Servico · Direito Imobiliario
Comprei na planta
Do contrato assinado à entrega das chaves, com quem entende o que a lei garante.
Comprar na planta é pagar hoje por algo que ainda não existe. Nesse intervalo, a vida muda, o orçamento aperta, a obra atrasa ou a construtora entra em dificuldade. Atuamos nos quatro cenários que mais aparecem, com análise do contrato, das datas e do regime da incorporação.
Comece por aqui
Qual é o seu caso?
Quase tudo o que chega ao escritório sobre imóvel na planta cabe em um destes quatro quadros. Escolha o que descreve a sua situação.
Quero desistir
Mudou a vida, o orçamento ou os planos, e a obra está em dia. Aqui existe retenção, e o percentual muda conforme o regime e a data do contrato.
Ver quanto você recebe → 2A obra atrasou
Passou a data prevista e também o prazo de tolerância. A lógica se inverte: a culpa passa a ser da incorporadora e a retenção deixa de existir.
Ver o que você pode receber → 3A obra parou
Construtora em crise, recuperação judicial ou falência. O que protege o seu dinheiro é o patrimônio de afetação, e ele se verifica na matrícula.
Falar sobre o empreendimento → 4Quero repassar
Sair do negócio sem desfazer o contrato, cedendo a posição a um terceiro. Em cenário de valorização, costuma render mais que o distrato.
Avaliar a cessão →O que é
Você paga antes de receber, e é aí que nasce o conflito
Na compra de um imóvel pronto, pagamento e entrega acontecem praticamente juntos. Na compra na planta, não. Você assume uma obrigação certa, que é pagar, em troca de uma obrigação futura, que é receber a unidade construída. Esse descompasso é a origem de quase todos os litígios do setor.
A Lei 4.591/64 disciplina as incorporações e a Lei 6.766/79 cuida dos loteamentos. Em dezembro de 2018, a Lei 13.786, conhecida como Lei do Distrato, alterou as duas e criou regras específicas para quando o negócio dá errado. Somado ao Código de Defesa do Consumidor, esse é o mapa normativo do assunto.
A primeira coisa que analisamos. A data de assinatura do contrato. A Lei do Distrato não retroage, e contratos anteriores ao fim de dezembro de 2018 se resolvem pela jurisprudência anterior, com percentuais e critérios diferentes. Depois vêm a cláusula de tolerância, o percentual de retenção e o registro da incorporação.
Serviços
Como atuamos em cada frente
Cada card abre uma conversa direta sobre aquele ponto específico.
Distrato e devolução
Percentual de retenção aplicável, comissão de corretagem, cota de fruição e prazo de devolução.
Falar sobre distrato →Atraso na entrega
Multa, lucros cessantes, danos emergentes, juros de obra e devolução integral quando cabível.
Falar sobre atraso →Construtora em crise
Verificação do patrimônio de afetação na matrícula, habilitação de crédito e assembleia de adquirentes.
Falar sobre afetação →Cessão e repasse
Anuência da incorporadora, responsabilidade pelo saldo devedor e documentação correta da cessão.
Falar sobre cessão →Análise antes de comprar
Leitura do quadro-resumo, certidão da matrícula, registro do memorial, ônus, gravames e regime de afetação.
Solicitar análise →Questões com o banco
Hipoteca dada pela construtora, restituição de juros de obra e responsabilidade do agente financeiro.
Falar sobre o financiamento →Como funciona
Do contrato na mão à definição da estratégia
Envio
Você manda o contrato, o quadro-resumo e os comprovantes.
Datas
Verificamos a assinatura, a entrega prevista e o fim da tolerância.
Diagnóstico
Identificamos o cenário e o regime da incorporação na matrícula.
Cálculo
Apuramos o que é devido em cada caminho possível, com números.
Condução
Notificação extrajudicial, negociação ou ação, conforme a estratégia.
Sempre que possível, antes do litígio. Boa parte desses casos se resolve por notificação extrajudicial bem instruída, com as datas e os cálculos demonstrados. A ação judicial entra quando a via negocial se esgota, não como primeiro movimento.
Prepare-se
O que reunir antes de falar com a equipe
Quanto mais completo o material, mais rápido sai o diagnóstico. Não se preocupe se faltar algum item, indicamos como obter.
- Contrato de compra e venda ou de cessão, completo
- Quadro-resumo, se o contrato for posterior a 2018
- Comprovantes de todos os pagamentos feitos
- Certidão da matrícula do imóvel, se tiver
- Contrato de financiamento e extratos, se houver
- Comunicados e e-mails trocados com a construtora
- Proposta de distrato, se já recebeu alguma
- Comprovante de aluguel pago durante a espera
Saiba mais
Guias sobre cada situação
Guias completos sobre o que mais aparece no dia a dia, com o que diz a lei, o que o STJ fixou em recursos repetitivos e como a Justiça de Sergipe vem decidindo. Novos guias entram nesta biblioteca conforme são publicados.
Lei do Distrato: quanto recebo se desistir
Percentuais de retenção, cota de fruição, prazos de devolução e a divergência sobre o patrimônio de afetação. Ler o guia →
No arConstrutora atrasou a entrega
Os 180 dias de tolerância, lucros cessantes, dano moral, juros de obra e o que o TJSE tem decidido. Ler o guia →
No arPatrimônio de afetação: como saber se o seu tem
Onde verificar na matrícula, o que muda na falência e na recuperação judicial da construtora. Ler o guia →
No arCessão de contrato: sair sem distratar
Anuência da incorporadora, taxa de transferência, quem responde pelo saldo e o ITBI. Ler o guia →
No arO banco responde pelo atraso da obra?
Agente financeiro ou agente executor, a cláusula que dispara a responsabilidade e a Súmula 308. Ler o guia →
No arLoteamento irregular: o que fazer
Comprou lote sem registro? Os riscos e os caminhos para sair ou regularizar. Ler o guia →
No arUsucapião de imóvel financiado: é possível?
O que decide o STJ, a alienação fiduciária e o caso da Caixa (SFH). Ler o guia →
ServiçoRegularização imobiliária
Recebeu as chaves e agora precisa resolver matrícula, escritura ou registro? Ver o serviço →
Quem conduz
A equipe que analisa o seu contrato
Sócio gestor · Líder da área imobiliária
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico
OAB/SE nº 7.875. Mestre em Direito Privado e Tecnologia (IDP), Presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano da OAB/SE e autor de obra sobre tokenização e estruturação jurídica imobiliária.
Ver perfil completo →
Advogada Pleno · OAB/SE 12.386
Dra. Jessica Rocha Bomfim
Direito Civil, Imobiliário e Tributário
Pós-graduanda em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Seis anos de experiência, com vivência prática no mercado imobiliário que agrega visão estratégica à área.
Advogado parceiro
Dr. Diego Pinheiro Caraciolo
Direito Civil, Imobiliário e Empresarial
Advogado parceiro do escritório, com atuação em demandas cíveis, imobiliárias e empresariais que apoiam os casos da área.
Onde estamos
Atendimento em Aracaju e em Brasília
Matriz
Aracaju/SE
Av. Rio Branco, 186, Edf. Oviedo Teixeira, Salas 511/515, Centro. CEP 49010-030. Ver no mapa →
Filial Tribunais Superiores
Brasília/DF
SHS Quadra 6, Conjunto A, Bloco E, Ed. Business Center (Complexo Brasil 21), Sala 1303, Asa Sul. CEP 70316-902. Ver no mapa →Aracaju viveu nos últimos anos um ciclo expressivo de lançamentos, com concentração na zona de expansão e nos bairros Jardins, Coroa do Meio e Atalaia, além de empreendimentos populares no interior. Volume de lançamentos significa volume de conflitos, e a jurisprudência local pesa: o Tribunal de Justiça de Sergipe possui súmula própria sobre atraso na entrega de imóvel.
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre imóvel na planta
Antes de comprar
Como sei se o empreendimento tem patrimônio de afetação?
O que é o quadro-resumo do contrato?
Prazos e desfazimento
A construtora pode atrasar 180 dias sem consequência?
Meu contrato é de antes de 2018. As mesmas regras valem?
Já assinei um distrato aceitando perder 25%. Ainda posso discutir?
Financiamento e banco
Descobri que meu apartamento está hipotecado ao banco. Posso perder o imóvel?
Posso pedir de volta os juros de obra pagos durante o atraso?
A Caixa responde pelo atraso da obra?
Vocês atendem fora de Aracaju?
Vamos analisar o seu contrato
Envie o contrato, o quadro-resumo e os comprovantes de pagamento. Verificamos as datas, o regime da incorporação e quais caminhos estão disponíveis no seu caso. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Falar no WhatsApp →Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Os entendimentos jurisprudenciais aqui descritos refletem tendências identificadas em decisões e podem variar conforme o caso concreto, o órgão julgador e a data do julgamento. Normas e entendimentos citados vigentes em julho de 2026 e sujeitos a alteração.
