Quem enfrenta um atraso na entrega do imóvel comprado na planta costuma mirar todos os envolvidos no negócio. Por isso, muita gente inclui o banco financiador na ação contra a construtora. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça acaba de pacificar a questão: o banco que atua apenas como agente financeiro não responde por vícios ou atrasos da obra. A decisão virou destaque do Informativo de Jurisprudência 907 do STJ, e este artigo explica o que ela muda para o comprador.
O que decidiu o Informativo 907 do STJ
A Segunda Seção do STJ julgou os embargos de divergência EAREsp 2.422.743/BA por unanimidade. O julgamento ocorreu em 3 de setembro de 2026, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, com publicação em 11 de setembro. Em seguida, o tribunal transformou o caso em destaque do Informativo de Jurisprudência 907, de 27 de outubro de 2026.
Em síntese, a Corte confirmou que o banco agente financeiro em sentido estrito não tem legitimidade passiva nas ações de compradores. Ou seja, ele não pode figurar como réu quando a discussão é vício ou atraso da obra.
A tese fixada, em dois itens: 1. Atuando o banco como agente financeiro em sentido estrito, na condição de credor fiduciário da incorporação imobiliária, não tem legitimidade passiva nas ações movidas por adquirentes das unidades por vício ou atraso na obra. 2. A mera fiscalização das obras pelo agente financeiro, em virtude da previsão contratual que vincula a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do empreendimento, não permite, por si só, presumir que o banco age como executor e assume a responsabilidade solidária por vícios e atrasos na obra.
Por que o julgamento tem peso especial
A Segunda Seção reúne as Turmas de Direito Privado do STJ. Dessa forma, suas decisões pacificam divergências internas e orientam os tribunais de todo o país. Além disso, o julgamento foi unânime, o que reforça a estabilidade do entendimento.
Na prática, portanto, quem ajuizar ação contra o banco nesses moldes tende a ver o pedido rejeitado logo no início. Afinal, a ilegitimidade passiva costuma encerrar o processo sem análise do mérito.
O que é o agente financeiro na incorporação
Na incorporação imobiliária, o banco entra como financiador da obra. Ele empresta recursos à construtora e recebe garantias em troca. Entre elas, é comum a propriedade fiduciária sobre as unidades do empreendimento, ligada ao patrimônio de afetação.
Nesse papel, o banco é chamado de credor fiduciário. Contudo, financiar não significa construir. O art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964 esclarece justamente isso: a contratação do financiamento e a constituição de garantias não transferem ao credor as obrigações do incorporador ou do construtor.
Credor fiduciário não é dono da obra
A distinção parece técnica, mas tem efeito direto no bolso do comprador. O incorporador responde pelo empreendimento: prazo, qualidade e entrega. Já o banco responde pelo crédito que concedeu, nada mais.
Por isso, a garantia fiduciária serve para proteger o empréstimo, e não para tornar o banco sócio da construção. Consequentemente, o atraso na entrega do imóvel continua sendo problema da construtora, ainda que o dinheiro da obra tenha saído do banco.
A divergência entre as Turmas do STJ
O caso concreto nasceu na Bahia. Um comprador adquiriu um apartamento na planta, com entrega prevista para julho de 2014. A obra atrasou, e ele ajuizou ação contra a construtora e também contra o banco financiador. O TJ da Bahia manteve o banco no processo.
A Terceira Turma do STJ havia adotado a mesma linha. Para ela, o banco agia como agente executor e fiscalizador, porque a liberação das parcelas do empréstimo dependia do cronograma físico da obra.
Por outro lado, a Quarta Turma seguia o caminho oposto. No AgInt no AgInt no REsp 1.875.510/SP, ela tratou o banco como mero agente financeiro, portanto ilegítimo para responder pela obra. Diante do conflito, a Segunda Seção resolveu a divergência e confirmou o entendimento da Quarta Turma.
O argumento da reserva de plenário
A Seção ainda ressaltou um ponto institucional relevante. Uma Turma não pode afastar a aplicação de norma legal sem observar a cláusula de reserva de plenário. Esse é, aliás, o conteúdo da Súmula Vinculante 10 do STF.
Com efeito, ignorar o art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964 para manter o banco no polo passivo extrapolava o limite do órgão fracionário. Vale dizer, o STJ já vinha sinalizando essa direção em casos como o REsp 1.949.361, relatado pelo ministro Raul Araújo em março de 2025.
Por que fiscalizar a obra não torna o banco responsável
O argumento mais comum contra o banco é a fiscalização. Afinal, ele só libera cada parcela do empréstimo depois de conferir a evolução da obra. No entanto, a Segunda Seção classificou essa conduta como autoproteção do crédito.
Em outras palavras, o banco fiscaliza para não perder o dinheiro que emprestou. Ele não assume, com isso, o dever de entregar o empreendimento. Logo, a fiscalização contratual, sozinha, não gera responsabilidade solidária.
Além disso, pesa o art. 265 do Código Civil: a solidariedade não se presume, pois resulta da lei ou da vontade das partes. Sem cláusula expressa e sem previsão legal, portanto, não há como cobrar o banco solidariamente.
A teoria da asserção
A legitimidade passiva do banco também se mede pelas alegações da petição inicial. Essa é a chamada teoria da asserção. Assim, se a inicial narra apenas financiamento e fiscalização, o banco é ilegítimo para figurar como réu.
Nesse sentido, o STJ já aplicava raciocínio parecido no REsp 1.863.680/SP. Nesse caso, a cessionária de créditos ficou fora da cadeia de fornecimento do Código de Defesa do Consumidor. O mesmo vale para os Informativos do TJPE de julho e agosto de 2025, que tratavam da teoria da asserção.
Quando o banco pode responder pelo atraso
A regra tem exceções, e elas importam. O banco pode responder quando sai do papel de mero financiador. Por isso, a leitura do contrato e dos fatos continua indispensável antes de definir os réus da ação.
| Situação do banco | Responde pelo atraso? |
|---|---|
| Agente financeiro em sentido estrito, credor fiduciário | Não, conforme o Informativo 907 |
| Fiscalização da obra para liberar parcelas do empréstimo | Não, por si só |
| Cláusula contratual expressa assumindo a obrigação | Sim, pois a solidariedade pode nascer da vontade das partes |
| Atuação como executor de fato da obra | Sim, como no AgInt no REsp 2.166.623/AL, envolvendo a Caixa |
| Programa habitacional, como o Minha Casa Minha Vida | Pode responder, conforme linha dos Informativos do TJPE de 2025 |
No AgInt no REsp 2.166.623/AL, por exemplo, a Caixa Econômica Federal respondeu porque extrapolou o papel de agente financeiro. Da mesma forma, nos programas de política habitacional, a atuação do banco público costuma ser mais ampla. Contudo, fora dessas hipóteses, a regra do Informativo 907 prevalece.
Atraso na entrega do imóvel: contra quem agir
A decisão não deixa o comprador desamparado. Ela apenas aponta o réu correto: a construtora ou a incorporadora. Contra ela, o comprador pode discutir multa contratual, rescisão com devolução dos valores e, em situações específicas, dano moral.
Ademais, cada pedido depende do contrato e das provas. Por isso, a análise individual continua essencial, sobretudo em contratos com cláusulas de tolerância de prazo.
Juros de obra durante o atraso: quem paga
Muita construtora repassa ao comprador os juros de obra mesmo depois de estourar o prazo de entrega. O STJ, contudo, considera abusiva a cláusula que transfere esses juros ao consumidor após a data prevista para a entrega. Esse é o entendimento do Tema 971.
Dessa forma, quem paga juros de obra durante o atraso pode discutir a devolução desses valores. Aliás, esse ponto costuma passar despercebido na conferência dos boletos.
O caminho prático para o comprador
Quatro passos diante do atraso na entrega do imóvel
Documente o atraso
Primeiro, reúna contrato, boletos, e-mails e fotos da obra parada.
Notifique a construtora
Em seguida, formalize a cobrança e guarde o protocolo da resposta.
Avalie os caminhos
Depois, compare multa, rescisão e devolução conforme o contrato.
Ajuíze contra quem constrói
Por fim, direcione a ação à construtora, e não ao banco financiador.
E em Aracaju e Sergipe?
O entendimento do Informativo 907 vale para todo o país. Portanto, ele alcança também os empreendimentos de Aracaju e do interior sergipano, inclusive os financiados por bancos públicos e privados.
Em regra, a ação corre no juízo da comarca onde o imóvel está localizado. Assim, quem comprou apartamento na planta em Aracaju discute o atraso perante o Poder Judiciário de Sergipe, ainda que a construtora tenha sede em outro estado.
O que levar à consulta
Para uma avaliação precisa, leve o contrato de compra e venda, o memorial da incorporação e os comprovantes de pagamento. Além disso, organize os comprovantes de juros de obra e as mensagens trocadas com a construtora.
Com esse material, o advogado identifica o réu correto desde o início. Consequentemente, o processo evita o risco de extinção por ilegitimidade passiva, que só atrasa ainda mais a solução do caso.
Perguntas frequentes
Posso processar o banco que financiou a obra por atraso na entrega do imóvel?
Como regra, não. Segundo o Informativo 907 do STJ, o banco agente financeiro em sentido estrito é ilegítimo para responder por vício ou atraso da obra. Contudo, exceções existem, como cláusula expressa ou atuação como executor.
O banco que fiscalizou a obra para liberar as parcelas responde pelo atraso?
Não, por si só. A Segunda Seção entendeu que a fiscalização vinculada à liberação das parcelas é autoproteção do crédito. Portanto, ela não presume responsabilidade solidária do banco.
E no Minha Casa Minha Vida, o banco responde?
Pode responder. Nos programas de política habitacional, a atuação do agente financeiro tende a ser mais ampla. Por isso, os Informativos do TJPE de 2025 tratam o MCMV como exceção à regra geral.
Com o atraso na entrega do imóvel, posso rescindir o contrato?
Sim, em regra, contra a construtora ou incorporadora. A rescisão pode envolver devolução dos valores pagos e multa, conforme o contrato. Vale ler também sobre a devolução do sinal quando o financiamento é negado.
Quem paga os juros de obra depois do prazo de entrega?
O STJ considera abusiva a cobrança dos juros de obra do comprador após a data prevista para a entrega, conforme o Tema 971. Assim, esses valores podem ser discutidos judicialmente.
Comprou na planta e a obra atrasou?
O Amadeus & Santos analisa contratos de incorporação e orienta sobre multa, rescisão e juros de obra. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
