Quem pagou o imóvel e não recebeu a escritura pode pedir a transferência direto no cartório, sem processo judicial. É a adjudicação compulsória extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento 150/2023 do CNJ. O pedido é feito no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, com advogado, depois que um tabelião registra em ata notarial que o preço foi pago e que o vendedor não passou a escritura.
Quando é o seu caso:
- Você tem um contrato de compra e venda, promessa ou cessão, mesmo sem registro.
- O preço foi pago por inteiro e você consegue provar.
- O vendedor não assina a escritura: sumiu, morreu, a empresa fechou ou simplesmente se recusa.
Se o pagamento não está completo ou há briga sobre o contrato, o caminho é outro. Veja Cartório ou Justiça, mais abaixo.
O que é adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é a execução específica da obrigação de outorgar a escritura. Em outras palavras: quando alguém promete vender um imóvel, recebe o preço, mas depois não assina a escritura definitiva, a lei permite que o comprador obtenha o título por outra via, suprindo a vontade do vendedor inadimplente. O fundamento está no artigo 1.418 do Código Civil.
Aqui está a distinção que explica tudo: a promessa de compra e venda gera um direito pessoal (a obrigação de o vendedor transferir o bem). Mas a propriedade só passa para o comprador com o registro na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não há registro, o vendedor continua sendo o dono perante todos. A adjudicação é o mecanismo que rompe esse impasse e leva o imóvel, finalmente, para o nome de quem pagou.
Quando cabe: os requisitos
Para a adjudicação ser possível, alguns requisitos são exigidos de forma rigorosa:
- Contrato válido: uma promessa de compra e venda, cessão ou compromisso, com os elementos essenciais do negócio.
- Sem cláusula de arrependimento: se o contrato previa que as partes podiam se arrepender, a adjudicação não cabe.
- Quitação integral do preço: o pagamento precisa estar totalmente comprovado (recibos, transferências, depósitos).
- Recusa ou inércia do vendedor: é preciso comprovar a mora, em geral por notificação extrajudicial.
Um ponto que protege muita gente: pela Súmula 239 do STJ, "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Ou seja, mesmo que você nunca tenha registrado a promessa (o famoso contrato de gaveta), o direito permanece. O que não se dispensa é a prova do contrato e do pagamento.
Atenção, decisão recente e importante: em junho de 2025, no REsp 2.207.433/SP (relatora Ministra Nancy Andrighi), o STJ decidiu que a teoria do adimplemento substancial não vale para a adjudicação: ela exige a quitação integral do preço, ainda que as últimas parcelas estejam prescritas. No caso, o casal havia pago cerca de 80% e mesmo assim não conseguiu a adjudicação. A lição prática: pagamento quase completo não basta, guarde a prova de cada parcela.
Passo a passo no cartório
Até 2022, a adjudicação era sempre judicial. A Lei 14.382/2022 mudou isso, criando o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e permitindo a adjudicação compulsória extrajudicial, feita no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sempre com advogado. O CNJ confirmou que a norma é autoaplicável, e o procedimento foi regulamentado pelo Código Nacional de Normas (Provimentos 149 e 150/2023). Um detalhe útil: a lei dispensa expressamente o registro prévio da promessa e a comprovação da regularidade fiscal do vendedor.
1. Notifique o vendedor
Antes de tudo, o vendedor (ou os herdeiros) recebe uma notificação para assinar a escritura. Se não assinar em 15 dias, fica caracterizado o inadimplemento.
2. Faça a ata notarial
No cartório de notas, o tabelião registra o imóvel, as partes, a prova de que o preço foi pago e a prova de que o vendedor não passou a escritura. O tabelionato é de livre escolha, salvo quando a ata exige diligência no local do imóvel.
3. Protocole o pedido no Registro de Imóveis
O advogado apresenta o requerimento no cartório de registro onde o imóvel está matriculado, com a ata notarial, o contrato e os demais documentos. Pode ser feito pelo sistema eletrônico dos cartórios.
4. O cartório notifica o vendedor
O registro intima o vendedor ou os herdeiros para concordar ou contestar o pedido em 15 dias úteis. Se ninguém for encontrado, a intimação é feita por edital.
5. O oficial analisa e decide
Se o vendedor concordar ou ficar em silêncio, presume-se verdadeiro que ele não cumpriu o contrato, e o pedido segue. Se ele contestar, você tem 15 dias para responder, e o oficial decide em até 10 dias úteis. Da decisão do oficial cabe recurso ao juiz em 10 dias.
6. Pague o ITBI
O imposto de transmissão, da prefeitura, precisa estar pago para o registro. Se o pedido for aceito e o comprovante ainda não estiver no processo, há 5 dias para apresentá-lo.
7. Registro na matrícula
Com tudo em ordem, o oficial registra a transferência na matrícula do imóvel. O imóvel passa a ficar no seu nome, com o mesmo efeito de uma escritura.
Documentos necessários
| Documento | Para quê | Onde conseguir |
|---|---|---|
| Contrato de compra e venda, promessa ou cessão | Provar o negócio | Com o comprador |
| Comprovantes de pagamento (recibos, transferências, quitação) | Provar que o preço foi pago | Com o comprador e o banco |
| Notificação ao vendedor e prova de que não respondeu | Provar o inadimplemento | Cartório de títulos ou correio com aviso de recebimento |
| Ata notarial | Reunir as provas em documento público | Cartório de notas |
| Certidão de matrícula atualizada | Identificar o imóvel e o proprietário | Cartório de Registro de Imóveis |
| Certidões de distribuição de ações | Mostrar que não há litígio sobre o imóvel | Fóruns (distribuidores cíveis) |
| Procuração ao advogado | Representação no pedido | Advogado |
| Guia do ITBI paga | Condição para o registro | Prefeitura do município do imóvel |
Prazos
| Etapa | Prazo |
|---|---|
| Vendedor assinar após a notificação prévia | 15 dias |
| Vendedor responder à intimação do cartório | 15 dias úteis |
| Você responder a uma contestação | 15 dias |
| Oficial decidir depois da contestação | Até 10 dias úteis |
| Recurso ao juiz contra a decisão do oficial | 10 dias |
| Apresentar o ITBI depois de o pedido ser aceito | 5 dias |
Quem pode pedir
A legitimidade é ampla. Podem requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, sempre com advogado:
- O promitente comprador (quem adquiriu e pagou).
- Os cessionários e promitentes cessionários (quem recebeu os direitos por cessão).
- Os sucessores (herdeiros do comprador).
- Em certas hipóteses, o próprio promitente vendedor.
Situações típicas que levam à adjudicação
Na prática, a adjudicação resolve um conjunto de situações recorrentes:
- Vendedor que se recusa a escriturar. A mais comum. O comprador quitou, mas o vendedor, por inércia ou má-fé, não assina. A notificação que comprova a recusa é a peça-chave.
- Vendedor falecido. A obrigação passa aos herdeiros. A via extrajudicial permite notificá-los e, em muitos casos, dispensa esperar a conclusão do inventário.
- Vendedor desaparecido. Quando não é localizado, a notificação é feita por edital, e o silêncio é interpretado como concordância.
- Construtora ou incorporadora em recuperação judicial ou falência. A notificação vai ao administrador ou, sendo desconhecido, por edital.
- Contrato de gaveta quitado. Por força da Súmula 239, a falta de registro da promessa não impede a adjudicação.
Adjudicação ou usucapião: qual é o caminho?
Os dois regularizam imóveis e ambos podem ser extrajudiciais, mas partem de pontos opostos. A adjudicação parte de um contrato; a usucapião parte da posse no tempo.
| Adjudicação compulsória | Usucapião | |
|---|---|---|
| Ponto de partida | Contrato (promessa de compra e venda) | Posse prolongada (anos) |
| Exige tempo de posse? | Não | Sim (2 a 15 anos) |
| Exige pagamento? | Sim, quitação integral | Não é o foco |
| Base | Art. 216-B da LRP | Art. 216-A da LRP |
Curiosamente, no próprio julgado de 2025 citado acima, ao negar a adjudicação para quem não quitou, a ministra apontou a usucapião como caminho alternativo possível. São ferramentas que se complementam: a escolha certa depende do que você tem em mãos (um contrato quitado, ou anos de posse).
Cartório ou Justiça: qual caminho
A via extrajudicial não serve para tudo. O caminho judicial permanece quando:
- Há impugnação fundamentada que o registrador não pode afastar de plano.
- Existe litígio sobre o contrato (validade, interpretação, existência).
- Entre os herdeiros do vendedor há incapazes, exigindo a intervenção do Ministério Público.
- Surge uma dúvida insuperável do registrador. Nesse caso, cabe a suscitação de dúvida (art. 198 da Lei de Registros Públicos), levada ao juízo competente.
| Situação | Caminho |
|---|---|
| Preço todo pago, com provas, e vendedor que não assina | Cartório (extrajudicial) |
| Vendedor morreu e os herdeiros não assinam | Cartório, notificando os herdeiros. Veja herdeiros que não assinam a escritura |
| Vendedor contesta e o oficial não acolhe o pedido | Recurso ao juiz ou ação de adjudicação compulsória |
| Pagamento incompleto ou sem prova | Justiça, ou acerto do saldo antes |
| Sem contrato, mas com posse longa do imóvel | Usucapião, não adjudicação |
ITBI e custos
O ITBI incide na adjudicação, porque há transmissão da propriedade, e o fato gerador ocorre no momento do registro (entendimento do STF, Tema 1.124). O imposto é municipal, então a alíquota e a base de cálculo seguem a lei de cada cidade. Além do ITBI, o procedimento envolve ata notarial, emolumentos do cartório, certidões e honorários, todos proporcionais ao valor e à complexidade. A presença de advogado é obrigatória.
E em Aracaju e Sergipe?
A adjudicação extrajudicial corre no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Em Aracaju, o primeiro passo é identificar, pela localização do bem, qual é o ofício competente. O ITBI é cobrado pelo município, então confirme a alíquota e a base de cálculo vigentes junto à Secretaria Municipal de Finanças antes de protocolar.
No nosso dia a dia, a adjudicação é a saída para dois casos muito comuns: o contrato de gaveta quitado cujo vendedor sumiu, e o vendedor que faleceu deixando a escritura pendente. Boa parte se resolve com diligência fora dos autos (localizar herdeiros, reunir a prova de quitação, notificar) antes de qualquer litígio.
Escritura travada? Veja se a adjudicação é o seu caminho.
Vendedor sumiu, faleceu ou se recusa a assinar? Faça o diagnóstico e descubra em 2 minutos se o seu caso costuma seguir por adjudicação ou por outra via.
Fazer o diagnóstico em 2 minutos →Perguntas frequentes
Requisitos e prova
Preciso ter registrado o contrato para pedir a adjudicação?
Paguei quase tudo. Consigo a adjudicação?
Serve para contrato de gaveta?
Preciso de advogado?
Vendedor ausente, custos e prazos
E se o vendedor faleceu?
E se a construtora faliu ou está em recuperação judicial?
Quanto custa e quanto demora?
Incide ITBI?
Pagou o imóvel e não consegue a escritura?
Envie o contrato, os comprovantes de pagamento e os dados do imóvel para uma análise da viabilidade da adjudicação (extrajudicial ou judicial). Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Falar com a equipe no WhatsApp
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em junho de 2026.
