A entrega das chaves é o momento mais esperado por quem compra um imóvel na planta. No entanto, algumas construtoras tentam segurar as chaves por causa de saldo devedor, mesmo depois de o banco liberar o financiamento. O TJ-SP acaba de dizer que isso não pode: a dívida remanescente se cobra por vias próprias, e usar a posse como pressão é abuso de direito. Neste artigo, explicamos o caso julgado pela 35ª Câmara de Direito Privado, os direitos do comprador e o passo a passo para receber o imóvel.
Construtora pode reter as chaves por dívida?
A resposta curta é não. Se o comprador quitou a maior parte do imóvel, em especial com o repasse do financiamento bancário, a construtora não pode usar a posse como forma de cobrança. Em outras palavras, o saldo devedor precisa seguir o caminho correto: cobrança extrajudicial ou ação própria de cobrança.
Foi exatamente isso que a 35ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP confirmou em caso recente. Segundo a decisão, reter as chaves para pressionar o pagamento configura abuso de direito. Por isso, a construtora saiu condenada a entregar o imóvel e a indenizar a compradora.
Dessa forma, quem passa por essa situação não está desamparado. Nas próximas seções, então, detalhamos o caso concreto, os fundamentos jurídicos e o que fazer na prática.
O caso do TJ-SP: chaves retidas por mais de dois anos
A história começa com a compra de um apartamento na planta em São Paulo. Depois de assinar o contrato, a compradora pagou a maior parte do preço com financiamento da Caixa. Assim, restavam cerca de R$ 86 mil, referentes a parcelas intermediárias e a uma taxa de assessoria.
O empreendimento recebeu o Habite-se. Em seguida, o banco repassou o financiamento. No entanto, a construtora segurou as chaves por mais de dois anos, cobrando o saldo devedor como condição para a entrega. Enquanto isso, a compradora pagava o financiamento do imóvel novo e, ao mesmo tempo, um aluguel de R$ 1,4 mil por mês.
Além disso, a construtora ainda cobrava condomínio e IPTU antes da entrega das chaves. Com isso, a soma dos aluguéis pagos no período chegou a R$ 43,4 mil.
A 3ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros condenou a incorporadora. Em seguida, a 35ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP manteve a condenação no processo 4001981-47.2025.8.26.0704, sob relatoria do juiz Carlos Eduardo Borges Fantacini. Com efeito, o caso ganhou notícia no ConJur, em setembro de 2026.
| Condenação mantida pela 35ª Câmara do TJ-SP | Resultado |
|---|---|
| Entrega das chaves do apartamento | Obrigação confirmada |
| Restituição dos aluguéis pagos (danos materiais) | R$ 43,4 mil |
| Indenização por dano moral | R$ 10 mil |
O que a entrega das chaves representa juridicamente
Antes de tudo, a entrega das chaves não é um gesto simbólico. Ela marca a imissão na posse, ou seja, o momento em que o comprador passa a exercer de fato os poderes de dono sobre o imóvel. A partir dela, o comprador entra, usa, mora e administra o apartamento.
Por isso, a data da entrega das chaves organiza quase todas as obrigações do contrato. Em regra, condomínio e IPTU só migram para o comprador depois da imissão na posse. Da mesma forma, o prazo de garantia da construção e o dever de pagar o saldo seguem marcos ligados à entrega.
Sem a imissão na posse, portanto, o comprador paga por um imóvel que não pode usar. É justamente essa contradição, portanto, que a decisão do TJ-SP enfrentou.
Por que a retenção de chaves é abusiva
O primeiro fundamento está no próprio financiamento. No contrato com alienação fiduciária, a propriedade fiduciária das unidades passa para o credor financiador, conforme o art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 10.931/2004. Assim, depois do repasse do banco, o imóvel já não está no patrimônio da construtora como antes.
Além disso, a construtora tem caminhos próprios para cobrar o que entende devido. Ela pode, por exemplo, negociar, cobrar extrajudicialmente ou ajuizar ação de cobrança. Contudo, ela não pode transformar a posse em moeda de troca.
Nesse ponto entra o abuso de direito. O art. 187 do Código Civil caracteriza o abuso quando o titular exerce um direito de modo excessivo ou antisocial. Reter as chaves para pressionar o pagamento de um saldo discutível se encaixa, assim, nessa figura. Afinal, a construtora usa um poder legítimo (guardar a posse) com um objetivo ilícito (forçar a cobrança).
Atenção: a existência de saldo devedor não autoriza a retenção. Mesmo que a dívida seja real, a cobrança precisa acontecer pelas vias próprias, nunca pelo sequestro das chaves.
Condomínio e IPTU antes da entrega das chaves
A cobrança de condomínio e IPTU antes da entrega das chaves é, em regra, indevida. O Tema 886 do STJ (REsp 1.704.498/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17/04/2018, DJe 24/04/2018) trata das despesas de condomínio no compromisso de compra e venda sem registro. Na prática consolidada, o comprador só responde por condomínio e IPTU depois da imissão na posse, isto é, depois de receber as chaves.
No entanto, existe uma nuance importante. O STJ reafirmou, em decisão de outubro de 2025, a natureza propter rem da obrigação condominial. Com isso, o comprador cujo compromisso de compra e venda está registrado pode responder pelo condomínio mesmo antes de receber as chaves. Afinal, a obrigação acompanha o imóvel, e o registro liga o comprador a ela.
Por isso, a resposta correta depende do caso. Dessa forma, sem registro do compromisso e sem a posse, a cobrança tende a ser indevida. Com registro, por outro lado, a despesa pode recair sobre o comprador. Vale conferir, então, com um advogado como está a situação do seu contrato no cartório.
O que o comprador pode receber de volta
Em primeiro lugar, vêm os danos materiais. No caso do TJ-SP, a compradora recuperou os R$ 43,4 mil pagos de aluguel enquanto esperava o imóvel. Ou seja, o gasto que só existiu por causa da retenção volta para o bolso do comprador.
Em segundo lugar, o dano moral pode caber. Vale lembrar: o mero descumprimento do contrato, por si só, não gera indenização. Contudo, a retenção das chaves por mais de dois anos, com duplo pagamento de financiamento e aluguel e frustração do direito à moradia, ultrapassa o simples dissabor. Por isso, a Câmara manteve os R$ 10 mil de dano moral.
Ademais, o contrato ajuda o comprador na hora de calcular a multa. Segundo o Tema 971 do STJ, a cláusula penal prevista só para o adquirente, no contrato de adesão, serve de parâmetro para a indenização quando o vendedor descumpre. Dessa forma, a multa que o contrato impõe ao comprador também mede a responsabilidade da construtora.
O que fazer quando a construtora não entrega as chaves
Se a construtora está segurando as suas chaves, a ordem dos passos importa. A tentativa de solução extrajudicial vem primeiro. Afinal, ela resolve mais rápido e ainda gera prova para o juízo, se necessário.
Passo a passo para receber o imóvel
Reúna os documentos
Guarde contrato, comprovantes de pagamento, Habite-se, e-mails, mensagens e a prova do repasse do financiamento.
Notifique a construtora
Envie notificação extrajudicial exigindo a entrega das chaves, com prazo e registro de recebimento.
Registre no Procon
A reclamação no Procon pressiona a empresa e pode acelerar um acordo, além de documentar a conduta.
Ajuíze a ação de obrigação de fazer
Peça a entrega das chaves com multa diária (astreintes, arts. 297 e 537 do CPC), além de danos materiais e morais.
Entrega das chaves em Aracaju e Sergipe
Aracaju segue com lançamentos na planta concentrados na orla da Atalaia e na zona de expansão. Naturalmente, a entrega das chaves de imóvel financiado é um momento sensível para milhares de famílias sergipanas, que em geral comprometem a renda de anos no contrato.
Vale dizer: a decisão do TJ-SP orienta a discussão em todo o país. Assim, compradores de Sergipe que enfrentarem retenção de chaves por dívida têm um precedente forte a seu favor, seja na negociação, seja em ação perante o TJSE. Além disso, o Procon de Aracaju recebe reclamações contra construtoras e pode mediar o acordo.
Nesse sentido, o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis merece atenção especial. Ele protege o comprador em várias frentes, mas, como vimos, também pode antecipar a responsabilidade pelo condomínio. Por isso, o escritório trabalha de forma artesanal, com análise documental completa e preferência pela solução extrajudicial antes do litígio.
Perguntas frequentes
Sobre a retenção das chaves
A construtora pode segurar as chaves por causa de parcelas intermediárias em atraso?
O que a entrega das chaves significa juridicamente?
O banco já liberou o financiamento e mesmo assim não recebi as chaves. E agora?
Sobre cobranças e indenizações
Preciso pagar condomínio e IPTU antes de receber as chaves?
Tenho direito a indenização se a construtora reter as chaves?
Existe multa para obrigar a entrega das chaves?
A construtora está segurando as chaves do seu imóvel?
Analisamos seu contrato, o repasse do financiamento e as cobranças feitas para indicar o caminho técnico adequado. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
