Doar um imóvel aos filhos ainda em vida pode simplificar a sucessão, mas a doação tem regras: ela conta como adiantamento de herança, paga ITCMD e precisa respeitar a parte de cada herdeiro.
Como fazer a doação de imóvel
- Escritura pública no cartório de notas. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória (art. 108 do Código Civil).
- Declaração e pagamento do ITCMD à SEFAZ-SE. Desde fevereiro de 2025, a declaração de doação é feita só por formulário eletrônico.
- Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Só com o registro a propriedade passa para o filho.
Se o doador for casado, o cônjuge também precisa participar, conforme o regime de bens.
Doação a filho é adiantamento de herança
A doação de pais para filhos, em regra, importa adiantamento do que cabe ao filho na herança (art. 544). Quando os pais falecem, o filho que recebeu deve informar a doação no inventário, para igualar as partes dos herdeiros. Isso se chama colação (art. 2.002).
O doador pode dispensar a colação se declarar que a doação sai da sua parte disponível, desde que não a ultrapasse (arts. 2.005 e 2.006). A declaração pode constar da própria escritura ou de testamento.
Limites da doação
- Legítima: metade dos bens pertence aos herdeiros necessários (art. 1.846). A doação que passar do que o doador poderia deixar em testamento é nula na parte que exceder (art. 549). Veja Doação inoficiosa.
- Subsistência: é nula a doação de todos os bens sem reservar parte ou renda suficiente para o doador viver (art. 548).
Cláusulas que protegem a família
- Reserva de usufruto: os pais continuam morando ou recebendo o aluguel até o fim da vida. Veja Usufruto vitalício.
- Reversão: o imóvel volta ao doador se ele sobreviver ao filho (art. 547). Não vale reversão em favor de terceiro.
- Inalienabilidade: impede a venda e implica, por lei, impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911).
- Incomunicabilidade: o imóvel não entra na comunhão com o cônjuge do filho.
Quando essas cláusulas recaem sobre a legítima, a lei exige justa causa declarada (art. 1.848).
ITCMD na doação de imóvel em Sergipe
Pela tabela da SEFAZ-SE, para doações de imóveis a partir de 1º de janeiro de 2024 as alíquotas são:
| Valor doado (UFP/SE) | Alíquota |
|---|---|
| Acima de 500 até 6.900 | 2% |
| Acima de 6.900 até 12.086 | 4% |
| Acima de 12.086 até 27.248 | 6% |
| Acima de 27.248 | 8% |
Com a UFP/SE de outubro de 2026 (R$ 87,19), 500 UFP equivalem a cerca de R$ 43,6 mil e 6.900 UFP a cerca de R$ 601,6 mil. Para bens móveis, a alíquota é de 2% acima de 500 UFP/SE. Base legal: art. 14 da Lei estadual 7.724/2013, com a redação da Lei 9.297/2023.
Quem paga o imposto é quem recebe a doação. Para comparar com a herança, veja Quanto custa um inventário em Sergipe e ITCMD: o que é e como calcular.
Perguntas frequentes
Posso doar um imóvel só para um dos filhos?
Pode, desde que respeite a legítima dos outros. Sem dispensa de colação, o valor será compensado no inventário.
Doar em vida evita o inventário?
Evita para o imóvel doado. Os demais bens continuam sujeitos ao inventário.
Os outros filhos precisam concordar?
A lei não exige a concordância deles, mas a doação a um filho não pode prejudicar a parte dos demais.
Doação com usufruto paga ITCMD?
Sim. A forma de cálculo segue as regras da SEFAZ-SE para a transmissão da nua-propriedade e do usufruto. Vale simular antes de lavrar a escritura.
A doação certa depende do patrimônio, do regime de bens e de quantos herdeiros existem. Um advogado pode avaliar o seu caso.
Quer doar um imóvel aos filhos?
Envie os dados do imóvel e da família para uma análise da melhor forma de doação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
