A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, por meio da posse contínua e pacífica, desde que atendidos os requisitos legais. Uma de suas espécies é a usucapião especial urbana, prevista no artigo 183 da Constituição Federal de 1988 e regulamentada pelo artigo 1.240 do Código Civil e pelo artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece critérios específicos para sua configuração.
Para que alguém tenha direito à usucapião especial urbana, é necessário preencher os seguintes requisitos:
• Área de até 250m²- A pessoa deve estar na posse de uma área urbana de, no máximo, 250 metros quadrados.
• Posse de 5 anos – A posse do imóvel deve ser mansa e pacífica, perdurando por, no mínimo, 5 anos ininterruptos, sem oposição de terceiros.
• Utilização para moradia – O imóvel deve ser utilizado como moradia pelo usucapiente ou sua família.
• Ausência de outro imóvel- A pessoa não pode ser proprietária de outro imóvel urbano ou rural.
Algumas considerações importantes sobre a usucapião especial urbana incluem a dispensa da comprovação de justo título ou boa-fé, a impossibilidade de usucapir mais de uma vez o mesmo imóvel e a inclusão dos apartamentos nessa modalidade de usucapião, com a área comum excluída do cálculo dos 250m².
Ademais, um ponto de discussão relevante é a possibilidade de aproveitar o tempo de posse exercido por terceiros para cumprir o período mínimo de 5 anos exigido pelo artigo 1.240 do Código Civil. Em um cenário hipotético, onde várias pessoas tiveram posse sucessiva do mesmo imóvel, a questão surge: é possível somar as posses de terceiros para atingir o requisito temporal necessário à usucapião
A resposta a essa pergunta é negativa. Apesar de o Código Civil, em seu artigo 1.243, permitir a soma das posses para contar o tempo exigido em outros casos de usucapião, essa possibilidade não se estende à usucapião especial urbana. Tendo em vista que essa modalidade de usucapião é regida por critérios específicos, sendo um deles a pessoalidade da posse.
A pessoalidade da posse significa que somente a pessoa que pretende usucapir o imóvel pode ter a posse direta e exclusiva deste, de acordo com a finalidade de moradia. Assim, não é possível somar o tempo de posse de terceiros para atingir o quinquênio necessário à usucapião especial urbana, pois isso contrariaria a natureza personalíssima desse tipo de usucapião.
É importante ressaltar que o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que rege a usucapião especial urbana, autoriza apenas a soma das posses causa mortis, ou seja, aquelas decorrentes de herança. A possibilidade de acréscimo/soma de posses não está prevista nessa modalidade de usucapião.
Em conclusão, o entendimento predominante na jurisprudência e na doutrina é que não é possível aproveitar o tempo anterior de posse de terceiros para complementar o período de 5 anos exigido para a usucapião especial urbana. Essa restrição visa preservar a natureza personalíssima da posse nessa modalidade de usucapião, cujo propósito é proporcionar melhores condições de moradia aos mais humildes e proteger a dignidade da pessoa humana, conforme estabelecido na Constituição Federal.
Portanto, aqueles que buscam a usucapião especial urbana devem estar cientes dessas limitações e buscar orientação jurídica adequada para o êxito do processo.
