O que fazer quando a construtora não cumpre contrato e entrega o apartamento errado? Um caso julgado pelo TJSC em Palhoça (SC) mostra a resposta. O comprador adquiriu a unidade 102, mas recebeu as chaves da 101 e só descobriu o erro anos depois, após investir cerca de R$ 80 mil em reformas. Assim, a Justiça determinou a entrega da unidade correta, com multa diária, transferência das benfeitorias e indenização por dano moral. Neste artigo, explicamos o caso, os direitos do comprador e o passo a passo para agir.
O caso do TJSC: comprou a 102 e recebeu as chaves da 101
O caso aconteceu no Residencial Enseada do Pontal, em Palhoça, na Grande Florianópolis. O comprador adquiriu da construtora a unidade 102 do empreendimento. No entanto, ao receber as chaves em 2 de agosto de 2018, ele levou as da unidade 101.
Confiando na entrega, o comprador ocupou o apartamento e investiu cerca de R$ 80 mil em reformas. Afinal, tudo indicava que aquele era o imóvel dele. Só anos depois a família descobriu a divergência: a construtora entregou o apartamento errado, uma unidade diferente da contratada.
Diante disso, o comprador levou o caso ao Judiciário. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina julgou a demanda, em decisão noticiada pela imprensa em julho de 2026. Vale dizer, três veículos independentes confirmaram os fatos: UOL (24/07/2026), NSC Total (20/07/2026) e Banda B (17/07/2026). O número do processo, porém, não consta das matérias jornalísticas.
O que a Justiça decidiu: unidade certa, benfeitorias e multa diária
Segundo a decisão noticiada, o TJSC determinou que a construtora entregue a unidade correta ao comprador. Além disso, fixou um prazo de 60 dias para a entrega da unidade 102, exatamente aquela que consta do contrato.
O tribunal também definiu quem paga a conta do erro. Assim, a construtora deve arcar com a transferência das benfeitorias feitas na unidade errada. Ou seja, os cerca de R$ 80 mil investidos em reformas não ficaram a cargo do comprador.
Por fim, a decisão impôs duas medidas de pressão e compensação. De um lado, estabeleceu multa diária de R$ 200 em caso de descumprimento, com teto de R$ 150 mil. De outro, condenou a construtora a pagar R$ 10 mil de indenização por dano moral.
Quando a construtora não cumpre contrato: a prestação diversa do Código Civil
A base jurídica do caso começa no art. 313 do Código Civil. Segundo o dispositivo, o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida. E isso vale ainda que a prestação oferecida seja mais valiosa.
Em outras palavras, a construtora não cumpre contrato quando entrega uma unidade diferente da vendida. Vale dizer, não importa se o apartamento 101 era parecido ou até mais valorizado. Por isso, o comprador pode exigir exatamente a unidade 102 que contratou.
Vale notar que a maior parte das discussões na internet trata de atraso de obra. Nesse cenário, a queixa típica é que a construtora não entrega o imóvel no prazo. Contudo, o caso de Palhoça abre outro recorte: a entrega de unidade diversa da contratada, problema igualmente grave e menos debatido.
A tríplice escolha do consumidor no CDC (arts. 30 e 35)
Além do Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor reforça a posição do comprador. O art. 30 do CDC garante que a informação e a publicidade sobre o produto integram o contrato. Dessa forma, a descrição da unidade no memorial e no anúncio obriga o fornecedor.
Já o art. 35 do CDC trata da entrega de produto diverso do contratado. Quando isso ocorre, o consumidor tem três alternativas, e a escolha é dele. Portanto, quem recebeu um imóvel diferente do anunciado não fica refém da solução que a construtora prefere.
| Escolha do consumidor | O que ele pode exigir | Fundamento |
|---|---|---|
| Cumprimento forçado | A entrega da unidade exata contratada, como no caso do TJSC | Art. 35, I, do CDC |
| Aceitação de produto equivalente | Ficar com a unidade entregue, se isso convier ao comprador | Art. 35, II, do CDC |
| Rescisão do contrato | Restituição integral dos valores, atualizados, com perdas e danos | Art. 35, III, do CDC |
Com efeito, o caso de Palhoça seguiu a primeira via. O comprador exigiu o cumprimento forçado, e o tribunal garantiu a entrega da unidade correta. Assim, a tríplice escolha do CDC funciona na prática, inclusive contra grandes incorporadoras.
Como forçar o cumprimento: tutela de urgência e multa diária
Na prática, a construtora raramente entrega a unidade certa de forma espontânea. Por isso, o caminho jurídico é a ação de obrigação de fazer, com pedido de tutela de urgência. Assim, o juiz pode determinar a entrega logo no início do processo.
Para garantir o cumprimento, o Código de Processo Civil prevê a multa diária, as chamadas astreintes. Os arts. 297, 537 e 538 do CPC autorizam essa multa em obrigações de fazer e de entregar coisa. Além disso, a multa independe de requerimento da parte, e o juiz pode fixá-la na tutela, na sentença ou na execução.
O caso do TJSC ilustra bem esse mecanismo. A decisão fixou multa diária de R$ 200, com teto de R$ 150 mil. Ou seja, cada dia de atraso da construtora aumenta a dívida. Dessa forma, a multa transforma o descumprimento em mau negócio para a fornecedora.
Benfeitorias na unidade errada: quem paga a transferência
Um dos pontos mais sensíveis do caso foi o destino das reformas. Afinal, o comprador gastou cerca de R$ 80 mil na unidade errada. No entanto, o erro partiu da construtora, que entregou as chaves do apartamento 101 em vez do 102.
Por isso, o TJSC decidiu que a construtora deve pagar a transferência das benfeitorias. Dessa forma, o tribunal impediu que o custo do erro recaísse sobre o comprador de boa-fé. Vale dizer, a lógica é simples: quem causou a divergência arca com as consequências dela.
Ademais, a decisão traz um alerta prático. Por isso, quem compra na planta deve conferir, já no recebimento das chaves, se a unidade entregue corresponde à contratada. Assim, planta do imóvel, memorial descritivo e número da unidade merecem conferência antes de qualquer reforma.
Dano moral contra construtora: quando o STJ admite
O dano moral em discussão contratual não é automático. Conforme a orientação consolidada do STJ, o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera indenização. A condenação só surge quando circunstâncias excepcionais e comprovadas violam de forma significativa e anormal um direito da personalidade.
No caso de Palhoça, essas circunstâncias existiram. O comprador passou anos morando no imóvel errado, sem saber, e investiu R$ 80 mil em reformas. Portanto, a situação ultrapassou o simples aborrecimento do dia a dia. Por isso, a decisão fixou R$ 10 mil de indenização por dano moral.
Vale dizer, cada caso depende de prova própria. Problemas com construtora geram dano moral apenas quando a gravidade da situação fica demonstrada. Logo, documentos, fotos e registros da ocorrência fazem diferença no resultado.
Cláusula penal simétrica: o reforço do Tema 971 do STJ
Existe ainda um reforço técnico que poucos compradores conhecem. Muitos contratos de adesão preveem cláusula penal apenas contra o comprador inadimplente. Contudo, o STJ equiparou os dois lados nesse ponto.
É o que diz o Tema 971 do STJ, firmado no REsp 1.614.721. Segundo a tese, no contrato de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, a cláusula penal prevista só para o adquirente deve ser considerada na fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Em outras palavras, o juiz pode aplicar contra a construtora, por simetria, a multa que o contrato impõe ao comprador. Dessa forma, a tese aumenta a proteção de quem sofre com o descumprimento do contrato pela incorporadora.
Caminhos práticos para o comprador
Quem recebe uma unidade diferente da contratada precisa agir com método. Antes de tudo, a documentação do problema sustenta qualquer medida posterior. Além disso, a via extrajudicial costuma resolver mais rápido e com menos custo.
Passo a passo diante da entrega de unidade diversa
Documente o problema
Reúna contrato, memorial descritivo, planta, fotos da unidade e comprovantes das reformas.
Notifique a construtora
Envie notificação extrajudicial exigindo a entrega da unidade contratada, com prazo.
Registre no Procon
Formalize reclamação no Procon, que pode intermediar uma solução rápida com a empresa.
Ajuíze a ação
Proponha ação de obrigação de fazer com tutela de urgência e pedido de multa diária.
Com efeito, a combinação dessas medidas pressiona a construtora por todos os lados. Por outro lado, a escolha entre cumprimento, equivalência ou rescisão exige análise do contrato e dos objetivos do comprador. Assim, a orientação técnica individual faz diferença desde a primeira notificação.
Problemas com construtora em Aracaju e no Sergipe
Aracaju vive forte expansão imobiliária, sobretudo na orla da Atalaia e na zona de expansão. Com isso, crescem também os lançamentos na planta e, naturalmente, os problemas com construtora. Nesse cenário, casos de unidade entregue em desacordo com o contrato exigem atenção redobrada.
No Sergipe, o comprador conta com os mesmos instrumentos do caso catarinense. Assim, vale o CDC, com a tríplice escolha do art. 35, e o art. 313 do Código Civil. Além disso, o Procon estadual recebe reclamações em Aracaju, e o TJSE julga as ações de obrigação de fazer.
Vale dizer, a prevenção continua sendo o melhor caminho. Antes de assinar, o comprador deve analisar o contrato, o memorial descritivo e a situação registral do empreendimento. Por isso, o escritório atua de forma artesanal, com diligência documental e preferência pela solução extrajudicial antes do litígio.
Perguntas frequentes
Sobre a unidade trocada
A construtora entregou o apartamento errado. Posso exigir a unidade contratada?
Posso ficar com o apartamento errado que recebi?
Perco as reformas que fiz na unidade errada?
Sobre prazo, multa e indenização
E se a construtora demorar a entregar a unidade correta?
Tenho direito a dano moral contra a construtora?
Posso rescindir o contrato e pedir o dinheiro de volta?
A construtora não cumpre contrato com você?
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
