida fiscal do antigo dono impede a usucapião?
A usucapião cancela a penhora?
Quanto tempo leva a usucapião de imóvel urbano?
Existe usucapião extrajudicial no Sergipe?
Precisa regularizar um imóvel ocupado há anos?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
