O atraso na entrega do imóvel comprado na planta gera uma reação comum. Muitos compradores decidem processar também o banco que financiou o empreendimento. Afinal, o banco parece o bolso mais fundo da relação. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça acaba de reafirmar uma regra importante no Informativo 904: o banco que apenas financia não responde pelo atraso da obra. Além disso, há uma novidade. Nem mesmo a publicidade que apresenta o banco como garantidor gera responsabilidade solidária. Entenda a seguir.
Obra atrasada: a tentação de processar o banco
Quem compra imóvel na planta costuma pagar duas contas ao mesmo tempo: as parcelas à construtora e o financiamento ao banco. Por isso, quando a obra atrasa, a reação imediata é mirar os dois no mesmo processo.
Além disso, o raciocínio parece óbvio. O banco liberou o dinheiro, fiscalizou a obra e, muitas vezes, apareceu no anúncio do empreendimento. Logo, conclui o comprador, ele também deveria responder pelo descumprimento.
No entanto, o Superior Tribunal de Justiça trilha outro caminho. A jurisprudência separa com firmeza o papel de quem constrói do papel de quem apenas financia. E foi exatamente essa separação que o tribunal reforçou no Informativo 904, divulgado em 6 de outubro de 2026.
O que é o agente financeiro em sentido estrito
Na incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, a lei reserva ao banco um papel bem delimitado. O art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 10.931/2004, disciplina a atuação do agente financeiro nesse regime.
Em resumo, o agente financeiro em sentido estrito é o banco que concede o crédito ao comprador. Ele acompanha a obra apenas para liberar as parcelas do empréstimo. Ou seja, ele fiscaliza o cronograma para proteger o próprio dinheiro, e não para assumir a obrigação de construir.
Fiscalizar a obra não é construir a obra
Esse ponto é central. A fiscalização do banco serve apenas para liberar as parcelas do financiamento. Por isso, ela não transfere ao banco a obrigação de entregar o imóvel. Quem assume essa obrigação, perante o comprador, é o incorporador e a construtora.
Dessa forma, a simples presença do banco na estrutura do financiamento não o coloca na cadeia de fornecimento do imóvel. É essa a lógica que sustenta toda a jurisprudência sobre o tema.
A regra do STJ: banco financiador não responde por atraso na entrega do imóvel
A regra consolidada é clara: o agente financeiro em sentido estrito é ilegítimo passivamente em ação decorrente de atraso de obra. Em outras palavras, o comprador não pode colocar o banco no polo réu só porque ele financiou o empreendimento.
Esse entendimento não é novo. O STJ já havia decidido isso no REsp 1.949.361 e no AgInt nos EDcl no REsp 2.176.274/RS. Nesses julgados, o tribunal negou legitimidade passiva à instituição que atua como mero agente financeiro.
Mais recentemente, a 2ª Seção confirmou a mesma linha no EAREsp 2.422.743, de setembro de 2026, com relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti. Nesse julgado, o tribunal afastou o banco do polo passivo de ação por vícios e atraso de obra. O motivo foi o mesmo: a fiscalização para liberar parcelas não transfere a obrigação de construir. O processo contra o banco, portanto, termina extinto sem resolução do mérito.
O que a ilegitimidade passiva significa na prática
Na prática, o juiz nem chega a analisar se o banco tem culpa. Porque o banco é parte ilegítima, a ação contra ele é extinta de plano. Por isso, insistir nessa tese custa tempo e custas ao comprador, sem avançar a solução do problema real.
A novidade: o garantidor aparente da publicidade não gera solidariedade
Aqui entra o ponto inédito do Informativo 904 do STJ. No item 11, a Quarta Turma fixou duas teses sobre o tema. O julgamento ocorreu em 24 de novembro de 2025, sob relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, com publicação no DJEN de 27 de novembro de 2025.
A primeira tese confirma a regra conhecida. A atuação do agente financeiro em sentido estrito não autoriza sua legitimidade passiva em ações de atraso de obra. Vale dizer, isso vale quando ausente a execução de políticas públicas de habitação.
A segunda tese é a novidade. Segundo o tribunal, a veiculação de publicidade que sugere garantidor aparente não caracteriza, por si, atuação como executor de políticas habitacionais. Além disso, essa publicidade também não fundamenta responsabilidade solidária do banco.
Atenção à nuance: a tese diz que a publicidade, por si, não responsabiliza o banco. Portanto, ela não impede a responsabilização quando existem outros fatores concretos, como a interferência efetiva na obra, que veremos adiante.
O que o anúncio costuma sugerir e por que não basta
Em muitos empreendimentos, o marketing destaca o nome do banco ao lado da construtora. Assim, o anúncio funciona como um selo de segurança para o comprador. Contudo, para o STJ, esse tipo de anúncio não transforma o financiador em garantidor da entrega. Ou seja, a confiança gerada pela publicidade, sozinha, não cria obrigação que o contrato não criou.
Quando o banco pode responder pelo atraso da obra
A regra da ilegitimidade tem exceções relevantes. O banco pode responder quando sai do papel de mero financiador e entra, de fato, na execução do empreendimento.
A primeira exceção é a execução de políticas públicas de habitação. No AgInt no REsp 2.166.623/AL, ligado ao Tema 692 do STJ, a Caixa Econômica Federal respondeu solidariamente. O caso era do Minha Casa Minha Vida, com atraso superior a nove anos. Ali, a instituição extrapolou o papel de agente financeiro.
A segunda exceção é a interferência efetiva na obra, conhecida como teoria da asserção. Conforme informativos do TJPE de 2025, o juiz afasta a ilegitimidade quando o banco participa da execução. É o caso, por exemplo, de apurar a taxa de evolução da obra para liberar recursos. Por fim, também responde o banco que assume a garantia por cláusula expressa.
| Situação do banco | Responde pelo atraso? |
|---|---|
| Apenas financia e fiscaliza para liberar parcelas | Não, é ilegítimo passivamente (regra do STJ) |
| Aparece na publicidade como suposto garantidor | Não, a publicidade por si não gera solidariedade (Informativo 904) |
| Executa política pública de habitação (ex.: MCMV) | Pode responder, conforme o AgInt no REsp 2.166.623/AL |
| Interfere na execução da obra (teoria da asserção) | Pode responder, conforme informativos do TJPE de 2025 |
| Assume garantia por cláusula expressa | Sim, conforme o contrato |
| Cessionário de créditos do compromisso de compra e venda | Não integra a cadeia de fornecimento (REsp 1.863.680/SP) |
Contra quem correr: construtora e incorporadora
Se o banco, em regra, está fora da ação, o alvo correto é quem prometeu entregar o imóvel. Ou seja, a construtora e a incorporadora respondem pelo atraso na entrega do imóvel perante o comprador.
Contra elas, o comprador pode discutir a multa contratual pelo atraso. Além disso, pode pedir a rescisão com devolução dos valores pagos, os lucros cessantes e, conforme o caso, o dano moral. Cada pedido, porém, depende do contrato e das provas do atraso.
Por isso, a energia do comprador rende mais quando apontada na direção certa. Em vez de perder tempo com uma ação fadada à extinção contra o banco, há caminho melhor. Vale montar o caso contra quem realmente assumiu a obrigação de construir e entregar.
O que verificar antes de ajuizar a ação
Antes de processar, é preciso mapear o papel real de cada um no empreendimento. Somente assim dá para saber se existe exceção aplicável ao banco ou se a ação deve mirar apenas a construtora.
O que conferir antes de processar
Contrato de financiamento
Leia o contrato com o banco e veja se existe cláusula expressa de garantia da entrega da obra.
Memorial de incorporação
Confira o papel formal do banco no memorial registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Publicidade
Guarde os anúncios que citam o banco, sabendo que, por si, eles não geram solidariedade.
Interferência na obra
Investigue se o banco participou da execução, por exemplo pela taxa de evolução de obra.
E em Aracaju? O recorte sergipano
Em Aracaju e no interior de Sergipe, a compra na planta segue aquecida, com lançamentos em bairros em expansão. Por isso, a regra do STJ vale integralmente por aqui: o banco que apenas financia não responde pelo atraso da obra.
Na prática local, o ponto de partida é o memorial de incorporação. Esse documento fica registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do empreendimento. É ele que revela quem é o incorporador e qual o papel formal do agente financeiro. O escritório atua exatamente nessa fronteira entre o Direito Imobiliário e o Registral. Assim, orienta o comprador antes que a tese errada vire processo perdido.
Perguntas frequentes
O banco que financiou a obra responde por atraso na entrega do imóvel?
O anúncio com o nome do banco como garantidor muda alguma coisa?
E no Minha Casa Minha Vida, o banco também escapa?
Contra quem agir e o que pedir
Contra quem devo ajuizar a ação pelo atraso da obra?
Cabe dano moral por atraso na entrega do imóvel?
Sua obra atrasou e você quer saber contra quem agir?
A equipe do Amadeus & Santos analisa o contrato, o memorial de incorporação e o papel de cada parte antes de qualquer ação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
