Serviço · Direito Imobiliário e Ativos Digitais
Tokenização Imobiliária
Segurança jurídica para a tokenização de imóveis e ativos reais.
A tokenização de imóveis avança no Brasil antes de existir um marco legal específico. Nesse cenário, portanto, o que separa uma operação sólida de um passivo futuro é o desenho jurídico: a qualidade do lastro, o enquadramento regulatório correto e a clareza sobre quais direitos o token realmente representa. É nesse ponto que atuamos, com base em pesquisa própria e publicada sobre o tema.
O diferencial
Não falamos de tokenização por tendência. Escrevemos o livro.
Além do acompanhamento do mercado, a atuação do escritório nesta área se apoia em uma obra publicada sobre o tema, fruto de dois anos de pesquisa e de dissertação de mestrado defendida no Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP), em Brasília.
Tokenização Imobiliária: Estruturação Jurídica e Desafios da Web3
De Andress Amadeus Pinheiro Santos, sócio gestor do escritório.
Apresentação
Destaca que a obra oferece "contribuição original e concreta ao debate jurídico-regulatório" sobre tema pouco explorado na literatura nacional.
Miriam Wimmer
Diretora da ANPD e professora do IDP
Prefácio
Aponta na obra um "equilíbrio raro entre teoria, técnica e proposta normativa", de leitura indispensável a operadores do direito e reguladores.
Atalá Correia
Juiz de Direito do TJDFT
- Analisa o cenário regulatório nacional e internacional (MiCA, DLT Acts, FINMA), os modelos de negócio em operação e as decisões da CVM.
- Enfrenta a fragmentação de competências entre CNJ, CVM, Banco Central, ANPD e Receita Federal.
- Apresenta uma proposta concreta de diretrizes ao CNJ para a integração segura entre blockchain e o sistema registral, com minuta em anexo.
O conceito
O que é tokenização imobiliária
Tokenização imobiliária é a representação, em blockchain, de direitos ligados a um imóvel. O token funciona como um registro digital que comprova a titularidade desses direitos e permite que sejam fracionados e negociados com mais agilidade do que o mercado imobiliário tradicional permite.
A definição precisa importa mais do que parece. No Brasil, a propriedade imobiliária se transmite exclusivamente pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, por força do art. 1.245 do Código Civil. Nenhuma blockchain substitui esse ato. Portanto, o que circula no token não é o imóvel: é um direito criado fora da blockchain e apenas espelhado nela.
Como funciona a tokenização imobiliária, em resumo
A operação segue uma sequência que começa no direito e só depois chega à tecnologia:
- Diagnóstico do lastro. Análise da matrícula, da cadeia dominial e dos ônus. Imóvel irregular contamina toda a operação.
- Escolha do veículo jurídico. Cotas de sociedade de propósito específico, sociedade em conta de participação, recebíveis, certificados ou crowdfunding. É essa escolha que define o que o investidor efetivamente recebe.
- Enquadramento regulatório. Definir se o token é valor mobiliário, sujeito à CVM, ou ativo virtual sob competência do Banco Central.
- Estruturação e emissão. Contratos, governança, segregação patrimonial e documentação da oferta.
- Custódia. Quem guarda o ativo e responde por ele se algo der errado.
Cada etapa tem exigências próprias. O passo a passo completo, com tributação e custos, está no artigo como tokenizar um imóvel.
A tese
O token não é o imóvel. E entender isso muda tudo.
Tokenizar um imóvel é representar, em blockchain, direitos relacionados a um bem real. O mercado costuma anunciar isso como "propriedade digital", mas a precisão jurídica importa: no Brasil, a propriedade imobiliária se transmite pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis. O token, na quase totalidade das estruturas em operação, representa direitos de natureza obrigacional, participação em recebíveis, em receitas de locação, em uma sociedade proprietária do bem, e não o direito real sobre o imóvel.
Essa distinção não é preciosismo acadêmico. Na prática, ela define quem responde pelo quê, o que o investidor efetivamente adquire, qual regulador incide sobre a operação e o que acontece se algo der errado. Por isso, estruturas montadas sem essa clareza acumulam um passivo que só aparece quando já é tarde.
O que sustentamos. A tokenização imobiliária opera no plano obrigacional. Sua integração ao sistema registral, quando ocorrer, deve se dar como espelhamento tecnológico da matrícula, preservando a fé pública registral, e depende de governança e coordenação interinstitucional, com papel central do Conselho Nacional de Justiça.
Não se trata de escolher entre tecnologia e tradição, e sim entre regulação responsável e práticas informais que geram insegurança.
Panorama
Tokenização imobiliária: o mercado avança mais rápido que a regulação
A tokenização deixou de ser experimento e virou volume. Enquanto isso, o marco legal específico ainda não existe. Ou seja, as operações estão sendo estruturadas sobre institutos jurídicos que não foram criados para elas, e é justamente aí que nascem os passivos.
Fontes: relatório da Associação Brasileira das Empresas Tokenizadoras (ABToken) e projeção global da Deloitte, que estima a evolução do mercado de imóveis tokenizados a partir de cerca de US$ 300 bilhões em 2024.
Por que isso importa para quem opera
Em primeiro lugar, escala sem padronização multiplica risco. Além disso, quando a regulação chegar, as estruturas mal desenhadas terão de ser refeitas, e nem sempre isso é possível sem prejuízo. Por isso, o desenho jurídico feito hoje determina se a operação sobrevive ao amanhã.
Onde estamos
A regulação da tokenização imobiliária, passo a passo
Não existe uma lei da tokenização imobiliária. Existem, contudo, camadas normativas que foram se acumulando e que hoje determinam o que pode e o que não pode. Reunimos abaixo a sequência que importa.
2022
Lei 14.478/2022, o marco legal dos criptoativos
Estabelece diretrizes para prestadoras de serviços de ativos virtuais. Não trata, porém, especificamente de imóveis.
2023
Decreto 11.563/2023
Designa o Banco Central como órgão competente para regular, autorizar e supervisionar as prestadoras de serviços de ativos virtuais.
Outubro de 2022
Parecer de Orientação CVM 40
A CVM firma a abordagem funcional. Ou seja, o que define a incidência do mercado de capitais não é o rótulo "token", e sim a substância econômica da operação. Se houver investimento coletivo com expectativa de retorno pelo esforço de terceiros, há valor mobiliário.
Final de 2024
Consulta Pública 109 do Banco Central
A minuta exclui expressamente do seu escopo os bens imóveis objeto de tokenização. Assim, sinaliza que o tema pertence a outra esfera institucional, a registral.
Abril de 2025
Parecer do IRIB
O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil questiona a criação de um segundo sistema, em blockchain, para transacionar direitos reais em paralelo ao registro de imóveis.
2025, com desfecho em fevereiro de 2026
Resolução Cofeci 1.551/2025 é declarada nula
O Cofeci editou norma criando um sistema próprio de tokenização imobiliária. A norma foi suspensa por liminar e, depois, anulada por sentença. O fundamento: a competência para regular a matéria é do Congresso, do Banco Central, da CVM e do CNJ, e não de um conselho profissional. Trata-se do episódio mais didático do período, porque delimita quem pode regular.
Novembro de 2025
Resoluções BCB 519, 520 e 521
O Banco Central estrutura o regime das prestadoras de serviços de ativos virtuais: autorização, funcionamento, segregação patrimonial e câmbio. Entraram em vigor em 2 de fevereiro de 2026.
Março de 2026
Resoluções BCB 552 e 553
Completam o quadro. Assim, as prestadoras passam a observar as regras de ouvidoria, conformidade, auditoria e segurança cibernética já aplicáveis a instituições financeiras, além do padrão contábil do Cosif. O prazo de adequação vai até 30 de outubro de 2026.
Em tramitação
PL 4.438/2025 e a matrícula tokenizada
Propõe integrar blockchain e sistema registral, com repartição de competências entre Banco Central, CVM e estruturas cartorárias. É o projeto que mais se aproxima da tese que defendemos: o token como extensão do registro, e não como sistema paralelo.
A leitura que fazemos deste cenário. Enquanto o marco legal específico não chega, a operação lícita é aquela construída sobre institutos existentes, com lastro verificado e enquadramento regulatório correto. Em resumo, não se trata de esperar a lei, e sim de estruturar bem dentro do que o direito já permite.
O ponto esquecido
Custódia: quem guarda o token e responde por ele
Custódia é o item que menos aparece nos materiais de venda e o que mais pesa quando uma operação dá errado. A pergunta que todo investidor deveria fazer é simples: se a plataforma quebrar amanhã, o que acontece com o ativo?
A resposta depende do enquadramento regulatório definido lá atrás:
- Token que é valor mobiliário. A custódia deve ser prestada por instituição autorizada pela CVM, nos termos da Resolução CVM 32/2021, com controle e segregação das posições dos investidores.
- Ativo virtual sob o Banco Central. Aplicam-se as Resoluções BCB 519, 520 e 521, de novembro de 2025, em vigor desde fevereiro de 2026, que exigem autorização, capital mínimo e manutenção dos recursos dos clientes segregados do patrimônio da prestadora.
Sem segregação patrimonial documentada, o investidor deixa de ser titular de um ativo separado e passa a figurar como credor comum em uma eventual falência. É uma diferença que raramente aparece no material de oferta e que muda por completo o risco assumido.
Antes de entrar
Sinais de alerta em uma operação de tokenização imobiliária
Se você pretende investir, estruturar ou emprestar o seu nome a uma operação, estes são os pontos que merecem verificação. Nenhum deles, isoladamente, condena o negócio. No entanto, cada um deles indica onde olhar com atenção.
Promessa de propriedade. Material que afirma que o token transfere a propriedade do imóvel. No direito brasileiro, a propriedade se transmite pelo registro.
Lastro não demonstrado. Ausência de matrícula atualizada, de certidões e da cadeia dominial do imóvel que sustenta a emissão.
Silêncio sobre o regulador. Estrutura que capta do público sem qualquer análise sobre enquadramento na CVM.
Custódia indefinida. Não está claro quem guarda o ativo, quem responde por ele e o que acontece em caso de insolvência da plataforma.
Sem segregação patrimonial. O patrimônio da operação se confunde com o da emissora, de modo que o investidor vira credor comum.
Contrato que não define o direito. O documento não diz, com clareza, qual direito o token efetivamente representa.
Em outras palavras, a pergunta que resolve a maior parte dos casos é simples: o que, exatamente, eu tenho se a plataforma deixar de existir amanhã? Se a resposta não estiver escrita no contrato e sustentada pelo lastro, o risco é maior do que parece.
Serviços
Como atuamos em tokenização imobiliária
Assessoria jurídica para quem estrutura, opera ou investe em tokenização de imóveis e de ativos reais. Também atendemos as instituições que precisam se posicionar diante dela.
Para quem estrutura, opera ou investe
Due diligence do lastro
Análise da matrícula, da cadeia dominial, de ônus e da regularidade do imóvel que dá lastro à operação. Não se constrói token seguro sobre lastro frágil.
Compliance regulatório
Enquadramento perante a CVM e o Banco Central, análise sobre a caracterização como valor mobiliário e adequação às normas aplicáveis.
Estruturação societária
Desenho da estrutura jurídica e societária da operação, definindo com precisão quais direitos o token representa e como se organizam.
Adequação de plataformas
Revisão de termos de uso, whitepaper, modelo de custódia e segregação patrimonial de plataformas que emitem ou negociam tokens.
Proteção de dados
Adequação à LGPD em operações com blockchain, tema que envolve imutabilidade do registro, dados pessoais e direitos dos titulares.
Pareceres jurídicos
Pareceres sobre a natureza do token, riscos da operação, responsabilidades dos envolvidos e viabilidade jurídica do modelo pretendido.
Para instituições e parceiros
Serventias e cartórios
Assessoria a serventias extrajudiciais diante de demandas de tokenização, qualificação registral e limites da atuação notarial e registral.
Relacionamento institucional
Interlocução técnica com CNJ, CVM, Banco Central, corregedorias e entidades do setor, a partir da base em Brasília.
Advocacy regulatório
Elaboração de notas técnicas e contribuições em consultas públicas e processos de regulamentação sobre ativos digitais e sistema registral.
Ponte para operações estrangeiras
Apoio a empresas de fora do país que pretendem estruturar operações de tokenização imobiliária no Brasil, com leitura do ambiente regulatório local.
Parceria com escritórios
Atuação como parceiro local de bancas de outras regiões que precisam de apoio técnico em Brasília e no Nordeste, em temas imobiliários e de tokenização.
Palestras e treinamentos
Capacitação para incorporadoras, plataformas, cartórios, entidades de classe e eventos do setor sobre os aspectos jurídicos da tokenização.
Como funciona
Tokenização imobiliária: do lastro à emissão, na ordem certa
Muita operação começa pela tecnologia e só depois descobre o problema jurídico. Assim, nossa sequência é inversa: o direito primeiro, porque é ele que sustenta o ativo.
Diagnóstico do lastro
Matrícula, cadeia dominial, ônus e regularidade do imóvel.
Definição do direito
O que exatamente o token vai representar.
Enquadramento regulatório
Análise perante CVM, Banco Central e demais órgãos.
Estruturação
Desenho societário, contratos e governança.
Acompanhamento
Suporte jurídico na emissão e ao longo da operação.
Um ponto que o mercado esquece
Tokenização imobiliária não se sustenta sobre imóvel irregular
Toda operação de tokenização depende de um ativo real por trás. Contudo, se esse imóvel tem matrícula com divergências, área não retificada, pendência de registro ou origem em loteamento não regularizado, o problema não desaparece porque a operação é digital: ele passa a contaminar o token e todos os investidores.
Por isso, a due diligence do lastro é a primeira etapa do nosso trabalho. Além disso, ela se apoia na atuação consolidada do escritório em regularização imobiliária. Quando o lastro apresenta defeitos, sabemos identificá-los e, quando possível, corrigi-los antes que a operação avance.
Aprofunde
Artigos sobre tokenização imobiliária
Conteúdo técnico, escrito pela equipe, sobre os pontos que mais geram dúvida no mercado.
Guia completo
Tokenização de imóveis: o que é e como funciona
O que você realmente compra ao adquirir um token, como as operações são estruturadas no Brasil e o que dizem a CVM e o Banco Central.
Ler artigo →A pergunta central
Comprar token de imóvel torna você dono?
A diferença entre direito real e obrigacional, o que já decidiu a CVM e o que verificar antes de investir.
Ler artigo →Guia prático
Como tokenizar um imóvel: o passo a passo jurídico
Do diagnóstico do lastro à emissão, com a conta tributária de cada etapa e o que ninguém coloca na proposta.
Ler artigo →Quem conduz
Responsável pela área de tokenização imobiliária
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio gestor · Tokenização e Direito Imobiliário
OAB/SE nº 7.875. Mestre em Direito Privado e Tecnologia pelo IDP, com dissertação sobre tokenização imobiliária orientada pela professora Miriam Wimmer. Autor da obra publicada pela JusPodivm sobre o tema e Presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano da OAB/SE. Atuação em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com foco na intersecção entre ativos reais e tecnologia.
Ver perfil completo →Onde estamos
Atuação nacional, com base em Brasília
Filial CNJ · CVM · BC
Brasília/DF
SHS Quadra 6, Conjunto A, Bloco E, Ed. Business Center (Complexo Brasil 21), Sala 1303, Asa Sul. CEP 70316-902. Ver no mapa →
Matriz
Aracaju/SE
Av. Rio Branco, 186, Edf. Oviedo Teixeira, Salas 511/515, Centro. CEP 49010-030. Ver no mapa →A base em Brasília aproxima o escritório dos órgãos reguladores (CNJ, CVM, Banco Central) e dos Tribunais Superiores, o que é decisivo em um tema cuja disciplina normativa ainda está em construção.
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre tokenização imobiliária
Conceito e propriedade
O que é tokenização imobiliária?
Comprar um token de imóvel me torna proprietário?
Regulação
A tokenização imobiliária é permitida no Brasil?
Token imobiliário é valor mobiliário?
Na prática
Como tokenizar um imóvel?
Quais são os riscos jurídicos da tokenização imobiliária?
Quem regula a tokenização imobiliária no Brasil?
Sobre o escritório
O escritório atende clientes de outros estados e do exterior?
A tokenização imobiliária é legal no Brasil?
Quem pode fazer a custódia dos tokens imobiliários?
Vamos analisar a sua operação
Se você estrutura, opera ou pretende investir em tokenização de imóveis, o desenho jurídico é o que sustenta o ativo. Fale com a equipe e entenda os pontos críticos do seu caso.
Falar no WhatsApp →Conteúdo de caráter informativo. A análise de cada operação depende de avaliação técnica individual.
