A posse precária foi o motivo pelo qual uma moradora de Águas Claras, no Distrito Federal, perdeu a tese de usucapião mesmo após mais de 17 anos no mesmo apartamento. Em decisão unânime, a 3ª Turma Cível do TJ-DFT manteve a reintegração de posse em favor da construtora. Isso porque a ocupação nasceu de uma promessa de compra e venda rescindida por inadimplemento. Assim, neste artigo, explicamos o que é posse precária, por que ela trava a usucapião e o que fazer, seja você ocupante, seja proprietário, em Aracaju e no Sergipe.
O caso do TJ-DFT: 17 anos de moradia e a reintegração mantida
O caso concreto explica o tema melhor do que qualquer definição. No processo 0710274-13.2024.8.07.0020, a 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios analisou a situação de um apartamento em Águas Claras. A ocupante morava no imóvel havia mais de 17 anos.
A origem da ocupação, porém, era uma promessa de compra e venda assinada em 2007 com a construtora. O contrato não teve quitação. Assim, em 2019, a rescisão por inadimplemento transitou em julgado. A partir daí, a construtora pediu a reintegração de posse.
Na ação, a ocupante sustentou a usucapião pelo longo tempo de moradia. No entanto, a Turma decidiu, por unanimidade, que a posse dela nasceu precária e sem ânimo de proprietária. Por isso, o tempo de moradia não converteu a ocupação em posse de dona.
Além disso, o colegiado afastou as preliminares de nulidade da sentença e de cerceamento de defesa. Também harmonizou o direito à moradia com o direito de propriedade. Em resumo: morar muitos anos no imóvel, sozinho, não basta.
Em resumo: a usucapião exige posse com ânimo de dona. Quem ocupa o imóvel por contrato, permissão ou tolerância tem, em regra, posse precária. Portanto, o tempo passa, mas o requisito principal não nasce.
O que é posse precária
A posse precária é a posse direta exercida em nome de outra pessoa. Ou seja, o ocupante tem o imóvel nas mãos, mas reconhece que a propriedade pertence a terceiro. O Código Civil ajuda a entender a distinção. Nesse sentido, pelo art. 1.196, possuidor é quem exerce, de fato, poderes próprios da propriedade. Já o art. 1.197 separa a posse direta da posse indireta.
Na prática, a posse precária nasce de uma relação jurídica. Pode ser um contrato de locação, um comodato, uma promessa de compra e venda ou uma simples permissão verbal. Em todos esses casos, o ocupante entra no imóvel com a anuência do titular. Dessa forma, a posse dele depende dessa relação.
Por outro lado, a posse com ânimo de dona tem outra natureza. Nela, o possuidor se comporta como proprietário. Ele não reconhece ninguém acima de si naquele bem. Vale dizer, age como se o imóvel fosse seu, de forma externa e visível.
Portanto, a diferença central não está no tempo. Está no ânimo. Enquanto a relação jurídica de origem existir e for reconhecida, a posse segue precária.
Quem vive em posse precária na prática
O conceito ganha corpo em situações comuns. O inquilino é o exemplo clássico. Ele ocupa o imóvel por força do contrato de locação e paga aluguel ao proprietário. Assim, sua posse é direta, mas sempre em nome do locador.
O comodatário segue a mesma lógica. Ele usa o imóvel de graça, por empréstimo. Ou seja, a posse continua vinculada ao contrato de comodato.
Além disso, há quem ocupe o imóvel por permissão verbal, sem contrato algum. Nesse caso, a doutrina e a jurisprudência tratam os atos de mera permissão ou tolerância como insuficientes até para gerar posse. Ou seja, a situação é ainda mais frágil.
Por fim, está o promitente comprador que parou de pagar. Ele entrou no imóvel com base na promessa de compra e venda. Enquanto paga, aliás, discute-se a natureza da posse. No entanto, com o inadimplemento e a rescisão, a posse perde força, como mostrou o caso do TJ-DFT.
Por que a posse precária não gera usucapião
A usucapião extraordinária está no art. 1.238 do Código Civil. O texto, com efeito, é direto: quem, por 15 anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire a propriedade. Nessa modalidade, a lei nem exige título ou boa-fé. Além disso, o parágrafo único reduz o prazo para 10 anos quando o possuidor estabeleceu no imóvel a moradia habitual ou realizou obras e serviços produtivos.
Repare na expressão central: possuir como seu. É o chamado ânimo de dono. Portanto, não basta o corpo no imóvel. É preciso o comportamento externo de proprietário, de forma mansa, pacífica e ininterrupta.
Aqui nasce o problema da posse precária. Quem ocupa por contrato ou permissão reconhece, desde o início, que o dono é outro. Logo, falta o elemento subjetivo essencial. O tempo corre, mas não conta para a usucapião.
| Critério | Posse precária | Posse com ânimo de dona |
|---|---|---|
| Origem | Contrato, permissão ou tolerância do titular | Fato próprio, sem vínculo com o titular |
| Relação com o dono | Reconhece a propriedade alheia | Comporta-se como proprietário |
| Efeito do tempo | Não conta para a usucapião | Conta, se mansa, pacífica e ininterrupta |
| Exemplos | Inquilino, comodatário, promitente comprador inadimplente | Ocupante sem título que age como dono |
Inadimplemento: a promessa não quitada não é justo título
Quem compra imóvel na promessa costuma acreditar que já é quase dono. No entanto, a promessa de compra e venda inadimplida não produz esse efeito. O STJ já enfrentou o tema no REsp 1.148.631/DF. Segundo a ementa divulgada, a promessa de compra e venda inadimplida não pode ser considerada justo título para fins de usucapião.
A razão, vale dizer, é simples. O justo título pressupõe um negócio capaz de transferir a propriedade e mantido de boa-fé. Contudo, quando o comprador não paga e o contrato se rescinde, o título perde a força. Dessa forma, ele não sustenta a posse ad usucapionem.
Na mesma linha, o STJ decidiu no REsp 1.584.447 que o promitente comprador inadimplente não exerce posse com ânimo de dona sobre o imóvel. Vale dizer, quem não paga não pode se beneficiar da própria falta para virar proprietário pelo tempo.
Foi exatamente esse o desfecho do caso de Águas Claras. A promessa de 2007 virou rescisão em 2019. Assim, a posse da ocupante permaneceu precária durante todo o período.
A exceção: a transmutação da posse
Existe uma saída teórica para quem está em posse precária: a chamada interversio possessionis. Em português direto, é a transmutação da posse. Nela, a posse precária se transforma em posse com ânimo de dona.
No entanto, essa virada não é automática. A jurisprudência admite a transmutação em tese, mas exige prova de uma alteração externa da causa da posse. Ou seja, precisa existir um fato novo e visível, que mude a razão pela qual a pessoa ocupa o imóvel.
Um exemplo ajuda a visualizar. Se o proprietário reconhece por escrito que o ocupante passa a deter o imóvel como dono, há fato novo. Do mesmo modo, vale um negócio jurídico posterior que mude a base da ocupação.
Sem essa prova, porém, a regra é dura: a posse permanece precária durante todo o exercício. Foi o que pesou no caso do TJ-DFT. Portanto, quem pretende invocar a transmutação precisa de documentos e fatos concretos, não apenas do tempo.
E o proprietário, o que pode fazer?
O tema também interessa a quem está do outro lado. O proprietário ou a construtora que enfrenta um ocupante inadimplente tem caminhos legais claros. Assim, o primeiro passo é formalizar a rescisão do contrato. Em seguida, com a rescisão firme, cabe a ação de reintegração de posse.
O caso de Águas Claras mostra a sequência completa. A construtora rescindiu a promessa, aguardou o trânsito em julgado e pediu a reintegração. Assim, obteve a ordem de retomada do apartamento, mantida em segundo grau.
Contudo, o cuidado com o tempo é essencial. Quanto mais anos passam sem providências, maior o desgaste da discussão. Além disso, o ocupante tende a invocar a usucapião como defesa, exatamente como ocorreu no TJ-DFT.
Da rescisão à retomada do imóvel
Constituir a mora
Cobrança formal do ocupante e comprovação do inadimplemento.
Rescindir o contrato
Resolução da promessa ou do contrato, com trânsito em julgado.
Pedir a reintegração
Ação própria, com prova da rescisão e da posse do imóvel.
Retomar e regularizar
Cumprimento da ordem e ajustes na matrícula, se necessário.
Posse precária e usucapião em Aracaju e no Sergipe
Em Aracaju, esses litígios tramitam no Tribunal de Justiça de Sergipe. Ações de reintegração de posse e de usucapião seguem as varas competentes da comarca, conforme a localização do imóvel. Por isso, a análise da natureza da posse costuma ser o ponto decisivo do processo.
Além disso, quem tem posse legítima para usucapir dispõe de um atalho. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite a usucapião extrajudicial no cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, sem oposição de interessados, o oficial conduz o procedimento com certidões e publicações.
Vale dizer, porém, que a via do cartório exige a mesma posse qualificada. Quem ocupa por contrato ou permissão não preenche o requisito do ânimo de dona. Logo, a posse precária trava também a usucapião extrajudicial.
Nesse sentido, a diligência prévia faz a diferença no Sergipe. Antes de ajuizar ou de protocolar no cartório, é preciso mapear a origem da posse, os documentos e o comportamento do ocupante ao longo dos anos.
Perguntas frequentes
O que é posse precária do imóvel?
Inquilino pode usucapir o imóvel alugado?
Quem ocupa com permissão pode pedir usucapião?
Contrato, justo título e transmutação da posse
Promessa de compra e venda não quitada vale como justo título?
A posse precária pode virar posse de dona?
Está em posse precária ou precisa retomar um imóvel?
Analisamos a origem da posse, os contratos e a matrícula para indicar o caminho técnico do seu caso. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
