Serviço · Direito Imobiliário

Problemas com a Construtora

Quando a construtora não cumpre o contrato: atraso, entrega errada, chaves retidas e defeitos na obra.

Quem compra um imóvel na planta paga antes de receber e depende da construtora para ter o que contratou. Quando ela atrasa, entrega algo diferente ou condiciona as chaves a cobranças, o comprador tem direitos previstos em lei. Analisamos o seu contrato e indicamos o caminho, da notificação à ação judicial.

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Aracaju/SE · Matriz Brasília/DF · Filial OAB/SE nº 7.875

O que é

O contrato obriga a construtora, e não só o comprador

No contrato de compra de imóvel na planta, o comprador costuma cumprir a parte dele mês a mês, enquanto a construtora só entrega no fim. Por isso, os problemas aparecem quase sempre do lado de quem constrói: a obra atrasa além da tolerância, a unidade entregue não é a contratada, a metragem vem menor, surgem defeitos ou as chaves ficam presas a uma cobrança.

A lei dá ferramentas ao comprador. A Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) limita a tolerância de atraso, o Código de Defesa do Consumidor obriga a construtora a cumprir o que ofereceu e o Código Civil garante a solidez da obra. O primeiro passo é sempre a leitura do contrato, do quadro-resumo e da matrícula do empreendimento, que define o que pode ser cobrado e de quem.

Casos

Em quais situações atuamos contra a construtora

Atraso na entrega

Cobrança de multa, indenização e lucros cessantes, ou resolução do contrato quando o atraso passa da tolerância de 180 dias.

Unidade diferente da contratada

Entrega da unidade correta, outra equivalente ou rescisão com devolução, quando a construtora entrega imóvel diverso do contrato.

Chaves retidas

Liberação das chaves quando a construtora condiciona a entrega ao pagamento de saldo ou de cobranças discutíveis.

Vícios e metragem

Reparos, abatimento ou indenização por defeitos de construção e por área entregue menor que a prometida.

Incorporação irregular

Exigência do registro da incorporação e proteção do comprador quando o empreendimento é vendido sem memorial ou disfarçado de associação.

Banco financiador

Análise de quando o banco responde junto com a construtora e de quando a cobrança deve mirar só a incorporadora.

Como funciona

Do contrato na mão à cobrança da construtora

Documentos

Você envia contrato, quadro-resumo, comprovantes e conversas.

Diagnóstico

Identificamos o descumprimento e quem responde por ele.

Cálculo

Apuramos multa, indenização e valores a restituir.

Notificação

Cobramos a construtora e buscamos o acordo.

Ação judicial

Se não houver solução, levamos o caso à Justiça.

Saiba mais

Guias sobre cada problema com a construtora

Reunimos guias e decisões recentes dos tribunais sobre os conflitos mais comuns entre comprador e construtora. Cada um explica, em linguagem clara, o que a lei prevê e o caminho de solução.

Construtora atrasou a entrega: o que a Justiça de Sergipe decide

Tolerância de 180 dias, verbas que o comprador pode pedir e os caminhos processuais. Ler o guia →

Atraso em multipropriedade: o caso Beach Park

Quando o atraso na entrega do resort permite o distrato com devolução integral. Ler o guia →

Construtora entregou o apartamento errado

O TJSC mandou entregar a unidade contratada, com multa diária e dano moral. Ler o guia →

Imóvel entregue menor: dá para desfazer?

Quando a diferença de metragem autoriza a rescisão e quando gera só abatimento. Ler o guia →

Construtora pode reter as chaves por dívida?

O TJ-SP viu abuso de direito na retenção das chaves de imóvel financiado. Ler o guia →

Incorporação disfarçada de associação em Aracaju

O TJSE mandou registrar o memorial. Veja como identificar o disfarce antes de comprar. Ler o guia →

Patrimônio de afetação: se a construtora quebrar

Como conferir na matrícula se o seu empreendimento está protegido. Ler o guia →

Fake HIS: os riscos de comprar unidade de interesse social

Incentivo dado à construtora, desvio para aluguel e o risco que sobra para o comprador. Ler o guia →

Atraso e cobranças: liminar contra a empreendedora

Quando o atraso permite suspender cobranças e evitar a negativação, e o que a liminar não resolve. Ler o guia →

Obra por administração: riscos e como se proteger

Para quem contrata a construtora para erguer o próprio imóvel: o que cada lado assume. Ler o guia →

Veja também os guias sobre distrato e imóvel na planta →

Quem conduz

A equipe que analisa o seu caso contra a construtora

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio gestor · Líder da área imobiliária

OAB/SE nº 7.875. Mestre em Direito Privado e Tecnologia (IDP), Presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano da OAB/SE e autor de obra sobre tokenização e estruturação jurídica imobiliária. Mais de uma década dedicada ao Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico.

Conheça o perfil completo do Dr. Andress →

Advogada Pleno · OAB/SE 12.386

Dra. Jessica Rocha Bomfim

Direito Civil, Imobiliário e Tributário

Pós-graduanda em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Seis anos de experiência, com vivência prática no mercado imobiliário que agrega visão estratégica à área.

Advogado parceiro

Dr. Diego Pinheiro Caraciolo

Direito Civil, Imobiliário e Empresarial

Advogado parceiro do escritório, com atuação em demandas cíveis, imobiliárias e empresariais, incluindo conflitos entre compradores e construtoras.

Onde estamos

Atendimento em Aracaju e em Brasília

Matriz

Aracaju/SE

Av. Rio Branco, 186, Edf. Oviedo Teixeira, Salas 511/515, Centro. CEP 49010-030.

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Filial Tribunais Superiores

Brasília/DF

SHS Quadra 6, Conjunto A, Bloco E, Ed. Business Center (Complexo Brasil 21), Sala 1303, Asa Sul. CEP 70316-902.

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A presença em Brasília é um diferencial: além do atendimento local em Sergipe, acompanhamos demandas junto aos Tribunais Superiores, onde temas como o atraso de obra e a responsabilidade do banco são decididos.

Dúvidas frequentes

Perguntas sobre problemas com a construtora

A construtora atrasou a entrega do imóvel. O que posso fazer?

A Lei 4.591/64, no art. 43-A, admite uma tolerância de até 180 dias quando ela está prevista de forma clara no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode, em regra, pedir a resolução do contrato com a devolução dos valores pagos ou manter o contrato e cobrar a indenização prevista em lei. O caminho certo depende do contrato e da fase da obra.

A construtora precisa pagar multa pelo atraso se o contrato só prevê multa para o comprador?

O STJ, no Tema 971 dos recursos repetitivos, firmou que a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento da construtora, nos contratos de adesão.

A construtora pode reter as chaves por causa de saldo devedor?

Há decisões, como a do TJ-SP noticiada em 2026, que consideram abusiva a retenção das chaves de imóvel financiado para pressionar o pagamento de saldo. A dívida deve ser cobrada pelos meios próprios. A análise depende do contrato e da origem do saldo cobrado.

Recebi uma unidade diferente da que comprei. E agora?

O Código de Defesa do Consumidor, no art. 35, permite ao comprador exigir o cumprimento do que foi contratado, aceitar outro bem equivalente ou rescindir o contrato com a devolução do que pagou. O Código Civil, no art. 313, também diz que ninguém é obrigado a receber prestação diversa da devida.

O banco que financiou a obra responde pelo atraso?

Em regra, não. A 2ª Seção do STJ, no EAREsp 2.422.743, entendeu que o banco que atua apenas como financiador da incorporação não responde por atraso ou vício da obra. A situação muda quando o banco interfere na execução, assume a obra por cláusula contratual ou atua como executor de programa habitacional.

Qual o prazo para reclamar de defeitos no imóvel novo?

Depende do tipo de defeito. O Código de Defesa do Consumidor tem prazos para reclamar de vícios, e o Código Civil, no art. 618, prevê garantia de cinco anos pela solidez e segurança da construção. Quanto antes o defeito for documentado e comunicado à construtora, melhor.

Quero desistir da compra, e não cobrar a construtora. Esta é a página certa?

Se o objetivo é sair do contrato por decisão sua, o caminho é o distrato, explicado na página Comprei na planta. Esta página trata dos casos em que o problema foi causado pela construtora.

Vocês atendem fora de Aracaju?

Sim. Atuamos em Sergipe e, pelo eixo da filial de Brasília, em demandas de alcance federal junto aos Tribunais Superiores.

Vamos analisar o seu contrato

Envie o contrato, o quadro-resumo e o histórico com a construtora e receba uma orientação sobre o caminho adequado ao seu caso. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.

Falar no WhatsApp →

💬 (79) 3046-8007 ✉ contato@amadeusesantos.com.br

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.

Outras áreas

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