Comprar um imóvel na planta e depois precisar desistir é mais comum do que parece: desemprego, mudança de planos, obra que atrasa. A pergunta que aparece na hora é sempre a mesma: quanto do dinheiro eu recebo de volta? A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) trouxe regras claras sobre isso, mas decisões recentes do STJ, de 2025, mudaram o jogo em favor do consumidor. Este guia explica quanto a construtora pode reter, os prazos, o que muda quando a obra atrasa e o que o STJ vem decidindo agora.
O que é a Lei do Distrato
Antes de 2018, não havia regra específica sobre o desfazimento da compra de imóvel na planta: os percentuais de retenção eram definidos caso a caso pela Justiça (em geral, entre 10% e 25%). A Lei 13.786/2018, apelidada de "Lei do Distrato", passou a disciplinar o tema, alterando a Lei de Incorporações (4.591/64) e a Lei de Loteamentos (6.766/79). Ela trouxe percentuais expressos de retenção, prazos de devolução e regras para o atraso na entrega.
Desisti do imóvel na planta: quanto recebo de volta?
Pela letra da lei, quando é o comprador quem desiste (distrato ou inadimplemento dele), a incorporadora devolve o que foi pago, corrigido, podendo deduzir:
- A comissão de corretagem integral.
- Uma pena convencional (cláusula penal): de até 25% dos valores pagos, na regra geral; ou de até 50% quando o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/64).
- A cota de fruição, se o comprador chegou a usar o imóvel, além de tributos e despesas condominiais em aberto.
Além disso, o patrimônio de afetação é o regime em que os recursos daquele empreendimento ficam separados do restante da empresa, vinculados só àquela obra. Foi com base nele que muitas construtoras passaram a reter 50%. E é justamente esse ponto que o STJ vem reequilibrando.
A virada de 2025: o STJ e o teto de 25%
Aqui está a novidade mais importante e, portanto, você precisa entender a nuance. Em uma série de julgados no fim de 2025, a Terceira Turma do STJ (relatora Ministra Nancy Andrighi) firmou que, quando há relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato. Na prática, isso significa que a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, mesmo no patrimônio de afetação, e que a devolução deve ser imediata (voltamos a isso adiante). Nesses casos, o consumidor recebe de volta pelo menos 75% do que pagou (REsp 2.222.022/MS e REsp 2.207.712/SP, ambos de dezembro de 2025).
Atenção, tema ainda não pacificado: essa posição é da 3ª Turma. A 4ª Turma do STJ tem entendimento diferente e admite a retenção de 50% no patrimônio de afetação. Como as duas turmas divergem, a questão poderá ser uniformizada pela 2ª Seção do STJ. Ou seja: o cenário é favorável ao consumidor, mas não é uma garantia automática. Cada caso precisa ser analisado.
Prazos de devolução
Pela lei, o prazo para a incorporadora devolver depende do regime:
- Com patrimônio de afetação: em até 30 dias após o habite-se (a conclusão da obra).
- Sem patrimônio de afetação: em parcela única, em até 180 dias do desfazimento.
No entanto, nas relações de consumo, o STJ aplica a Súmula 543: a restituição deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que empurra a devolução para o fim da obra. Na prática, para o consumidor, o entendimento protetivo tende a prevalecer sobre o prazo mais longo previsto na lei.
Quando a obra atrasa, muda tudo
Este é, sem dúvida, o ponto que mais inverte o jogo, e poucos compradores conhecem. A lei admite uma cláusula de tolerância de 180 dias corridos para a entrega da obra (art. 43-A da Lei 4.591/64). Atraso dentro desse prazo é tolerado. Mas, se a entrega ultrapassa os 180 dias, a situação deixa de ser desistência do comprador e passa a ser culpa da incorporadora. Aí o comprador pode:
- Resolver o contrato e receber tudo de volta, corrigido, sem a retenção da cláusula penal, em até 60 dias da resolução; ou
- Manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago, por mês de atraso.
Guarde a diferença: desistência do comprador gera retenção; atraso da obra (culpa da construtora) gera devolução integral. Muita gente aceita um distrato com perda de valores quando, na verdade, o atraso da obra lhe daria direito a receber tudo de volta.
E se o contrato é anterior a 2018?
A Lei do Distrato não retroage. O STJ firmou que ela se aplica aos contratos celebrados a partir da sua vigência (dezembro de 2018). Para os contratos anteriores, valem as regras da jurisprudência antiga, que costumava limitar a retenção a algo entre 10% e 25% dos valores pagos. Por isso, a data de assinatura do contrato é a primeira coisa a verificar.
A polêmica cota de fruição
A cota de fruição é uma espécie de "aluguel" pelo tempo em que o comprador usou o imóvel antes do desfazimento. Por um lado, a lei a admite (até 0,5% ao mês do valor atualizado, nas incorporações; até 0,75% nos loteamentos), mas só faz sentido quando houve uso efetivo do bem. Cobrar cota de fruição sobre imóvel que nunca foi ocupado, ou de forma a corroer quase toda a devolução, é o tipo de cláusula que costuma ser questionada como abusiva.
E em Aracaju e Sergipe?
Aqui, aliás, o cenário de imóvel na planta é comum, e os distratos aparecem bastante, sobretudo quando a obra atrasa. O primeiro passo é sempre o mesmo: ler o contrato, verificar a data de assinatura, o regime (com ou sem afetação) e o motivo do desfazimento. É isso que define se o caso é de desistência (com retenção limitada) ou de culpa da construtora (com devolução integral).
No atendimento, o erro mais comum que vemos é o comprador aceitar um distrato desvantajoso sem saber que o atraso da obra, ou a proteção do CDC, lhe garantiam bem mais. Antes de assinar qualquer distrato, vale a análise.
Perguntas frequentes
Quanto recebo e em quanto tempo
Desisti do imóvel na planta. Quanto recebo de volta?
A construtora pode reter 50%?
Quanto tempo para devolver meu dinheiro?
Atraso e contratos antigos
A obra atrasou. Posso cancelar e receber tudo?
Assinei o contrato antes de 2018. Qual regra vale?
A construtora pode cobrar cota de fruição?
Posso vender o contrato em vez de distratar?
Vai desistir de um imóvel na planta ou a obra atrasou?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. A jurisprudência sobre distrato está em evolução e há divergência entre as turmas do STJ. Cada contrato tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em julho de 2026.
