Em 15 de setembro de 2023, um marco significativo no cenário jurídico brasileiro ocorreu com a publicação do Provimento 150 pelo Conselho Nacional de Justiça. Este provimento atualizou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (anteriormente regulado pelo Provimento 149 do CNJ) ao incorporar a regulamentação do artigo 216-B da lei 6.015/73. Tal mudança introduziu a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial, um procedimento que pode agora ser solicitado, processado e concedido diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis competente.
O Provimento 150, fruto de uma colaboração técnica abrangente, foi liderado pelo Corregedor Nacional, Ministro Luis Felipe Salomão. Esse trabalho conjunto resultou em um documento de caráter claro e direto, que dissipou várias incertezas práticas que anteriormente permeavam a aplicação da adjudicação compulsória extrajudicial.
Neste informativo, vamos explorar com maior profundidade a adjudicação compulsória extrajudicial, examinar a importância da ata notarial neste contexto e discutir aspectos cruciais relacionados a essa atualização normativa. Nosso objetivo é estimular uma reflexão mais ampla sobre as implicações da desjudicialização, particularmente na esfera abordada por este instituto, que representa um passo significativo rumo a uma justiça mais eficaz e acessível.
Dividimos nosso informativo da seguinte forma:
- ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA EXTRAJUDICIAL
Para efeitos de entendimento, cabe relembrarmos que já falamos um pouco sobre o tema em um artigo sobre regularização de imóveis. E Também abordamos quando falamos das mudanças ocorridas na legislação derivado da MP 1085 (MP dos Cartórios), após convertida na Lei 14.382/2022.
A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista no art. 216-B da Lei 6.015/1983, incluída pela Lei 14.382/2022, é o ato pelo qual o interessado procura o cartório de registro de imóvel para fazer valer seu direito de objeto de promessa de compra e venda ou cessão de um determinado imóvel de forma forçada.
São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com alguns documentos como a prova do inadimplemento; instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão; ata notarial lavrada pela tabelião de notas; dentre outros.
Mesmo com a previsão legislativa houve ainda a necessidade de complementar alguns aspectos relevantes através do Provimento 150 do CNJ, melhor abordada neste texto.
- ATA NOTARIAL
Passo importante para a adjudicação compulsória extrajudicial é a necessidade de uma ata notarial para praticamente contextualizar todo o cenário fático e probatório existente ocorrido, por determinação legal deve conter identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.
O provimento 150 do CNJ ainda trouxe como elementos primordiais a compor a ata notarial:
I – a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;
II – a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais;
III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;
IV – a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento;
V – o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.
Caberá ainda ao tabelião orientar o usuário acerca da inviabilidada da adjudicação compulsória pela via extrajudicial e ainda fará constar na ata que não tem valor de titulo de propriedade, que se presta apenas a pedido de adjudicação compulsória perante o registro.
Na ata ainda poderá constar imagens, documentos, gravações de sons, depoimentos de testemunhas e declarações do requerente. As testemunhas deverão ser alertadas de que a falsa afirmação configura crime.
- PONTOS RELEVANTES
a. Reconhecimento de firma
Trazendo alguns pontos relevantes como a não obrigatoriedade de reconhecer firma nos contratos preliminares. Em verdade, traz a possibilidade do controle de autenticidade do documento ser efetivado pelo notário que lavrará a ata notarial através do reconhecimento de firma “a posteriori”, conforme previsto § 7º, do artigo 440-G: “o tabelião de notas poderá dar fé às assinaturas, com base nos cadastros nacionais dos notários (art. 301 deste Código Nacional de Normas), se assim for viável à vista do estado da documentação examinada.
b. Requerimento Inicial – Tabelionato de Notas
Um dos artigos mais importantes e que acredito deveria estar logo no início do provimento é o art. 440 – M que aponta como instrução inicial pela ata notarial, ou seja, o Provimento não deixa dúvidas que o procedimento deverá iniciar no Tabelionato de Notas. Somente após a lavratura da ata, o requerimento inicial irá para o Registro de Imóveis, para, então, ser promovida a notificação do requerido.
c. Competência territorial
O art. 440-F diz que a ata notarial (inciso III do § 1º do art. 216-B da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973) será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, respeitados a circunscrição territorial do tabelião e no caso de ata notarial eletrônica, as regras de competência territorial de que trata este Código Nacional de Normas.
Ou seja, a ata notarial de adjudicação segue a regra de todos os demais atos feitos presencialmente perante o notário: é livre a escolha do tabelião de notas, exceto se o notário tiver que se deslocar ao local do imóvel, caso em que deverá ser observada sua circunscrição territorial, conforme prevê o artigo 9º, da lei 8.935/94.
d. Conciliação feita pelo Tabelião
Em relação ao contato do tabelião com o requerido, o Provimento 150, do CNJ, trouxe a possibilidade de o tabelião de notas instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente, conforme prevê o §8º, do artigo 440-G.
e. Requerimento Inicial e Código de Processo Civil
O requerimento inicial atenderá no que couber, os requisitos da petição inicial, inclusive com pedido de que seja notificado a se manifestar em 15 dias úteis, deferimento da adjudicação compulsória e da lavratura do registro necessário para a transferência da propriedade.
f. Cônjuge e companheiro.
Também se consideram requeridos e deverão ser notificados o cônjuge e o companheiro, nos casos em que a lei exija o seu consentimento para a validade ou eficácia do ato ou negócio jurídico que dá fundamento à adjudicação compulsória, nos termos do art. 440 – P do provimento 150 do CNJ.
- CONCLUSÃO
O Provimento 150 do Conselho Nacional de Justiça representou um marco importante no cenário jurídico ao esmiuçar a adjudicação compulsória extrajudicial no Brasil. Essa atualização normativa trouxe clareza e eficiência a um processo que antes era permeado de incertezas práticas. Neste informativo, aprofundamos nossa compreensão sobre a adjudicação compulsória extrajudicial, examinamos o papel fundamental da ata notarial, e discutimos aspectos essenciais relacionados a essa nova abordagem.
Agora, temos um procedimento melhor definido, onde os interessados podem requerer a adjudicação perante o Registro de Imóveis, seguindo uma série de requisitos e documentação, incluindo a vital ata notarial que contextualiza o cenário fático e probatório.
Dentre os pontos relevantes discutidos, destacamos a não obrigatoriedade do reconhecimento de firma nos contratos preliminares, o início do procedimento no Tabelionato de Notas, a escolha do tabelião de notas, a possibilidade de conciliação ou mediação pelo tabelião, e a necessidade de notificação do cônjuge e do companheiro quando a lei exige seu consentimento.
A desjudicialização desse processo traz maior agilidade e eficácia ao sistema, contribuindo para uma justiça mais acessível e eficiente. Com o Provimento 150, o Brasil dá passos importantes em direção a uma resolução mais ágil e descomplicada de questões relacionadas
A desjudicialização desse processo traz maior agilidade e eficácia ao sistema, contribuindo para uma justiça mais acessível e eficiente. Com o Provimento 150, o Brasil dá passos importantes em direção a uma resolução mais ágil e descomplicada de questões relacionadas à propriedade imobiliária, tornando o cenário mais favorável tanto para aqueles que têm direitos sobre imóveis quanto para a sociedade como um todo.
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