Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em junho de 2026.

Um dos casos mais comuns que chegam ao escritório é o do imóvel de família que ficou "no nome do falecido". Os herdeiros moram nele, pagam o IPTU, mas não conseguem vender, financiar nem dividir, porque o inventário nunca foi feito. O imóvel fica travado, e o tempo só agrava o problema (multa de imposto, herdeiros que também falecem, dívidas). Este guia explica por que isso acontece, os prazos e a multa em Sergipe, e os caminhos para regularizar, inclusive sem processo judicial.

Por que o imóvel fica travado

Quando o proprietário falece, abre-se a sucessão e a herança se transmite imediatamente aos herdeiros (é o princípio da saisine, art. 1.784 do Código Civil). Mas há um detalhe: até a partilha, a herança é indivisível e funciona como um condomínio entre todos os herdeiros (art. 1.791). Ou seja, cada um tem uma fração ideal, mas ninguém pode, sozinho, vender ou transferir o imóvel.

Some-se a isso o princípio da continuidade registral: para transferir a propriedade, o cartório exige um título que documente a passagem do falecido para os herdeiros. Esse título é a partilha, que só existe ao fim do inventário. Enquanto não houver inventário concluído e registrado, a matrícula segue em nome do falecido, e o imóvel fica num limbo: a propriedade foi transmitida, mas não pode ser exercida plenamente.

Prazo e multa do ITCMD

O prazo para abrir o inventário é curto. O artigo 611 do Código de Processo Civil determina que ele seja instaurado em 2 meses a contar do falecimento. O descumprimento não anula nada, mas pesa no bolso: a multa do ITCMD (o imposto estadual sobre herança e doação).

Como o ITCMD é estadual, cada estado tem sua regra. Em Sergipe, a Lei 7.724/2013 prevê multa de 20% sobre o imposto devido quando o inventário não é requerido em 120 dias da abertura da sucessão. Por isso, deixar para depois custa caro: além da multa, há juros e correção.

Importante: a multa incide sobre o imposto, não sobre o valor do imóvel. Mas, como o ITCMD em Sergipe pode chegar a 8% do quinhão, uma multa de 20% sobre ele não é trivial. Em inventários antigos, a conta cresce a cada ano de atraso.

Inventário judicial ou extrajudicial

Existem dois caminhos para o inventário:

• Extrajudicial (em cartório): mais rápido e barato, feito por escritura pública no tabelionato, sem processo. A escritura já serve de título para registrar a partilha na matrícula.
• Judicial: necessário quando há conflito entre os herdeiros, ou outras situações que exigem decisão do juiz.

Tradicionalmente, o extrajudicial exigia que todos os herdeiros fossem maiores, capazes e concordes, e que não houvesse testamento. Isso mudou bastante em 2024.

A mudança da Resolução CNJ 571/2024

A Resolução CNJ 571/2024 ampliou as hipóteses de inventário extrajudicial, em dois pontos que destravam muitos casos:

• Herdeiro menor ou incapaz: passou a ser possível o inventário em cartório mesmo com incapaz, desde que o quinhão dele seja pago em fração ideal de cada bem (sem partilha cômoda) e haja manifestação favorável do Ministério Público.
• Com testamento: passou a ser admitido o inventário extrajudicial mesmo havendo testamento, desde que ele já tenha sido aberto e cumprido judicialmente, com sentença transitada em julgado, e os herdeiros sejam capazes e concordes.

Continua sendo judicial, porém, o inventário quando há litígio entre herdeiros, conflito de interesses com o incapaz, testamento ainda não validado, ou cláusulas testamentárias que exijam intervenção do juiz.

Passo a passo do inventário extrajudicial

Inventário extrajudicial, etapa por etapa

O advogado é obrigatório em todo inventário, inclusive o extrajudicial (art. 610, parágrafo 2º, do CPC). É ele quem calcula o ITCMD, monta a partilha e conduz o procedimento.

Dá para vender o imóvel antes de concluir o inventário?

Diretamente, não: o imóvel está em condomínio e em nome do falecido. Mas há uma ferramenta útil: a cessão de direitos hereditários (art. 1.793 do Código Civil), feita por escritura pública. Por ela, um herdeiro pode ceder (a outro herdeiro ou a terceiro) a sua parte na herança, ou todos os herdeiros podem ceder seus direitos a um comprador, viabilizando o negócio mesmo antes da partilha. É uma saída comum quando a família quer vender e não quer esperar o inventário inteiro.

Situações difíceis (e como resolver)

Herdeiro que não concorda ou some

Se um herdeiro se recusa a assinar ou não é localizado, o caminho extrajudicial trava, porque ele exige consenso. Nesses casos, a via é o inventário judicial, onde o juiz resolve o impasse. Antes disso, vale a tentativa de localização e de acordo, que muitas vezes destrava sem litígio.

Imóvel há décadas sem inventário

Quando o titular faleceu há muito tempo e herdeiros também já morreram, surgem os inventários sucessivos (o do falecido original e o de cada herdeiro que faleceu depois). É mais trabalhoso e cada etapa pode gerar ITCMD, mas é resolvível. Quanto antes se enfrenta, menor o custo.

Imóvel sem matrícula no espólio

Se o bem não tem matrícula ou é irregular, o inventário sozinho não basta. A depender do caso, o caminho passa por usucapião (quando há posse) ou por adjudicação compulsória (quando o falecido havia prometido comprar e quitado). A análise da matrícula define a estratégia.

Usucapião entre herdeiros

Quando um único herdeiro ocupa o imóvel com exclusividade por muitos anos, excluindo os demais, o STJ admite que ele pleiteie a usucapião e adquira a totalidade. Não basta apenas morar: é preciso demonstrar atos claros de exclusão dos outros coerdeiros (pagar tudo sozinho, fazer benfeitorias, impedir o uso pelos demais) pelo prazo legal.

Riscos de não regularizar

• Multa e juros de ITCMD que crescem com o atraso (20% em Sergipe).
• Penhora da fração ideal de um herdeiro por dívidas dele, atingindo o imóvel da família.
• Impossibilidade de vender ou financiar o bem, que fica parado e se deteriora.
• Conflitos familiares que se agravam com o tempo e a entrada de novos herdeiros.
• Custo crescente: inventários sucessivos quando herdeiros também falecem.

E em Aracaju e Sergipe?

Em Aracaju, o inventário extrajudicial pode ser feito em qualquer Tabelionato de Notas, e a partilha é registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. O ITCMD segue a Lei estadual 7.724/2013: alíquotas progressivas de 3%, 6% e 8% conforme a faixa de valor (em UFP/SE), aplicadas sobre o quinhão de cada herdeiro, com a multa de 20% pela abertura tardia já mencionada. Como a UFP/SE é atualizada periodicamente e o estado eventualmente abre janelas de benefício, confirme os valores e condições vigentes junto à SEFAZ-SE antes de calcular.

No nosso dia a dia, "herança de irmãos sem inventário" é um dos casos mais frequentes. Boa parte se resolve pelo inventário extrajudicial quando há consenso, com diligência fora dos autos para localizar e alinhar os herdeiros antes de qualquer litígio. Quando falta acordo, partimos para o judicial, mas sempre tentando o entendimento primeiro.

Perguntas frequentes

Preciso fazer, prazo e custo

Vender, herdeiros e usucapião

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Valores de ITCMD e benefícios fiscais variam e devem ser confirmados na SEFAZ-SE. Normas e entendimentos citados vigentes em junho de 2026.