Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Sergipe acendeu um alerta para quem compra imóvel por meio de associações. O tribunal entendeu que um empreendimento de Aracaju era, na prática, uma incorporação imobiliária disfarçada de associação e obrigou o registro do memorial no cartório. Neste artigo, você entende o que o TJSE decidiu, qual é a diferença entre uma associação legítima e um disfarce, e o que verificar antes de comprar.
O caso julgado pelo TJSE em Aracaju
Em 7 de agosto de 2026, o Grupo 10 da Primeira Câmara Cível do TJSE rejeitou, por unanimidade, o recurso da associação responsável pelo empreendimento Smart Rio Residence. Com isso, o tribunal manteve a sentença da 21ª Vara Cível de Aracaju, proferida em ação civil pública do Ministério Público de Sergipe (ACP 0025410-50.2024.8.25.0001).
Os fatos, vale dizer, chamam a atenção. Em setembro de 2020, nove pessoas fundaram a associação para construir um prédio de 84 unidades. No mesmo dia, o grupo contratou uma empresa gestora para administrar o empreendimento. Além disso, a gestora anunciou unidades a compradores de fora do grupo fundador. Em 27 meses, 60 adquirentes ingressaram na associação.
Além disso, esses compradores encontraram terreno, projeto, preço e gestora já definidos. Para o tribunal, esse cenário mostrou que o empreendimento estava estruturado antes da adesão. Por isso, a relatora, desembargadora Ana Lúcia Freire de Almeida dos Anjos, classificou o caso como “lançamento imobiliário com impulsionamento de vendas disfarçado sob o rótulo associativo”.
O argumento do prédio pronto não colou
No recurso, a associação alegou que o registro seria impossível. Afinal, o prédio estava concluído, tinha habite-se e a obra constava averbada na matrícula. A relatora, no entanto, rejeitou a tese. Segundo ela, a obrigação de registrar nasceu quando as unidades foram oferecidas sem registro, e essa obrigação sobrevive à conclusão da obra.
Admitir o contrário, escreveu a desembargadora, seria um “prêmio à irregularidade”. Em outras palavras, quem vende primeiro e regulariza depois não pode usar a própria irregularidade como escudo.
O que é incorporação imobiliária e o memorial de incorporação
A incorporação imobiliária é a atividade de quem se compromete a construir e a vender unidades autônomas, como apartamentos na planta. A Lei 4.591/64, nesse sentido, regula essa atividade e impõe deveres ao incorporador, justamente para proteger o comprador.
O principal dever está no art. 32 da lei. Em síntese, o incorporador só pode negociar as unidades depois de arquivar e registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Ou seja, a venda vem depois do registro, nunca antes.
O memorial de incorporação reúne a documentação essencial do empreendimento. Nele constam, por exemplo, o projeto aprovado, o cronograma e as informações sobre a construção. Dessa forma, qualquer interessado pode consultar os dados no cartório antes de comprar.
Atenção: oferecer unidades à venda antes do registro do memorial viola a Lei 4.591/64. Ainda assim, como você verá adiante, a falta de registro não anula o contrato de quem já comprou.
Associação legítima ou incorporação disfarçada?
Antes de tudo, vale dizer: a lei não proíbe associações para construir imóveis. Um grupo pode se unir para construir a preço de custo, sem fins lucrativos, e esse modelo é legítimo. O próprio TJSE reconheceu esse direito no julgamento.
O Superior Tribunal de Justiça, de fato, também já firmou essa linha. No AREsp 2.102.834/RJ (4ª Turma, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 10/11/2025), o STJ decidiu que a construção sob regime de administração ou a preço de custo genuíno não se submete ao Código de Defesa do Consumidor. Nesses casos, a Lei 4.591/64 rege a relação.
No caso de Aracaju, por outro lado, o TJSE aplicou o CDC aos adquirentes. O motivo é simples: o tribunal não reconheceu o regime associativo como genuíno. Afinal, havia um empreendimento pré-estruturado, uma gestora profissional e oferta de unidades ao mercado. Logo, o rótulo de associação escondia uma incorporação imobiliária.
| Critério | Associação genuína (preço de custo) | Associação disfarçada de incorporação |
|---|---|---|
| Quem define o empreendimento | Os próprios associados, desde o início | Empreendedor define terreno, projeto e preço antes da adesão |
| Gestão profissional | Associados participam das decisões | Gestora contratada já no dia da fundação |
| Para quem se vende | Grupo fechado de interessados | Anúncios e ofertas ao público em geral |
| Ritmo de adesão | Adesões ligadas ao grupo original | Dezenas de compradores em poucos meses |
| Regime jurídico | Lei 4.591/64, sem CDC (STJ) | Incorporação, com CDC e dever de registro |
Como o TJSE identificou o disfarce
O caminho que levou o tribunal à conclusão, em quatro passos:
Fundação enxuta
Nove pessoas criam uma associação para um prédio de 84 unidades.
Gestora no mesmo dia
Uma empresa profissional assume a administração já na fundação.
Oferta ao público
A gestora anuncia unidades a compradores de fora do grupo.
Adesão em massa
Em 27 meses, 60 adquirentes entram com tudo já definido.
Sinais de alerta para o comprador
Na prática, alguns sinais ajudam a perceber quando uma “associação” funciona como incorporação disfarçada. Portanto, fique atento aos pontos abaixo antes de assinar qualquer contrato:
- Terreno, projeto, preço e gestora já definidos antes da sua adesão;
- Anúncios, campanhas e impulsionamento de vendas ao público;
- Corretores ou empresa gestora conduzindo a negociação;
- Entrada de muitos aderentes em pouco tempo;
- Ausência de memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, um ou outro sinal, isoladamente, pode ter explicação legítima. Contudo, a combinação de vários deles aponta para um empreendimento estruturado para o mercado. Nesse caso, a proteção da lei de incorporação imobiliária deveria existir desde o primeiro anúncio.
Consequências da decisão para a associação
A decisão do TJSE impôs obrigações concretas. Após o trânsito em julgado, a associação terá 30 dias para registrar o memorial de incorporação. Além disso, a multa diária em caso de descumprimento é de R$ 5 mil.
Ademais, enquanto o registro não existir, a associação também deve suspender anúncios, ofertas e vendas das unidades. Dessa forma, o tribunal bloqueou a continuidade das vendas sem regularização.
Por fim, dois pontos institucionais merecem destaque. Em primeiro lugar, o tribunal confirmou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos adquirentes. Em segundo lugar, confirmou a legitimidade do Ministério Público de Sergipe para ajuizar a ação civil pública em defesa dos compradores. Ou seja, o MP pode, sim, agir nesses casos.
O que muda para quem já comprou
Aqui vem a pergunta mais comum: afinal, a falta de registro anula o contrato? A resposta do STJ é não. Conforme a Jurisprudência em Teses do tribunal (edição 229), o descumprimento do dever de registrar o memorial não implica invalidade nem nulidade do compromisso de compra e venda. O contrato continua valendo entre as partes.
Isso significa, em resumo, que o comprador não perde o contrato pela irregularidade do empreendedor. Por outro lado, sem o registro, ele fica sem acesso às informações públicas do empreendimento e sem as garantias que a lei de incorporação imobiliária oferece.
Além disso, no caso concreto julgado em Sergipe, o TJSE confirmou a aplicação do CDC. Com isso, os adquirentes contam com a proteção consumerista na relação com o empreendimento.
Checklist antes de entrar em uma associação
Se você pensa em aderir a uma associação ou a um “empreendimento a preço de custo”, alguns cuidados evitam surpresas. Sobretudo em Aracaju, onde o caso julgado mostrou que o disfarce existe na prática, siga este checklist:
- Consulte a matrícula do terreno diretamente no RGI da região do imóvel;
- Verifique quem vende: os associados organizados ou uma empresa gestora profissional;
- Pergunte se o empreendimento conta com patrimônio de afetação;
- Confira se cronograma e orçamento passaram por aprovação dos associados;
- Leve o contrato a um advogado antes de assinar ou pagar qualquer valor.
Em síntese, quanto mais o empreendimento parecer um produto pronto para vender, maior a chance de ele exigir registro como incorporação imobiliária. Por isso, a diligência prévia é o melhor caminho.
Perguntas frequentes
Associação para construir imóvel é ilegal?
O que é o memorial de incorporação?
Comprei em uma associação sem registro. Perco meu contrato?
Registro, fiscalização e consulta
Quem pode agir contra uma associação disfarçada?
O que muda na prática com a decisão do TJSE?
Como consultar o registro de uma incorporação em Aracaju?
Vai comprar imóvel em associação ou na planta?
Antes de assinar, vale uma análise técnica do contrato e da documentação do empreendimento. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
