Você comprou um imóvel, pagou o preço integralmente, mas o vendedor faleceu antes de assinar a escritura e os herdeiros se recusam a concluir a transferência. A boa notícia: o contrato não morre junto com o vendedor, e existe um remédio jurídico para essa situação, a adjudicação compulsória. Neste artigo, explicamos como o Tribunal de Justiça de Santa Catarina decidiu um caso exatamente assim e o que o comprador pode fazer quando os herdeiros não assinam a escritura.
O caso: venda válida, morte da proprietária e herdeiros que recusaram a escritura
Em agosto de 2026, a 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) manteve, por unanimidade, uma decisão que garantiu a compradores o direito de receber o imóvel que haviam comprado e pelo qual pagaram integralmente.
O caso começou antes da morte. A proprietária havia concedido procuração pública a um representante, com poderes para vender imóveis, assinar contratos e receber pagamentos. Com esse mandato, o contrato de compra e venda foi firmado e o valor combinado foi quitado em sua integralidade enquanto a proprietária ainda vivia.
Após o falecimento dela, no entanto, o espólio se recusou a assinar a escritura definitiva, documento necessário para transferir oficialmente a propriedade. Diante da negativa, os compradores recorreram à Justiça.
Ao analisar o recurso, o desembargador relator entendeu que não havia provas de fraude, falsificação ou qualquer irregularidade capaz de invalidar o contrato. Vale destacar dois pontos centrais do julgado:
- A morte da proprietária não anula um negócio jurídico realizado de forma válida enquanto ela ainda estava viva; a obrigação de concluir a venda se transmite aos herdeiros.
- O fato de o imóvel continuar listado entre os bens do inventário não impede a sua transferência, porque o inventário apenas administra os bens deixados pelo falecido e não decide, por si só, quem é o verdadeiro proprietário.
Sobre o dinheiro, o relator registrou que os documentos comprovam a quitação do preço e que, se houver discussão entre os herdeiros sobre o destino do valor recebido, essa questão deve ser resolvida no inventário, sem interferir no direito dos compradores.
A morte do vendedor não anula o contrato de compra e venda
Este é o ponto que mais gera dúvida na prática. Muitos herdeiros acreditam que, morrendo o vendedor, o contrato de compra e venda “fica suspenso” até o inventário, ou que podem simplesmente desistir da venda. A lei diz o contrário.
O Código Civil estabelece que a sucessão se abre no momento da morte do autor da herança (art. 1.777) e que, aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784). Ou seja, os herdeiros não começam do zero: eles entram no lugar do falecido, assumindo tanto os seus direitos quanto as suas obrigações pendentes, já que o patrimônio transmite-se por inteiro, com os créditos e os débitos.
Por isso, quando o contrato de compra e venda foi celebrado validamente e o preço foi pago antes da morte, os herdeiros são obrigados a outorgar a escritura. A recusa, como bem decidiu o TJSC, não tem respaldo jurídico. Os atos praticados pelo procurador antes do falecimento, com base em procuração pública, produzem plenos efeitos e não se desfazem com a morte do outorgante.
Ponto-chave: o inventário é um procedimento de administração e partilha dos bens. Ele não apaga contratos válidos nem redefine quem é proprietário de um imóvel já vendido e pago.
O que é a adjudicação compulsória e quando ela cabe
A adjudicação compulsória é o remédio jurídico pelo qual o juiz supre a vontade de quem se recusa (ou não pode mais) cumprir uma obrigação de transferir imóvel. Em vez de depender da assinatura dos herdeiros, o próprio Judiciário determina a transferência da propriedade, com base no contrato válido e no pagamento comprovado.
O fundamento processual está na ação de obrigação de fazer: nos termos do art. 497 do Código de Processo Civil, se o pedido for procedente, o juiz concede a tutela específica, podendo determinar desde logo as providências necessárias ao cumprimento da obrigação. Se a parte obrigada não cumprir, o art. 498 do mesmo código autoriza o juiz a suprir a declaração de vontade, fixar multa e determinar as medidas necessárias, o que inclui a outorga da escritura e o registro na matrícula.
Requisitos que o comprador precisa provar
Na prática, o sucesso da demanda depende de documentação sólida. Em regra, são exigidos:
- Contrato de compra e venda válido, idealmente registrado ou acompanhado de instrumento público de procuração, quando assinado por representante.
- Prova do pagamento integral do preço (comprovantes bancários, recibos, declarações do próprio vendedor ou do procurador).
- Certidões atualizadas da matrícula do imóvel e do cartório de distribuição, para identificar o espólio, os herdeiros e eventuais ônus.
- Registro de imóveis localizado na comarca do imóvel, competente para praticar o registro definitivo.
No caso catarinense, a prova documental da procuração pública e da quitação do preço foi decisiva para afastar as alegações de fraude feitas pelo espólio.
Imóvel sem escritura entra no inventário?
Sim, e isso não é um problema para o comprador. Na prática forense, é comum o imóvel já vendido continuar registrado em nome do falecido e, portanto, listado entre os bens do inventário. Muitos compradores interpretam essa situação como um obstáculo, mas o entendimento do TJSC é claro: o inventário apenas administra os bens e não define a propriedade.
Por outro lado, vale lembrar que o inventário é obrigatório. O art. 611 do Código de Processo Civil determina que o processo de inventário e partilha seja instaurado no prazo de dois meses a contar da abertura da sucessão. Enquanto o inventário não transcorre, a matrícula permanece em nome do de cujus, o que pode gerar insegurança para quem comprou e já pagou.
É justamente para romper essa insegurança que a adjudicação compulsória existe: ela permite ao comprador obter a transferência do imóvel independentemente do andamento, ou mesmo da existência, do inventário, sem prejudicar os herdeiros, que continuam discutindo entre si, no inventário, a partilha do preço recebido.
Se o seu caso envolve herança com imóvel em Aracaju ou em outra comarca de Sergipe, vale a pena entender como a regularização funciona no Registro de Imóveis local. Em nossa experiência com regularização imobiliária, boa parte desses conflitos se resolve com diligência extrajudicial bem conduzida, antes mesmo do ajuizamento da ação.
Passo a passo: o que fazer quando os herdeiros não assinam
Quando um dos lados da venda falece e os herdeiros se recusam a concluir a escritura, o caminho é estruturado. Na prática, o fluxo costuma seguir as etapas abaixo:
Fluxo: da recusa dos herdeiros ao registro do imóvel
Reunir as provas
Contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento integral, procuração pública (se houver) e certidões de matrícula atualizadas.
Tentativa extrajudicial
Notificação formal ao espólio e aos herdeiros, propondo a assinatura da escritura. Muitos casos se resolvem nessa etapa, sem litígio.
Ação de obrigação de fazer
Com pedido de adjudicação compulsória do imóvel, com base nos arts. 497 e 498 do CPC, contra o espólio e todos os herdeiros.
Sentença e registro
Transitada em julgado, a sentença supre a escritura e permite o registro da transferência diretamente na matrícula, por ofício ao cartório.
Portanto, a primeira providência inteligente não é ir direto ao tribunal, mas organizar a prova e tentar a solução negociada. Na prática, herdeiros costumam ceder quando recebem uma notificação técnica bem fundamentada, por entenderem que a recusa será judicialmente vencida. Quando a via amigável não funciona, a ação de adjudicação compulsória é o instrumento adequado.
Adjudicação compulsória e inventário: cada um resolve o quê
Um erro comum é esperar o inventário resolver a situação do comprador. Os dois procedimentos têm finalidades distintas e podem, inclusive, correr em paralelo. A tabela abaixo resume a diferença:
| Critério | Adjudicação compulsória | Inventário e partilha |
|---|---|---|
| Quem provoca | O comprador que já pagou o imóvel | Os herdeiros, o cônjuge ou o Ministério Público |
| O que resolve | Transferência do imóvel ao comprador, apesar da recusa dos herdeiros | Apuração, administração e divisão dos bens entre os herdeiros |
| Efeito sobre o imóvel vendido | Determina o registro da transferência na matrícula | Apenas o relaciona entre os bens do espólio, sem afetar a venda válida |
| Prazo típico | Varia conforme a comarca e a defesa dos réus | Deve ser instaurado em até 2 meses da abertura da sucessão (art. 611 do CPC) |
Em resumo: o inventário organiza a herança entre os herdeiros; a adjudicação compulsória protege quem comprou e pagou. Um não substitui o outro, e a existência de um não impede o ajuizamento do outro.
Perguntas frequentes
Contrato e herdeiros
A morte do vendedor anula o contrato de compra e venda?
Os herdeiros podem recusar a escritura se o preço já foi pago?
A procuração pública continua valendo depois da morte de quem a outorgou?
Inventário e imóvel
Imóvel sem escritura entra no inventário?
O que fazer quando os herdeiros não querem assinar a escritura?
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e inventário?
A ação
Quanto tempo leva uma ação de adjudicação compulsória?
Quem paga as custas e os impostos na adjudicação compulsória?
Comprou um imóvel e os herdeiros não assinam a escritura?
Cada caso tem particularidades de prova e de parte. Fale com a equipe do Amadeus & Santos para uma análise técnica da sua situação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026. Fonte do caso: NSC Total, 06/08/2026. Leis citadas: Código Civil (arts. 1.777 e 1.784) e Código de Processo Civil (arts. 497, 498 e 611).
