Condomínio pode proibir Airbnb? Essa é hoje uma das maiores brigas do direito condominial no Brasil. De fato, o Superior Tribunal de Justiça já deu um primeiro recado em maio de 2026, mas a palavra definitiva ainda não saiu. Enquanto isso, os processos sobre o tema estão suspensos no país inteiro. Neste artigo, você entende o que o STJ já decidiu, o que ainda falta decidir e o que síndicos e proprietários devem fazer agora.
O que aconteceu: Tema 1.443 e a suspensão nacional dos processos
Primeiro, o fato principal. A 2ª Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.443, uma controvérsia gigante. Trata-se da locação de curta temporada por plataformas digitais em condomínios residenciais. O relator é o Ministro Raul Araújo.
Para julgar a questão, o tribunal escolheu dois recursos representativos: o REsp 2.272.536 e o REsp 2.272.537, ambos vindos do Tribunal de Justiça de São Paulo. Tanto a matéria da Migalhas quanto a notícia oficial do portal do STJ de 17 de setembro de 2026 confirmaram a afetação.
Na prática, a afetação produz um efeito imediato e forte. Com efeito, todos os processos que discutem essa mesma questão ficam suspensos no país inteiro, à espera do julgamento da tese. Portanto, quem tem uma ação sobre Airbnb em condomínio deve se preparar para um período de paralisia.
Ponto de atenção: até 16 de outubro de 2026, o mérito do Tema 1.443 ainda não tinha sido julgado e não havia data marcada para o julgamento. Ou seja, a tese definitiva ainda não existe.
O que o STJ já decidiu em maio de 2026
Antes da afetação, a própria 2ª Seção já havia julgado um caso concreto. Nesse julgamento (REsp 2.121.055/MG), de 7 de maio de 2026 e com relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a Seção decidiu por 5 votos a 4. O tribunal reconheceu que a exploração reiterada e profissional de curta estadia por plataformas digitais descaracteriza a destinação residencial do imóvel.
Além disso, o julgado fixou uma exigência prática importante. Para autorizar esse tipo de exploração em condomínio residencial, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos. É o quórum do art. 1.351 do Código Civil, que trata da alteração da destinação do edifício.
Não é proibição geral: é um obstáculo de quórum
Vale dizer que a decisão de maio não proibiu o Airbnb em todos os condomínios. Ela apenas reconheceu que a exploração profissional de curta estadia muda a destinação do imóvel. Dessa forma, quem quiser explorar precisa convencer 2/3 dos condôminos, o que é um quórum alto.
Há ainda um limite técnico essencial: esse julgamento foi um caso concreto, sem efeito vinculante. Portanto, ele orienta, mas não obriga os demais juízes e tribunais. Afinal, a regra uniforme para todo o país é exatamente o que o Tema 1.443 vai construir.
Condomínio pode proibir Airbnb? A questão exata que falta responder
A pergunta que está no centro do Tema 1.443 é mais específica do que parece. O tribunal vai decidir, na prática, se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para barrar a locação curta. Isso vale mesmo quando não existe uma proibição expressa na convenção.
Em outras palavras, o debate não é sobre gostar ou não de hóspedes. O debate é jurídico. De um lado, está o direito de propriedade do dono do imóvel. Do outro, estão a destinação residencial definida na convenção e os deveres do condômino previstos no art. 1.336, IV, do Código Civil. Essa norma manda cada proprietário dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. Além disso, proíbe o uso que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
Enquanto a tese não sai, a afetação não autoriza ninguém a alugar. Da mesma forma, ela não é um julgamento de mérito. Assim, nem anfitriões nem condomínios podem tratar a suspensão como vitória antecipada.
Os dois lados da disputa: TJ/SP contra o condomínio recorrente
Para entender o tamanho da controvérsia, vale olhar os argumentos que chegaram ao STJ. No recurso representativo REsp 2.272.536, o TJ/SP entendeu que a locação por temporada via plataforma digital não descaracteriza, por si só, o uso residencial do imóvel. Além disso, o tribunal paulista afirmou que a proibição, por limitar o direito de propriedade, deveria constar expressamente da convenção, com quórum de 2/3.
Por outro lado, o condomínio recorrente sustenta a lógica oposta. Para o condomínio, porém, a vedação decorre da própria convenção residencial e da lei. Nesse sentido, a alteração da convenção seria necessária para permitir a curta estadia, e não para proibir.
| Ponto discutido | Entendimento do TJ/SP | Tese do condomínio |
|---|---|---|
| Locação curta descaracteriza o uso residencial? | Não, por si só | Sim, fere a destinação da convenção |
| Onde deve estar a proibição? | Expressamente na convenção | Já decorre da destinação residencial |
| Para que serve o quórum de 2/3? | Para proibir, pois limita a propriedade | Para permitir, pois muda a destinação |
Como se vê, o STJ vai decidir justamente o ponto de virada. Em síntese: para que lado pesa a cláusula de destinação residencial quando a convenção é silente sobre plataformas digitais.
Linha do tempo: de 2021 até a suspensão nacional
O assunto não nasceu em 2026. Antes disso, o STJ vinha construindo entendimento caso a caso, até decidir uniformizar a tese. Confira a sequência abaixo.
A trajetória da questão no STJ
2021, o precedente pioneiro
No REsp 1.819.075/RS (Info 693), a 4ª Turma validou convenção de condomínio residencial de Porto Alegre que vedava exploração tipo hostel, com alta rotatividade. O Min. Luis Felipe Salomão ficou vencido.
2021, a 3ª Turma segue o mesmo rumo
Em julgamento no mesmo sentido, a 3ª Turma reforçou a leitura de que a convenção residencial pode vedar a exploração de curta estadia com rotatividade intensa.
Maio de 2026, o caso concreto
A 2ª Seção decide, no REsp 2.121.055/MG, que a exploração reiterada e profissional descaracteriza a destinação residencial e exige 2/3 dos condôminos.
Junho de 2026, a afetação
A questão vira Tema 1.443, com os REsps 2.272.536 e 2.272.537 como representativos, e os processos sobre o assunto ficam suspensos no país.
Outubro de 2026, espera
Até 16/10/2026, o mérito seguia sem julgamento e sem data. Ou seja, a tese repetitiva continua pendente.
O que fazer agora: guia para síndicos e proprietários
Mesmo com a tese pendente, há atitudes práticas que reduzem riscos dos dois lados. Vale lembrar que o mercado é grande demais para ficar no improviso. Segundo estudo citado pela matéria da Migalhas, o Airbnb movimentou R$ 34 bilhões em São Paulo em 2025 e gerou 208 mil empregos. Portanto, a discussão vai continuar batendo na porta dos condomínios.
Para síndicos: a convenção é o documento central
O cenário mais seguro para o condomínio é a proibição expressa na convenção. Se a vontade da maioria é vedar a curta estadia, o caminho técnico é convocar assembleia e alterar o texto, com o quórum correto. Além disso, o síndico deve revisar as atas recentes e registrar com clareza o que foi decidido.
Ademais, vale organizar um dossiê com a convenção, as atas, os anúncios da unidade nas plataformas, eventuais contratos e decisões judiciais que já existam. Dessa forma, esse material será a base de qualquer discussão futura.
Para proprietários e anfitriões: atenção aos processos suspensos
Em primeiro lugar, quem explora locação curta deve ler a própria convenção. Se houver proibição expressa, o risco jurídico é alto. Se a convenção for silente, a disputa é exatamente a do Tema 1.443, e o processo tende a ficar parado até a tese sair.
Contudo, processo suspenso não significa processo parado para sempre. Medidas urgentes podem ser analisadas pelo juiz mesmo durante o sobrestamento. Por isso, quem tem ação em curso deve acompanhar o andamento com o advogado e avaliar se há urgência concreta a proteger.
Airbnb em condomínios de Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, o tema ganha contorno próprio. A orla da Atalaia, por exemplo, e os bairros de temporada concentram prédios residenciais com alta procura por estadias curtas, sobretudo na alta estação. Assim, a resposta do Tema 1.443 tende a impactar diretamente síndicos e investidores locais.
Vale dizer que não se presume nenhuma regra municipal específica sobre o assunto. A briga, hoje, se dá no campo civil e condominial: convenção, destinação do imóvel e jurisprudência do STJ. Portanto, a primeira providência de qualquer condomínio sergipano é revisar a própria convenção.
No dia a dia do nosso escritório, os casos costumam chegar por dois caminhos. De um lado, síndicos que querem redigir ou atualizar a convenção com segurança. De outro, proprietários que investiram em imóvel de temporada e precisam medir o risco antes de continuar anunciando. Nos dois cenários, a análise documental prévia evita litígios longos e caros.
Perguntas frequentes
A proibição e a convenção
Condomínio pode proibir Airbnb se a convenção não diz nada?
Quantos condôminos precisam aprovar para liberar o Airbnb?
A locação de temporada é proibida por lei?
O julgamento do STJ e os processos em curso
A decisão de maio de 2026 vale para todos os condomínios?
Meu processo sobre Airbnb em condomínio para com a suspensão?
O que o síndico deve fazer enquanto o Tema 1.443 não é julgado?
Seu condomínio discute proibir ou liberar a locação curta?
A análise da convenção e da jurisprudência atual define a melhor estratégia para síndicos e proprietários. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
