A tokenização de imóveis é anunciada como a chance de comprar um "pedaço" de um apartamento com poucos reais e receber aluguel proporcional. A tecnologia funciona e o mercado já movimenta bilhões. No entanto, existe uma pergunta que quase nunca é respondida com precisão: o que, juridicamente, você está comprando? Neste guia, explicamos o que é tokenização de imóveis, como ela funciona de verdade no Brasil, o que diz a regulação da CVM e do Banco Central, e por que o token, em regra, não transfere a propriedade do imóvel.
O que é tokenização de imóveis
Tokenizar um imóvel é representar, por meio de tokens registrados em blockchain, direitos econômicos ligados a um bem imobiliário. O token é uma unidade digital programável. Ele pode ser fracionado, transferido e programado para distribuir rendimentos automaticamente, por meio de contratos inteligentes.
Na prática, portanto, a tokenização funciona como uma camada tecnológica sobre estruturas jurídicas que já existiam. Um recebível imobiliário, uma cota de sociedade, um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): todos podem ser emitidos e negociados em formato digital. O que muda é a forma de emitir, distribuir e gerir. A natureza jurídica do instrumento, no entanto, permanece a mesma.
Daí decorre a primeira lição, e talvez a mais importante deste artigo: a tecnologia não cria direitos. Ela apenas representa direitos que foram criados fora dela, por contratos, por lei e pelo registro público.
Token, criptomoeda e NFT na tokenização de imóveis
| Conceito | O que é | Uso no imobiliário |
|---|---|---|
| Criptomoeda | Ativo digital criado para funcionar como meio de troca (Bitcoin, por exemplo). É fungível. | Eventualmente usada como meio de pagamento. Não representa direito sobre o imóvel. |
| Token fungível | Unidade digital que representa um direito ou ativo. Cada unidade é idêntica à outra. | É o formato mais usado. Representa fração de um direito econômico, como uma cota ou um recebível. |
| NFT | Token não fungível. Cada unidade é única e não intercambiável. | Serviria, em tese, para um imóvel específico. Contudo, sem registro, não transfere propriedade. |
Por que o token não é o imóvel
Aqui está o ponto que separa o marketing da realidade jurídica. No Brasil, a propriedade imobiliária tem uma única porta de entrada. O art. 1.245 do Código Civil é direto: transfere-se a propriedade entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo o dono.
Blockchain não é registro público dotado de fé pública. Portanto, a transferência de um token, por mais sofisticada que seja a tecnologia, não produz efeito de transmissão de propriedade perante terceiros. Quem consultar a matrícula no cartório verá o titular registrado, e é esse titular que a lei reconhece.
Por isso a doutrina distingue dois modelos:
- Tokenização stricto sensu: o token carregaria o direito real sobre o imóvel. Esse modelo é juridicamente inviável hoje no Brasil, porque esbarra na exigência de registro e nos princípios registrais da unicidade e da concentração da matrícula.
- Tokenização latu sensu: o token representa um direito obrigacional, como uma cota de sociedade, um recebível, um CRI ou uma participação nos resultados de um empreendimento. Esse é o modelo efetivamente praticado no país.
O que isso significa para você. Ao comprar um token imobiliário, em regra você não adquire uma fração do imóvel. Você adquire um direito contra quem emitiu o token, com expectativa de retorno. É uma diferença enorme em caso de conflito, de falência da emissora ou de disputa sobre o bem. Aprofundamos essa distinção na nossa página sobre tokenização imobiliária.
Como funciona a tokenização de imóveis na prática
Se o token não é o imóvel, o que exatamente é tokenizado? Na prática, tokeniza-se um instrumento jurídico com lastro imobiliário. As estruturas mais usadas no Brasil são estas:
- Cotas de SPE. O imóvel é transferido para uma Sociedade de Propósito Específico, que passa a ser a proprietária registrada. Em seguida, as cotas da SPE são tokenizadas. O investidor vira sócio da sociedade, não dono do imóvel.
- Recebíveis e CRI. Tokeniza-se o fluxo de crédito. Um CRI tokenizado continua sendo um CRI, com toda a disciplina da securitização (Lei 14.430/2022 e Resolução CVM 60).
- Sociedade em Conta de Participação (SCP). A incorporadora atua como sócia ostensiva e os investidores como sócios participantes, com remuneração definida em contrato.
- Crowdfunding (Resolução CVM 88). Plataformas autorizadas distribuem valores mobiliários de empresas de pequeno porte, com dispensa de registro da oferta.
- Direitos sobre receitas de locação. O token dá direito a uma parcela dos aluguéis gerados pelo imóvel.
Em todos esses casos, portanto, a blockchain entra como infraestrutura de emissão e de negociação. O direito, contudo, nasce fora dela: no contrato, no estatuto social, na escritura e na matrícula.
A regulação da tokenização de imóveis no Brasil
Não existe, até hoje, uma lei específica sobre tokenização de imóveis. Existem, no entanto, camadas normativas que se acumularam e que definem o que pode e o que não pode. Vale conhecer a sequência.
Banco Central: as prestadoras, não os imóveis
A Lei 14.478/2022, o marco legal dos ativos virtuais, e o Decreto 11.563/2023 atribuíram ao Banco Central a competência sobre as prestadoras de serviços de ativos virtuais. Em 10 de novembro de 2025, o BC editou as Resoluções BCB 519, 520 e 521, que estruturaram o regime dessas prestadoras (autorização, funcionamento, segregação patrimonial e câmbio), com vigência a partir de 2 de fevereiro de 2026. Em março de 2026, as Resoluções BCB 552 e 553 completaram o quadro, estendendo às prestadoras as regras de ouvidoria, conformidade, auditoria, segurança cibernética e o padrão contábil do Cosif, com prazo de adequação até 30 de outubro de 2026.
Detalhe decisivo. Ao regulamentar o setor, o Banco Central excluiu expressamente do seu escopo os bens imóveis objeto de tokenização. Ou seja, o próprio regulador reconheceu que a tokenização de imóveis não é assunto dele, e sim do sistema registral. Essa exclusão é uma das chaves para entender o vazio normativo atual.
CVM: na tokenização de imóveis, a substância importa mais que o rótulo
Pelo Parecer de Orientação CVM 40, de 11 de outubro de 2022, a autarquia adotou uma abordagem funcional. Em outras palavras, não é o nome "token" que define o regime jurídico, e sim a substância econômica da operação. A CVM esclareceu ainda que a tokenização, em si, não depende de aprovação prévia da autarquia. A oferta pública de tokens que sejam valores mobiliários, por outro lado, está sujeita a toda a regulação do mercado de capitais.
Vale acompanhar o que vem: a Agenda Regulatória 2026 da CVM prevê uma nova norma para substituir a Resolução CVM 88 e um projeto de revisão com foco explícito em tokenização.
Registro de imóveis e CNJ: o nó da questão
Enquanto isso, o sistema registral se manteve firme. As corregedorias têm vedado a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens, e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) questionou, em parecer de abril de 2025, a criação de um sistema paralelo em blockchain para transacionar direitos reais.
O episódio mais didático veio do Cofeci. O conselho editou a Resolução 1.551/2025, criando um sistema próprio de tokenização imobiliária. A norma foi suspensa por liminar e, em fevereiro de 2026, declarada nula por sentença. O fundamento: a competência para regular a matéria é do Congresso, do Banco Central, da CVM e do CNJ, e não de um conselho profissional.
No horizonte, o PL 4.438/2025 propõe a chamada matrícula tokenizada, integrando blockchain e sistema registral. É o caminho que consideramos correto: o token como espelhamento do registro, e não como sistema paralelo.
Afinal, token imobiliário é valor mobiliário?
Depende da estrutura, e o teste é econômico, não terminológico. De modo geral, haverá valor mobiliário quando estiverem presentes estes elementos:
| Elemento | Pergunta prática |
|---|---|
| Investimento | Você aportou dinheiro? |
| Coletividade | O aporte foi somado ao de outras pessoas? |
| Expectativa de retorno | Você espera lucro? |
| Esforço de terceiro | Esse lucro depende do trabalho de quem estrutura, e não do seu? |
| Oferta pública | O produto foi oferecido ao público em geral? |
Se a resposta for sim para esse conjunto, muito provavelmente há um contrato de investimento coletivo e, portanto, um valor mobiliário sujeito à CVM. Nesse caso, a oferta precisa observar as regras aplicáveis, sob pena de configurar oferta irregular.
Riscos jurídicos da tokenização de imóveis
- Lastro deficiente. Imóvel com matrícula irregular, ônus, litígio ou origem em loteamento irregular contamina toda a operação.
- Confusão entre direito real e obrigacional. O investidor acredita ter comprado o imóvel, mas comprou um crédito.
- Oferta irregular de valor mobiliário. Estrutura que capta do público sem observar a CVM.
- Ausência de segregação patrimonial. Se o patrimônio se confunde com o da emissora, o investidor vira credor comum em caso de falência.
- Custódia mal definida. Não se sabe quem guarda o ativo nem quem responde por ele.
- Proteção de dados. A imutabilidade da blockchain tensiona os direitos previstos na LGPD.
A pergunta que resolve quase tudo. Antes de investir, faça a si mesmo esta pergunta: o que exatamente eu tenho se a plataforma deixar de existir amanhã? Se a resposta não estiver escrita no contrato e sustentada por um lastro verificável, o risco é maior do que parece.
Como tokenizar um imóvel
Muita operação começa pela tecnologia e só depois descobre o problema jurídico. A ordem correta, no entanto, é a inversa. O direito vem primeiro, porque é ele que sustenta o ativo.
Passo a passo
Diagnóstico do lastro
Matrícula, cadeia dominial, ônus, litígios e regularidade do imóvel.
Definição do direito
O que, exatamente, o token vai representar.
Enquadramento regulatório
Análise perante a CVM e o Banco Central.
Estruturação e emissão
Desenho societário, contratos, governança e custódia.
Sobre custos, não existe valor de tabela. O investimento varia conforme a complexidade da estrutura, o porte da operação e, principalmente, a situação do imóvel. Assim, um lastro que exija regularização prévia muda completamente o cronograma e o orçamento.
Vai estruturar ou investir em uma operação tokenizada?
Analisamos o lastro, o enquadramento regulatório e o desenho jurídico da operação. Atuação nacional, com base em Brasília e Aracaju.
Falar com a equipe no WhatsAppPerguntas frequentes
Conceito
O que é tokenização de imóveis?
Comprar token de imóvel me torna dono?
Qual a diferença entre tokenização stricto sensu e latu sensu?
Regulação
Tokenização de imóveis é legal no Brasil?
Token imobiliário é valor mobiliário?
Quem regula a tokenização imobiliária?
Posso registrar o token na matrícula do imóvel?
Tokenização de imóveis na prática
É seguro investir em token imobiliário?
Como tokenizar um imóvel?
Quanto custa tokenizar um imóvel?
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Mestre pelo IDP e autor de Tokenização Imobiliária: Estruturação Jurídica e Desafios da Web3 (JusPodivm, 2026). Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Não constitui recomendação de investimento. Normas e entendimentos citados vigentes em julho de 2026.
