Na hora de realizar uma obra ou construção, é preciso, antes de mais nada, decidir qual o tipo de contrato que será realizado com a construtora ou empreiteiro responsável pelos trabalhos.
O contrato mais comum nesse tipo de avença é o de empreitada global ou preço fechado, no qual o contratante paga um preço fixo e a construtora ou empreiteiro executa a obra completa por aquele valor.
Já o contrato de construção de obra por administração, também chamado de contrato por preço de custo, funciona da seguinte maneira: o construtor não é o responsável direto pela compra dos insumos ou pagamento de mão de obra, cabendo a ele tão somente gerir a obra e administrar a utilização de tais insumos.
Assim, a construtora executa a obra e cobra uma taxa de administração, a ser acordada entre as partes (geralmente entre 8% a 25%), sobre os custos de materiais, equipamentos e mão de obra. Também é comum que o pagamento se dê por uma remuneração fixa mensal.
Nesta modalidade, caberá ao dono da obra, o contratante, a contratação da mão de obra envolvida, e a aquisição dos materiais a serem utilizados.
Desse modo, a construtora ou incorporadora apenas administra a obra, mediante o pagamento de uma prestação mensal, e o proprietário do imóvel assume as demais despesas típicas da construção.
O administrador da obra, neste tipo de avença, geralmente fica responsável por fazer o levantamento cadastral da obra, a apresentação de ART dos projetos, a supervisão da mão de obra, supervisão e conferência da recepção dos materiais, enfim, a administração executiva de cada estágio ou fase da obra.
Para mais, importa salientar as diferenças entre esse modelo de contrato e o contrato de empreitada. No último, é entregue ao construtor a execução global da obra, inclusive a responsabilidade de contratação de funcionários, seus pagamentos e a compra dos insumos.
Hely Lopes Meirelles, ao diferenciar os contratos de empreitada e de administração, cita que este último contrato: “é aquele em que o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta e ordem do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento.”[1]
[1] MEIRELLES, Helly Lopes. Direito de construir. 10 ed. São Paulo: Malheiros, 2011.
Na construção por administração, por sua vez, o proprietário (beneficiário direto da prestação dos serviços) toma para si essas responsabilidades, embora conte com o auxílio de um gestor que administra a execução do projeto.
As vantagens desse tipo de contratação giram em torno do fato de que o dono do projeto paga o preço de custo real da obra, há redução de tributos, visto que os impostos sobre materiais, instalações e mão de obra são repassados ao dono da obra e não para o construtor, eliminando o custo de um intermediário e a cobrança decorrente do bis in idem (bitributação), entre outras vantagens que acabam culminando em redução de custos para ambas as partes.
Por fim, cumpre destacar que essa modalidade de contrato está regulada pela Lei 4.591/64, que, no entanto, só traz disposições gerais sobre a matéria.
Isso abre a possibilidade de os contratantes disporem sobre os detalhes da avença de forma livre, em conformidade com o princípio da pacta sunt servanda e da autonomia da vontade.
Inclusive, pode restar acordado que será de responsabilidade do proprietário da obra a contratação direta dos empregados. À propósito, já decidiu o TRT da 3ª Região, em sede de Ação Civil Pública:
VÍNCULO DE EMPREGO – FRAUDE – INOCORRÊNCIA – A relação existente entre as demandadas e os condomínios, formalizada através de um contrato de construção por administração, previsto na lei 4.591/64, art. 58 a 62, não foi desconstituída nos autos, pelo que o vazio legal e o princípio da autonomia da vontade permitem que as partes contratantes disponham acerca da responsabilidade pela contratação da mão de obra, que, no caso, foi atribuída aos condomínios, os legítimos empregadores.
(TRT-3 – RO: 00106334320155030129 MG 0010633-43.2015.5.03.0129, Relator: Jorge Berg de Mendonca, Data de Julgamento: 31/08/2016, Sexta Turma, Data de Publicação: 13/09/2016.)
É importante ressaltar que apesar de contratos verbais serem uma possibilidade jurídica no Brasil, é sempre mais seguro produzir um instrumento contratual físico, no qual restarão expostas todas as obrigações, deveres e direitos das partes.
Para tanto, o ideal é procurar um escritório de advocacia para redigir o contrato, com vistas a obter um instrumento contratual tecnicamente apurado, que trará mais segurança jurídica para todos os contratantes.
Por derradeiro, recomenda-se procurar o auxílio de um advogado especialista, e nós do Amadeus & Santos, que já temos tradição na elaboração de contratos, estamos com nossa equipe sempre à disposição.
Tatyane Barbosa C. Melo
OAB/SE 13.242
Advogada do Amadeus & Santos
