Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em junho de 2026.

Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira da vida. E tudo se apoia em um documento: o contrato de compra e venda. É ele que define preço, forma de pagamento, prazos e responsabilidades. Um contrato bem feito protege as duas partes; um contrato frágil, ou a falta do registro, abre a porta para prejuízos. Este guia explica os tipos de contrato, as formas de pagamento e os cuidados essenciais antes de assinar.

O que é o contrato de compra e venda

Pelo contrato de compra e venda, uma parte se obriga a transferir a propriedade de um bem e a outra a pagar o preço em dinheiro. É o que diz o art. 481 do Código Civil. O contrato reúne os termos do negócio: identificação das partes e do imóvel, preço, forma de pagamento, prazos e as condições de entrega.

Um ponto que causa muita confusão: o contrato, sozinho, não transfere a propriedade. No Brasil, a propriedade do imóvel só passa para o comprador com o registro do título na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não há registro, o vendedor continua sendo o dono perante todos, e o comprador tem apenas um direito pessoal, o de exigir a transferência.

Contrato definitivo ou promessa de compra e venda

Na prática, existem dois documentos que costumam se confundir:

• Promessa (ou compromisso) de compra e venda: a parte se compromete a vender e a outra a comprar, geralmente enquanto o preço é pago em parcelas. É muito usada em vendas parceladas, porque evita antecipar os custos da escritura definitiva.
• Escritura definitiva de compra e venda: lavrada em cartório de notas, é o título que, levado a registro, efetiva a transferência da propriedade.

A promessa registrada gera direito real à aquisição e permite até a cessão dos direitos a terceiros. Quitado o preço, o comprador tem direito à escritura definitiva. Se o vendedor se recusa a outorgá-la, o caminho é a adjudicação compulsória.

Escritura e registro: quando são obrigatórios

Para imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo, a lei exige escritura pública como requisito de validade do negócio (art. 108 do Código Civil). Ou seja, um simples contrato particular, nesses casos, não basta para transferir a propriedade.

O caminho completo tem duas etapas que muita gente pula:

Do contrato à propriedade

Guarde esta frase: quem não registra não é dono. Comprar, pagar e receber as chaves não transfere a propriedade se o título não for levado ao registro. Parar na escritura, ou pior, num contrato de gaveta, deixa o comprador exposto.

Formas de pagamento

As regras de pagamento são o coração do contrato. As mais comuns:

• À vista: o comprador paga o valor total na assinatura. É o mais simples e seguro, e costuma dar poder de negociação no preço.
• Parcelado direto com o vendedor: o preço é pago em parcelas. Aqui a promessa de compra e venda, registrada, é a melhor proteção para o comprador.
• Financiamento bancário: o banco paga o vendedor e o comprador quita o empréstimo em prestações. O imóvel costuma ficar em alienação fiduciária (garantia) até a quitação. Atenção aos juros e demais custos no total.
• Sinal (arras): valor pago para confirmar o negócio. Vale entender, no contrato, se é sinal de confirmação ou de arrependimento, porque isso muda as consequências se alguém desistir.

Cuidados antes de assinar

Antes de assinar qualquer contrato, alguns passos evitam a maioria dos problemas:

• Leia a matrícula atualizada do imóvel. Ela mostra quem é o dono e se há ônus (hipoteca, penhora, indisponibilidade). Se a matrícula tiver defeitos, o negócio pode travar depois. Veja o guia sobre a matrícula embolada.
• Confira certidões do imóvel e dos vendedores, para avaliar riscos (dívidas, ações judiciais).
• Verifique a regularidade junto à prefeitura (IPTU, habite-se) e se a construção está averbada.
• Defina cláusulas claras: preço, forma e prazos de pagamento, data de entrega, responsabilidade por dívidas anteriores e o que acontece em caso de desistência.

Erros comuns que custam caro

• Ficar só no contrato de gaveta. Sem escritura e registro, o comprador não é o dono formal. Entenda os riscos no guia do contrato de gaveta.
• Não registrar a promessa na venda parcelada, o que enfraquece a proteção do comprador.
• Ignorar a matrícula e os ônus, descobrindo tarde que o imóvel tem hipoteca ou penhora.
• Não recolher o ITBI ou deixar de registrar, travando a regularização futura.

E em Aracaju e Sergipe?

O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, e o ITBI é cobrado pelo município. Em Aracaju, antes de assinar, vale tirar a certidão atualizada da matrícula e conferir a situação do imóvel. Um contrato bem redigido e o registro em dia evitam a maior parte das dores de cabeça que chegam depois ao escritório.

Muitos problemas que atendemos nasceram de um contrato mal feito ou nunca registrado: o imóvel que não passa para o nome, a venda que não se conclui, a herança que trava. Um bom contrato, com escritura e registro, é o que dá segurança ao negócio.

Perguntas frequentes

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada negócio imobiliário tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas citadas vigentes em junho de 2026.