A impenhorabilidade do bem de família protege a casa de quem deve, mesmo quando o imóvel vale milhões. No entanto, essa proteção tem limite, e ele está escrito na lei. Em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o alto valor de mercado do imóvel não autoriza relativizar a regra. Neste artigo, portanto, explicamos o que diz a Lei nº 8.009/1990, quais dívidas ainda permitem a penhora e o que esse julgado muda na prática para devedores e credores.
O que é a impenhorabilidade do bem de família
Com efeito, a Lei nº 8.009/1990 é curta e objetiva. Em seu art. 1º, ela estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívidas de qualquer natureza. Ou seja, a proteção alcança débitos cíveis, comerciais, fiscais, previdenciários e trabalhistas.
O fundamento, no entanto, está na Constituição. O art. 6º da Constituição Federal garante o direito à moradia, e a lei protege, em última análise, a dignidade da pessoa humana e a subsistência da família. Nesse sentido, o Código de Processo Civil reforça o instituto no art. 833, ao listar os bens que ficam fora da execução.
Além disso, a proteção não depende de casamento. Conforme a Súmula 364 do STJ, o conceito de impenhorabilidade do bem de família abrange também o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. Dessa forma, o que importa é a função do imóvel como moradia, e não a forma da família.
Atenção: a impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública. Por isso, ela pode ser alegada a qualquer tempo e, em tese, reconhecida pelo juiz mesmo de ofício.
Quando a proteção não se aplica: as exceções da lei
A lei desenha a proteção com critérios objetivos, mas também traz um rol taxativo de exceções. Assim, o art. 3º permite a penhora do bem de família em seis hipóteses. São elas:
- Financiamento do imóvel: crédito destinado à construção, reforma ou aquisição do próprio bem residencial.
- Pensão alimentícia: dívida de alimentos, inclusive honorários de advogado, que têm natureza alimentar.
- Tributos do imóvel: impostos devidos em função do bem de família, como IPTU e taxas municipais.
- Hipoteca: crédito garantido pelo próprio imóvel oferecido em garantia.
- Produto de crime: imóvel adquirido com recursos ilícitos ou pena que impõe perdimento de bens.
- Fiança em locação: bem oferecido como garantia em contrato de aluguel.
Ademais, o art. 4º da lei cuida da má-fé. Nessa hipótese, o devedor que, sabendo-se insolvente, adquire imóvel mais valioso para transferir a residência da família perde a proteção. Dessa forma, o juiz pode anular a venda ou transferir a impenhorabilidade para a morada familiar anterior.
Vale dizer, portanto, que o rol é exaustivo. O legislador listou as situações em que a moradia cede lugar ao crédito, e nenhuma delas menciona o valor de mercado do imóvel. Foi exatamente esse ponto que chegou ao STJ.
O julgado: mansão de R$ 4 milhões e dívida de R$ 14 mil
Nesse sentido, em 22 de junho de 2026, a 3ª Turma do STJ julgou o AREsp 2.791.033-PR, relatado pelo ministro Moura Ribeiro. Por unanimidade, o colegiado fixou a tese de que a regra da impenhorabilidade do bem de família não pode ser relativizada com base no alto valor de mercado do imóvel.
O caso, no entanto, chamava a atenção pelos números. O devedor residia em um condomínio de luxo, com mansões avaliadas em média em R$ 4 milhões, mas a dívida executada era de apenas cerca de R$ 14 mil. Além disso, tratava-se de honorários advocatícios, crédito de natureza alimentar, que o próprio direito privilegia.
O credor tentou várias medidas executórias e teve extrema dificuldade para localizar outros bens. Por isso, o Tribunal de origem entendeu razoável relativizar a proteção e determinar a venda do imóvel, com reserva de percentual para aquisição de outra moradia.
O STJ, no entanto, afastou essa solução. Na visão do relator, a tese de que imóveis de alto padrão ficariam fora da proteção não encontra amparo no texto da lei. Como ele registrou, o legislador poderia ter criado critérios de valor, localização ou suntuosidade, mas não o fez. Nesse sentido, permitir a penhora pelo valor econômico do bem introduziria critério subjetivo e grande insegurança jurídica.
Tese fixada: “A regra da impenhorabilidade do bem de família não pode ser relativizada com base no alto valor de mercado do imóvel” (AREsp 2.791.033-PR, 3ª Turma, rel. Min. Moura Ribeiro).
Por que o STJ não permite relativizar a regra
A razão central, portanto, é a segurança jurídica. A Lei nº 8.009/1990 é clara e taxativa: ou o imóvel é bem de família, ou se encaixa em uma das exceções legais. Além disso, não existe meio-termo estampado na lei, como a venda do imóvel com reserva de parte do valor. Dessa forma, o juiz não pode criar exceções que o legislador não escreveu.
Há, contudo, um matiz importante na jurisprudência. Em situações excepcionais, o STJ já admitiu a penhora de parte ideal do imóvel, quando é possível o desmembramento sem descaracterizar o bem. No entanto, para o bem de família indivisível de elevado valor, a jurisprudência é pacífica no sentido de afastar o art. 843 do CPC, isto é, a penhora por equivalência parcial do valor. Em outras palavras, o STJ protege a moradia inteira, não uma fração dela.
Assim, o equilíbrio entre credor e devedor não se faz pelo valor do imóvel, mas pelas vias que a lei oferece. Com efeito, o credor pode buscar outros bens, rendimentos e até a responsabilização por fraude à execução. Nesse sentido, esses caminhos, e não a relativização, são o contrapeso legítimo à proteção da moradia.
O que muda na prática para devedor e credor
Para o devedor, portanto, o julgado confirma que morar em imóvel de alto padrão não afasta a proteção legal. Contudo, isso não significa blindagem patrimonial total. Bens móveis de caráter suntuoso, por exemplo, não se incluem na impenhorabilidade. Além disso, outros imóveis e os rendimentos do devedor podem ser penhorados, sempre preservado o mínimo existencial.
Para o credor, por outro lado, a decisão reforça a importância de uma execução bem conduzida. Dessa forma, vale mapear o patrimônio com cuidado, verificar garantias reais e investigar possíveis fraudes. Logo, a ação de fraude contra credores e o art. 4º da Lei nº 8.009/1990 são instrumentos reais quando o devedor movimenta bens para escapar da dívida.
| Situação | Penhora possível? | Fundamento |
|---|---|---|
| Imóvel residencial, dívida comum, qualquer valor de mercado | Não | Lei 8.009/90, art. 1º; AREsp 2.791.033-PR |
| Imóvel financiado | Sim, pelo credor financiador | Lei 8.009/90, art. 3º, I |
| Dívida de pensão alimentícia ou honorários | Sim | Lei 8.009/90, art. 3º, II |
| Tributos do imóvel (IPTU, taxas) | Sim | Lei 8.009/90, art. 3º, III |
| Imóvel dado em hipoteca ou fiança de locação | Sim | Lei 8.009/90, art. 3º, IV e VI |
| Imóvel adquirido com produto de crime | Sim | Lei 8.009/90, art. 3º, V |
| Imóvel adquirido de má-fé para fugir da execução | Sim | Lei 8.009/90, art. 4º |
| Bens móveis suntuosos, outros imóveis e rendimentos | Sim, com limites | CPC, art. 833; mínimo existencial |
Como alegar a impenhorabilidade do bem de família
Caminho prático para quem tem a casa penhorada
Reúna a prova da moradia
Primeiro, junte certidão de matrícula atualizada, comprovantes de residência e contas do imóvel que demonstrem a função residencial da família.
Verifique as exceções
Em seguida, analise se a dívida não se encaixa no art. 3º da lei, como financiamento, alimentos ou tributos do próprio imóvel.
Alegue tempestivamente
Depois, apresente embargos ou impugnação ao juízo da execução, de preferência no prazo de 15 dias do art. 835 do CPC.
Preserve o mínimo existencial
Por fim, se rendimentos forem penhorados, requeira a reserva da parcela indispensável à subsistência da família.
Por se tratar de matéria de ordem pública, a impenhorabilidade pode ser reconhecida a qualquer tempo. Ainda assim, agir cedo evita leilão, bloqueios e custas que depois se mostram desnecessários. Por isso, a organização da prova documental antes de qualquer petição é o passo que mais muda o rumo do processo.
Impenhorabilidade em Aracaju e no interior de Sergipe
Na prática forense de Sergipe, por exemplo, a execução contra o imóvel da família costuma chegar sem planejamento prévio do devedor. Por isso, muita gente só descobre a penhora quando o bem já está bloqueado ou intimado para leilão. Nesses casos, a impugnação bem documentada costuma mudar o rumo do caso já na primeira instância.
Em Aracaju e no interior do Estado, atuamos tanto na defesa do devedor quanto na condução da execução para o credor. Dessa forma, analisamos a origem da dívida, a documentação do imóvel e as exceções aplicáveis antes de indicar qualquer medida. Assim, essa análise artesanal evita recursos desnecessários e preserva a moradia quando a lei a protege.
Perguntas frequentes
Penhora, exceções e prazo para reagir
Imóvel de luxo pode ser penhorado por dívida comum?
Não. Segundo o STJ, no AREsp 2.791.033-PR, o alto valor de mercado do imóvel não autoriza a relativização da impenhorabilidade do bem de família. No entanto, bens móveis suntuosos, outros imóveis e rendimentos podem ser penhorados, sempre observado o mínimo existencial.
Quais são as exceções à impenhorabilidade do bem de família?
O art. 3º da Lei nº 8.009/1990 lista seis hipóteses: financiamento do imóvel, pensão alimentícia, tributos devidos em função do bem, hipoteca, imóvel adquirido com produto de crime e imóvel dado em fiança de locação. Além disso, o art. 4º afasta a proteção de quem adquire imóvel mais valioso, de má-fé, para fugir da execução.
A impenhorabilidade pode ser alegada a qualquer tempo?
Sim. A matéria é de ordem pública, logo pode ser arguida a qualquer tempo e, em tese, reconhecida de ofício pelo juiz. Apesar disso, o ideal é alegar cedo, por meio de embargos ou impugnação no juízo da execução, para evitar leilão e custas.
Quem pode invocar a proteção
Pessoa solteira ou viúva tem direito ao bem de família?
Sim. A Súmula 364 do STJ reconhece que a impenhorabilidade alcança o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. Dessa forma, a proteção segue a função de moradia, e não a formação de um casamento.
Imóvel financiado ou dado em garantia é protegido?
Não contra o credor da própria garantia. O art. 3º, incisos I e IV, da Lei nº 8.009/1990 permite a penhora pelo financiador e pelo credor hipotecário do imóvel. Assim, quem oferece a casa como garantia não pode invocar a impenhorabilidade contra quem financiou ou emprestou com essa segurança.
Dívida de condomínio ou IPTU permite penhora do bem de família?
Tributos e taxas devidos em função do imóvel, como o IPTU, são exceção prevista no art. 3º, inciso III, da lei. Já a dívida de condomínio gera discussões mais delicadas, pois o condomínio não é tributo; nesses casos, portanto, vale analisar o caso concreto com cuidado antes de afirmar a proteção.
Seu imóvel foi penhorado ou existe execução contra você?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
