Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em junho de 2026.

Você comprou um imóvel, pagou tudo, mas o vendedor desapareceu, faleceu ou simplesmente se recusa a passar a escritura. O imóvel é seu na prática, mas não no papel. A adjudicação compulsória é o instrumento que resolve exatamente isso: força a transferência da propriedade para o seu nome, mesmo sem a colaboração do vendedor. E desde 2022 ela pode ser feita, em muitos casos, direto no cartório, sem processo judicial. Este guia explica quando cabe e como funciona.

O que é adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é a execução específica da obrigação de outorgar a escritura. Em outras palavras: quando alguém promete vender um imóvel, recebe o preço, mas depois não assina a escritura definitiva, a lei permite que o comprador obtenha o título por outra via, suprindo a vontade do vendedor inadimplente. O fundamento está no artigo 1.418 do Código Civil.

Aqui está a distinção que explica tudo: a promessa de compra e venda gera um direito pessoal (a obrigação de o vendedor transferir o bem). Mas a propriedade só passa para o comprador com o registro na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não há registro, o vendedor continua sendo o dono perante todos. A adjudicação é o mecanismo que rompe esse impasse e leva o imóvel, finalmente, para o nome de quem pagou.

Quando cabe: os requisitos

Para a adjudicação ser possível, alguns requisitos são exigidos de forma rigorosa:

• Contrato válido: uma promessa de compra e venda, cessão ou compromisso, com os elementos essenciais do negócio.
• Sem cláusula de arrependimento: se o contrato previa que as partes podiam se arrepender, a adjudicação não cabe.
• Quitação integral do preço: o pagamento precisa estar totalmente comprovado (recibos, transferências, depósitos).
• Recusa ou inércia do vendedor: é preciso comprovar a mora, em geral por notificação extrajudicial.

Um ponto que protege muita gente: pela Súmula 239 do STJ, "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Ou seja, mesmo que você nunca tenha registrado a promessa (o famoso contrato de gaveta), o direito permanece. O que não se dispensa é a prova do contrato e do pagamento.

Atenção, decisão recente e importante: em junho de 2025, no REsp 2.207.433/SP (relatora Ministra Nancy Andrighi), o STJ decidiu que a teoria do adimplemento substancial não vale para a adjudicação: ela exige a quitação integral do preço, ainda que as últimas parcelas estejam prescritas. No caso, o casal havia pago cerca de 80% e mesmo assim não conseguiu a adjudicação. A lição prática: pagamento quase completo não basta, guarde a prova de cada parcela.

A via extrajudicial: direto no cartório

Até 2022, a adjudicação era sempre judicial. A Lei 14.382/2022 mudou isso, criando o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e permitindo a adjudicação compulsória extrajudicial, feita no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sempre com advogado. O CNJ confirmou que a norma é autoaplicável, e o procedimento foi regulamentado pelo Código Nacional de Normas (Provimentos 149 e 150/2023). Um detalhe útil: a lei dispensa expressamente o registro prévio da promessa e a comprovação da regularidade fiscal do vendedor.

Adjudicação extrajudicial, etapa por etapa

Quem pode pedir

A legitimidade é ampla. Podem requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, sempre com advogado:

• O promitente comprador (quem adquiriu e pagou).
• Os cessionários e promitentes cessionários (quem recebeu os direitos por cessão).
• Os sucessores (herdeiros do comprador).
• Em certas hipóteses, o próprio promitente vendedor.

Situações típicas que levam à adjudicação

Na prática, a adjudicação resolve um conjunto de situações recorrentes:

• Vendedor que se recusa a escriturar. A mais comum. O comprador quitou, mas o vendedor, por inércia ou má-fé, não assina. A notificação que comprova a recusa é a peça-chave.
• Vendedor falecido. A obrigação passa aos herdeiros. A via extrajudicial permite notificá-los e, em muitos casos, dispensa esperar a conclusão do inventário.
• Vendedor desaparecido. Quando não é localizado, a notificação é feita por edital, e o silêncio é interpretado como concordância.
• Construtora ou incorporadora em recuperação judicial ou falência. A notificação vai ao administrador ou, sendo desconhecido, por edital.
• Contrato de gaveta quitado. Por força da Súmula 239, a falta de registro da promessa não impede a adjudicação.

Adjudicação ou usucapião: qual é o caminho?

Os dois regularizam imóveis e ambos podem ser extrajudiciais, mas partem de pontos opostos. A adjudicação parte de um contrato; a usucapião parte da posse no tempo.

Curiosamente, no próprio julgado de 2025 citado acima, ao negar a adjudicação para quem não quitou, a ministra apontou a usucapião como caminho alternativo possível. São ferramentas que se complementam: a escolha certa depende do que você tem em mãos (um contrato quitado, ou anos de posse).

Quando ainda é preciso ir ao juiz

A via extrajudicial não serve para tudo. O caminho judicial permanece quando:

• Há impugnação fundamentada que o registrador não pode afastar de plano.
• Existe litígio sobre o contrato (validade, interpretação, existência).
• Entre os herdeiros do vendedor há incapazes, exigindo a intervenção do Ministério Público.
• Surge uma dúvida insuperável do registrador. Nesse caso, cabe a suscitação de dúvida (art. 198 da Lei de Registros Públicos), levada ao juízo competente.

ITBI e custos

O ITBI incide na adjudicação, porque há transmissão da propriedade, e o fato gerador ocorre no momento do registro (entendimento do STF, Tema 1.124). O imposto é municipal, então a alíquota e a base de cálculo seguem a lei de cada cidade. Além do ITBI, o procedimento envolve ata notarial, emolumentos do cartório, certidões e honorários, todos proporcionais ao valor e à complexidade. A presença de advogado é obrigatória.

E em Aracaju e Sergipe?

A adjudicação extrajudicial corre no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Em Aracaju, o primeiro passo é identificar, pela localização do bem, qual é o ofício competente. O ITBI é cobrado pelo município, então confirme a alíquota e a base de cálculo vigentes junto à Secretaria Municipal de Finanças antes de protocolar.

No nosso dia a dia, a adjudicação é a saída para dois casos muito comuns: o contrato de gaveta quitado cujo vendedor sumiu, e o vendedor que faleceu deixando a escritura pendente. Boa parte se resolve com diligência fora dos autos (localizar herdeiros, reunir a prova de quitação, notificar) antes de qualquer litígio.

Perguntas frequentes

Requisitos e prova

Vendedor ausente, custos e prazos

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em junho de 2026.