No usufruto vitalício, uma pessoa fica com o direito de usar o imóvel e receber os aluguéis até o fim da vida, enquanto a propriedade já pertence a outra. É o arranjo mais comum quando os pais doam um imóvel aos filhos e querem continuar morando nele.
O que é usufruto vitalício
O usufruto divide o imóvel em dois direitos:
- Usufrutuário: quem usa o imóvel e recebe os frutos, como os aluguéis.
- Nu-proprietário: quem é o dono, mas só passa a usar o imóvel quando o usufruto acaba.
Ele é vitalício quando dura até a morte do usufrutuário. Também pode ter prazo certo, mas o vitalício é o mais usado no planejamento familiar.
Sobre imóveis, o usufruto só existe depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391 do Código Civil). Sem o registro, ele não vale perante terceiros.
Direitos do usufrutuário
O Código Civil garante ao usufrutuário a posse, o uso, a administração e os frutos do bem (art. 1.394). Na prática, ele pode:
- morar no imóvel;
- alugar o imóvel e ficar com o aluguel, sem mudar a destinação econômica dele sem autorização do proprietário (art. 1.399);
- administrar o bem.
O usufrutuário não pode vender o usufruto. A lei proíbe a transferência por alienação, mas permite ceder o exercício, de graça ou mediante pagamento (art. 1.393). Quer saber quem assina o contrato de aluguel nesses casos? Veja Usufrutuário pode alugar o imóvel?
O nu-proprietário, por sua vez, pode vender a nua-propriedade, mas o comprador recebe o imóvel com o usufruto, que continua até o fim.
Quem paga IPTU, condomínio e reformas
- Usufrutuário: as despesas comuns de conservação e os tributos ligados à posse ou ao rendimento do bem, como o IPTU (art. 1.403).
- Proprietário: as reformas extraordinárias e as de custo alto (art. 1.404).
Usufruto na doação de imóvel aos filhos
Na doação com reserva de usufruto, os pais transferem a propriedade aos filhos e ficam com o usufruto vitalício. Assim:
- os pais continuam morando no imóvel ou recebendo o aluguel;
- quando eles falecem, o usufruto se extingue e os filhos já são donos, sem precisar incluir aquele imóvel na partilha do inventário;
- a doação a filho, em regra, é adiantamento de herança e deve respeitar a parte dos outros herdeiros (arts. 544 e 2.002).
Se o usufruto for instituído para o casal, a morte de um extingue a parte dele, salvo se a escritura disser expressamente que essa parte passa ao outro (art. 1.411). Esse ponto costuma ser esquecido na escritura.
Veja o passo a passo da doação em Doação de imóvel para filhos: regras, impostos e cuidados.
Quando o usufruto termina
O usufruto se extingue, com o cancelamento no registro de imóveis, entre outros casos (art. 1.410):
- pela morte ou renúncia do usufrutuário;
- pelo fim do prazo, se houver;
- pela destruição do imóvel;
- pela consolidação, quando usufruto e propriedade passam à mesma pessoa.
Depois do falecimento, é preciso pedir o cancelamento do usufruto na matrícula, com a certidão de óbito.
Perguntas frequentes
O nu-proprietário pode tirar o usufrutuário do imóvel?
Não. Enquanto o usufruto existir, o direito de uso é do usufrutuário.
Os filhos podem vender o imóvel com usufruto?
Podem vender a nua-propriedade, mas o usufruto continua valendo contra o comprador.
O usufruto pode ser penhorado por dívidas do usufrutuário?
O direito em si não pode ser vendido, mas a jurisprudência admite penhorar os frutos, como os aluguéis. Cada caso depende da situação concreta.
Precisa de inventário quando o usufrutuário morre?
Não para o imóvel com usufruto, que já é dos nu-proprietários. Basta cancelar o usufruto na matrícula. Os outros bens seguem para o inventário.
A escritura de doação com usufruto precisa ser bem redigida: usufruto do casal, cláusulas de proteção e respeito à parte dos herdeiros mudam o resultado. Um advogado pode avaliar o seu caso.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
