Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em julho de 2026.

A data da entrega passou. Depois passou o prazo de tolerância. Você continua pagando as parcelas, continua pagando aluguel onde mora, e a obra não anda. A pergunta que aparece é sempre a mesma: dá para fazer alguma coisa, e vale a pena? Dá, e a resposta muda bastante conforme o tribunal onde a ação corre. Este guia reúne o que diz a lei, o que o STJ fixou em recursos repetitivos e, principalmente, como a Justiça de Sergipe vem decidindo esses casos na prática.

A partir de quando é atraso

A lei admite um respiro. O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, permite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato, sem que isso gere penalidade para a incorporadora ou direito de resolução para o comprador.

Mas essa tolerância tem uma condição expressa no próprio texto legal: ela só vale se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Não é presumida, não se aplica por costume do mercado e não vale se estiver escondida no meio de uma cláusula longa.

A Justiça de Sergipe segue essa linha. O TJSE reconhece a validade da cláusula de prorrogação sempre que ela esteja prevista de maneira clara e precisa no contrato, tratando-a como legítima diante da complexidade de um empreendimento imobiliário. O que o tribunal não aceita é a tolerância como cheque em branco.

Primeira coisa a fazer. Pegue o contrato e localize a cláusula de tolerância. Verifique se ela existe, se está destacada e qual a data exata de entrega prevista. É desse ponto que toda a contagem parte, e é a primeira coisa que se discute em juízo.

A diferença que vale dinheiro

Este é o ponto que mais muda o resultado, e o que mais gente desconhece.

Quando é o comprador quem desiste, existe retenção. A incorporadora pode ficar com a comissão de corretagem e com uma cláusula penal que, pela lei, chega a 25% dos valores pagos, ou até 50% no regime de patrimônio de afetação. É o cenário que a gente detalha no guia sobre a Lei do Distrato.

Quando é a construtora quem descumpre, por atraso além da tolerância, a lógica se inverte. Não há retenção nenhuma. O art. 43-A, §1º, garante ao comprador que não deu causa ao atraso o direito de resolver o contrato e receber de volta a integralidade de todos os valores pagos, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.

O erro que mais custa caro. Assinar um distrato aceitando perder 25% dos valores pagos quando a obra já estava atrasada além da tolerância. Nesse cenário, o direito era de receber tudo de volta. A diferença entre um caminho e outro, num imóvel de 400 mil reais com 80 mil já pagos, passa de 20 mil reais. Antes de assinar qualquer distrato, verifique a data.

O que você pode pedir

Passada a tolerância, abrem-se caminhos distintos, e nem todos são cumuláveis entre si. De forma resumida:

A escolha entre elas não é livre nem óbvia. Existem vedações de cumulação fixadas pelo STJ em recursos repetitivos, e é justamente aí que muita gente pede menos do que poderia, ou pede errado e perde.

As justificativas que não colam

Quando a ação é proposta, a defesa da construtora costuma seguir um roteiro previsível: aquecimento do mercado, falta de material, escassez de mão de obra, chuvas fora do normal, demora de órgãos públicos, pandemia. Tudo apresentado como caso fortuito ou força maior.

O TJSE tem rejeitado esse roteiro com consistência. O tribunal enquadra escassez de insumos, falta de mão de obra, entraves burocráticos e eventos meteorológicos como fortuito interno, ou seja, risco próprio da atividade empresarial, que já deveria estar absorvido pelos 180 dias de tolerância. Quem escolheu construir e vender na planta assumiu esses riscos, e não pode transferi-los ao comprador.

Quanto à pandemia, a orientação que se extrai dos julgados sergipanos é a de que a alegação genérica não basta. A construtora precisa demonstrar concretamente, com documentação, de que forma as restrições impactaram aquele cronograma específico. Paralisação por período curto tem sido tratada como fortuito interno, sem afastar a mora.

Como a discussão costuma se desenvolver

Lucros cessantes e a contradição do TJSE

Lucros cessantes são a indenização pelo tempo em que você ficou privado do imóvel. Calculam-se como se fosse o aluguel que aquele bem renderia, e o parâmetro que aparece com frequência nos julgados sergipanos é de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso.

Aqui, porém, existe uma tensão real dentro do próprio tribunal, e quem vai litigar em Sergipe precisa conhecê-la.

De um lado, a Súmula 12 do TJSE encerra afirmando que "quanto aos lucros cessantes devem ser comprovados em cada caso". Ou seja, exige prova do prejuízo. E há decisões sergipanas que negaram lucros cessantes exatamente com esse fundamento, registrando que, sem prova de perda, o dano material não se presume.

De outro lado, o STJ fixou no Tema 996, em recurso repetitivo, que o atraso na entrega enseja lucros cessantes com prejuízo presumido do promitente comprador, independentemente da destinação que se pretendia dar ao bem. E o TJSE vem aplicando esse tema em julgados mais recentes.

O que isso significa na prática. A tendência das decisões mais recentes é pela presunção, alinhada ao STJ. Mas a Súmula 12 continua no acervo do tribunal e continua sendo invocada. Um pedido bem construído não aposta em um único fundamento: sustenta a presunção com base no Tema 996 e, ao mesmo tempo, instrui o processo com a prova do prejuízo, para o caso de a Súmula prevalecer.

Dano moral depende do tamanho do atraso

Este é provavelmente o ponto onde a jurisprudência sergipana mais se transformou nos últimos anos, e onde o cliente mais se frustra por expectativa desalinhada.

A Súmula 12 do TJSE, na sua primeira parte, dispõe que é devido o dano moral quando houver atraso na entrega superior ao prazo de tolerância, salvo prova de caso fortuito e força maior, ainda que exista cláusula de multa moratória, devendo a casuística ser verificada na quantificação.

Na prática, porém, o tribunal migrou de uma aplicação automática dessa súmula para uma análise caso a caso. A razão está documentada nos próprios acórdãos: condenações fixadas apenas com base na Súmula 12 vinham sendo reformadas pelo STJ, que exige circunstância excepcional e não admite dano moral presumido no mero descumprimento contratual. Houve inclusive caso sergipano em que o STJ afastou dano moral fixado pelo TJSE, qualificando a situação como mero descumprimento de contrato.

O padrão que se desenha hoje em Sergipe é razoavelmente legível:

Quanto aos valores, as condenações localizadas em casos de atraso na entrega em Sergipe se distribuem aproximadamente entre R$ 1.500 e R$ 10.000, com concentração na faixa de R$ 3.000 a R$ 6.000. São parâmetros extraídos de decisões concretas, não de tabela oficial: não existe tabelamento, e a fixação é sempre casuística.

Juros de obra: o dinheiro esquecido

Se você financiou o imóvel, durante a fase de construção não está amortizando o saldo devedor. Está pagando a chamada taxa de evolução de obra, ou juros de obra, ao agente financeiro. Enquanto a obra atrasa, esse pagamento se estende, e o dinheiro simplesmente evapora, sem abater nada da sua dívida.

O TJSE tem determinado que a construtora ressarça esses valores ao comprador quando o prolongamento decorre de atraso a ela imputável. E vem rejeitando a alegação de ilegitimidade da construtora, ao argumento de que ela figura como fiadora perante a instituição financeira, o que justifica sua responsabilização, ainda que a cobrança tenha partido do banco.

Os julgados sergipanos também registram que a assinatura do contrato de financiamento com o banco não caracteriza novação das obrigações assumidas pela construtora, e que os juros de obra têm termo final na entrega das chaves.

Divergência a conhecer. Há decisões no TJSE determinando a devolução dos juros de obra em dobro, com base no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, e outras determinando a devolução na forma simples, por ausência de má-fé, sobretudo quando a cobrança partiu do agente financeiro e não da construtora. O tema não está pacificado, e a forma do pedido faz diferença.

Quando dá para somar multa e lucros cessantes

Esta é a parte mais mal compreendida do assunto, inclusive por profissionais, e é onde mais se perde dinheiro por leitura apressada.

O STJ fixou no Tema 970, em recurso repetitivo, a seguinte tese: a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Muita gente lê isso como uma proibição absoluta de somar multa e lucros cessantes. Não é o que a tese diz. As expressões "em regra" e "estabelecida em valor equivalente ao locativo" são condições, e o próprio STJ já as calibrou: se a cláusula penal do contrato for inferior ao valor locativo, a cumulação é admitida, sem que isso afronte o Tema 970.

A razão fica evidente quando se olha a base de cálculo. Contratos costumam fixar a multa em um percentual sobre o valor pago. O locativo equivalente, por sua vez, é calculado sobre o valor total do imóvel, na faixa de 0,5% a 1%. São grandezas muito diferentes:

Quando existe essa distância, a multa contratual claramente não cumpre a função de recompor a privação do uso do bem, e a vedação do Tema 970 não se aplica de forma linear. Vale registrar que uma das decisões em que o STJ fez essa calibração teve origem justamente em processo sergipano.

Há ainda uma segunda distinção relevante, que o TJSE reconhece: o Tema 970 trata de lucros cessantes. Ele não veda a cumulação da cláusula penal com danos emergentes, como os aluguéis que o comprador efetivamente pagou enquanto esperava, por serem verbas de natureza distinta.

Por que isso importa tanto. A diferença entre pedir apenas a multa contratual e pedir a verba correta, no caso concreto, pode multiplicar o valor da causa. Não é detalhe técnico: é o núcleo econômico da ação. Também vale lembrar o Tema 971 do STJ, pelo qual a cláusula penal prevista no contrato apenas contra o comprador deve ser considerada para fixar a indenização devida pelo vendedor.

De quando até quando conta

Definir o período indenizável parece detalhe e é, na verdade, metade do valor da causa.

O marco inicial é pacífico no TJSE: a mora começa no dia seguinte ao fim do prazo de tolerância, isto é, prazo contratual mais 180 dias. O tribunal tem rejeitado a pretensão de contar a partir de outras datas mais convenientes à construtora.

O marco final exige atenção, porque a construtora costuma sustentar que a obrigação se encerra com a expedição do habite-se. O TJSE já afirmou expressamente que a certidão de habite-se não tem ligação com a entrega do imóvel ao comprador, que se dá com a entrega das chaves. É esse o momento em que o adquirente passa a exercer os poderes de uso e fruição do bem.

Existe uma nuance: quando, após o habite-se, a demora final passa a depender do próprio comprador, por exemplo por pendência no pagamento do saldo devedor, há julgados que fixam o termo final na emissão do habite-se. A regra segue sendo a entrega das chaves, mas a causa da demora final é examinada.

Juizado ou vara cível em Aracaju

A escolha entre o Juizado Especial Cível e a vara cível comum é estratégica, e o critério principal é o valor da causa.

O art. 3º, I, da Lei 9.099/95 fixa a competência do Juizado Especial Cível para causas de até 40 salários mínimos. Com o salário mínimo de R$ 1.621 em 2026, o teto é de R$ 64.840. Até 20 salários mínimos, ou seja, R$ 32.420, a parte pode atuar sem advogado, embora isso raramente seja recomendável numa causa que envolve cálculo de verbas e teses repetitivas.

A renúncia ao excedente é uma escolha, não uma formalidade. Ela troca velocidade por um teto de condenação, e o valor renunciado não é recuperável depois. Quando a diferença é pequena, costuma compensar. Quando é grande, dificilmente.

Um detalhe que muda o cálculo: quanto mais longo o atraso, maior a soma das verbas, e mais provável que a causa ultrapasse o teto do Juizado. Vale refazer a conta antes de escolher.

Quanto tempo demora em Sergipe

Aqui a notícia é boa, e ela é frequentemente decisiva para quem hesita entre aceitar um acordo ruim e discutir o caso.

Segundo o relatório Justiça em Números 2025, do Conselho Nacional de Justiça, com base nos dados de 2024, o Judiciário sergipano está entre os mais céleres do país:

Uma ressalva honesta: esses números são médias de todos os tipos de processo, não recortes específicos de ações sobre atraso de obra, e nenhum caso individual segue exatamente a média. Ainda assim, o retrato geral é claro. Em Sergipe, a fase de conhecimento no primeiro grau leva cerca de dez meses, contra um ano e meio da média brasileira, e o tribunal figura entre os quatro mais rápidos do país nesse indicador.

Por que isso pesa na decisão. Muita gente aceita uma proposta desvantajosa da construtora achando que a alternativa é uma década de processo. Em Sergipe, os dados oficiais apontam outro cenário. A comparação entre o que está sendo oferecido e o que se pode obter merece ser feita com números, não com receio.

Perguntas frequentes

Prazos e o que caracteriza o atraso

O que dá para receber

Dano moral, prazo e caminho processual

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Os entendimentos jurisprudenciais aqui descritos refletem tendências identificadas em decisões e podem variar conforme o caso concreto, o órgão julgador e a data do julgamento. Normas e valores citados vigentes em julho de 2026 e sujeitos a alteração.