Desistir da compra de um imóvel na planta tem um custo previsto em lei. No distrato de imóvel, a incorporadora pode reter de 25% a 50% de tudo o que o comprador pagou, conforme o caso. Além disso, o STJ confirmou em 2026 que a retenção de 50% é válida quando o empreendimento tem patrimônio de afetação e o contrato prevê essa retenção de forma expressa. Por isso, entender a cláusula penal e a lógica coletiva da incorporação ajuda você a calcular o cenário antes de decidir.
O que é a cláusula penal no distrato de imóvel na planta
A cláusula penal é a multa prevista no contrato para o caso de desistência. Em outras palavras, ela define quanto o comprador perde se resolver sair do negócio por iniciativa própria. No distrato de imóvel na planta, essa multa ganhou regras próprias com a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
Antes dessa lei, a devolução seguia parâmetros construídos pela jurisprudência. Agora, porém, o texto legal fixa percentuais claros sobre o total pago. Por isso, o primeiro passo é saber exatamente qual regra vale para o seu contrato.
Os percentuais de 25% e 50%
Como regra, a incorporadora pode reter até 25% da quantia paga pelo adquirente, nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei do Distrato. Além disso, quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, o § 5º do mesmo artigo autoriza a retenção de até 50%.
Vale dizer: a multa incide sobre o que você já pagou, e não sobre o preço total do imóvel. Dessa forma, quem pagou R$ 200 mil pode perder de R$ 50 mil a R$ 100 mil, conforme o caso concreto.
Atenção. A multa do distrato de imóvel é calculada sobre os valores pagos, não sobre o valor de venda da unidade. Por isso, some tudo antes de decidir: entrada, parcelas mensais e parcelas intermediárias.
O que mudou com a Lei 13.786/2018
A Lei do Distrato não surgiu do nada. Antes de 2018, o STJ já protegia o comprador pela Súmula 543, firmada em 2015. Por esse entendimento, a resolução de contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor impõe a devolução imediata das parcelas: integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador deu causa à resolução.
Com a lei nova, por outro lado, o legislador escolheu regras distintas para os contratos posteriores. Em vez de uma retenção proporcional definida caso a caso, passaram a valer percentuais fixos de 25% e 50%. Além disso, a lei dispensa a incorporadora de alegar e provar prejuízo para aplicar a pena convencional.
Esse ponto, aliás, é importante. Afinal, ele mostra que a cláusula penal do distrato não funciona apenas como indenização entre duas partes: ela também protege a operação da obra como um todo.
Antes e depois da Lei do Distrato
| Cenário | Regra de devolução |
|---|---|
| Contrato anterior a 2018 | Súmula 543 do STJ: devolução parcial, com retenção proporcional, quando o comprador deu causa à resolução |
| Contrato após 2018, sem patrimônio de afetação | Retenção de até 25% da quantia paga (art. 67-A da Lei 4.591/64) |
| Contrato após 2018, com patrimônio de afetação | Retenção de até 50% da quantia paga, desde que pactuada (art. 67-A, § 5º) |
| Resolução por culpa exclusiva da construtora | Devolução integral e imediata das parcelas, conforme a Súmula 543 do STJ |
Quando o juiz pode reduzir a multa do distrato
O art. 413 do Código Civil permite a redução equitativa da penalidade em duas hipóteses. A primeira ocorre quando a obrigação principal foi cumprida em parte. A segunda ocorre quando a penalidade é manifestamente excessiva.
No entanto, o próprio texto legal impõe um limite à revisão. Ao reduzir a pena, o juiz deve considerar a natureza e a finalidade do negócio. É exatamente aí que entra a discussão mais recente sobre o distrato de imóvel na planta.
A natureza e a finalidade do negócio na incorporação
Nesse sentido, um artigo recente da coluna Migalhas Edilícias resume bem a tese da doutrina especializada. A finalidade do negócio na incorporação não se resume à relação entre um comprador e uma construtora. Ao contrário, todos os contratos convergem para um objetivo comum: concluir o empreendimento. Logo, cada desistência afeta a equação econômica da obra inteira.
Por essa razão, a tese sustenta cautela na revisão judicial. Se o juiz ignora a dimensão coletiva do contrato, ele avalia a pena como se o negócio fosse bilateral e isolado, o que não corresponde à realidade da incorporação.
A incorporação imobiliária como operação coletiva
De fato, o sistema jurídico trata a incorporação como um empreendimento único, ainda que cada unidade tenha contrato próprio. Assim, desde a Lei 4.591/64, a lei protege a obra como um todo. Por exemplo, após o registro prévio da incorporação, as promessas de compra e venda se tornam irretratáveis pela construtora, conforme o art. 32, § 2º, dessa lei.
O patrimônio de afetação
Ademais, a Lei 10.931/2004 criou o patrimônio de afetação. Com ele, os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e se destinam à conclusão da obra. Em outras palavras, o dinheiro dos compradores de um prédio não pode financiar outros projetos da empresa.
Daí a coerência da retenção maior. Como a afetação amarra os recursos à obra, cada desistência tende a impactar mais a operação, o que explica o teto de 50% previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64.
A impenhorabilidade dos créditos da obra
Além disso, o mesmo raciocínio aparece no Código de Processo Civil. O art. 833, XII, do CPC declara impenhoráveis os créditos da alienação de unidades sob incorporação, vinculados à execução da obra. Portanto, nem os credores da incorporadora alcançam esse dinheiro com facilidade.
Em resumo, registro prévio, irretratabilidade, afetação e impenhorabilidade apontam no mesmo sentido. A lei enxerga a incorporação como uma operação coletiva, e não como uma soma de contratos isolados.
O que o STJ decidiu em 2026 sobre a retenção de 50%
Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ decidiu, por unanimidade, o AgInt no REsp 2.159.971/SP, com relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira. O julgamento ocorreu em 15/06/2026, com publicação no DJeN de 18/06/2026, e consta do Informativo Extraordinário n. 32, de julho de 2026.
Com efeito, o entendimento firmado é este: a cláusula penal de 50% é válida em contrato regido pela Lei 13.786/2018 com patrimônio de afetação. Há, porém, uma condição: a retenção precisa estar expressamente pactuada, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64.
Na prática, o STJ confirmou a deferência à lei especial do distrato. Por isso, quem comprou na planta em empreendimento com afetação deve ler o contrato com atenção redobrada: se a cláusula de 50% está escrita, ela conta com o amparo desse julgado de 2026.
E os contratos anteriores a 2018?
Para contratos firmados antes da Lei do Distrato, a referência continua sendo a Súmula 543 do STJ. Nesses casos, a devolução é parcial quando o comprador deu causa à resolução, com retenção nos limites proporcionais adotados pela jurisprudência anterior à lei.
Além disso, o STJ afetou dois recursos repetitivos para discutir o tema. O Tema 1.465 trata dos limites de retenção em contratos anteriores à Lei 13.786/2018. O Tema 1.464, por sua vez, cuida dos lotes não edificados. Contudo, o mérito de ambos ainda aguarda julgamento. Por enquanto, portanto, não existe tese firmada nesses repetitivos, e o quadro pode mudar.
O que isso significa para quem comprou na planta em Aracaju
Em Aracaju e em outras cidades de Sergipe, boa parte dos lançamentos residenciais já opera com patrimônio de afetação. Assim, a chance de o seu contrato prever retenção de até 50% é real. Da mesma forma, os cartórios de registro de imóveis da capital registram incorporações e afetações com frequência, o que mantém o tema em evidência por aqui.
Antes de desistir, portanto, vale fazer as contas com calma. Além disso, confira se o contrato menciona a afetação e qual percentual de multa ele prevê. Se houver dúvida sobre o que o seu contrato diz, converse com um advogado imobiliário em Aracaju antes de assinar qualquer termo de distrato.
Antes de assinar o distrato, siga estes passos
Leia a cláusula penal
Localize no contrato o percentual de retenção e a menção ao patrimônio de afetação.
Some o que já pagou
Inclua entrada, parcelas mensais, intermediárias e taxas pagas à incorporadora.
Calcule os cenários
Aplique 25% e 50% sobre o total pago e veja quanto você receberia de volta.
Busque orientação
Verifique se há culpa da construtora, como atraso de obra, antes de decidir.
Perguntas frequentes
Posso desistir da compra do imóvel na planta?
Quanto eu perco se fizer o distrato?
A multa do distrato pode ser maior que 25%?
Sobre a construtora e os contratos mais antigos
E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?
Meu contrato é de antes de 2018. Qual regra se aplica?
Vai desistir do imóvel na planta ou quer entender o seu contrato?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em novembro de 2026.
