A habitação de interesse social virou manchete em São Paulo pelos motivos errados. Prédios erguidos com incentivos públicos para abrigar famílias de baixa renda acabaram vendidos a investidores e explorados em aluguel de temporada. O escândalo, aliás, ficou conhecido como fake HIS e rendeu uma CPI na Câmara Municipal. Neste artigo, você entende o que a lei manda, quais os riscos de quem compra esse tipo de imóvel e como a matrícula no cartório virou linha de frente do controle.
O escândalo da fake HIS: o que a CPI apurou
Em São Paulo, construtoras receberam incentivos urbanísticos e tributários para produzir moradia popular. Entre esses incentivos estavam a possibilidade de construir acima do coeficiente básico de aproveitamento sem pagar outorga onerosa e isenções tributárias. Em troca, as unidades deveriam abrigar famílias de renda baixa, em geral de até 6 salários-mínimos.
No entanto, parte desse estoque tomou outro rumo. Na prática, as unidades foram vendidas a investidores e passaram a render em plataformas de aluguel de temporada, como o Airbnb. Ou seja, a moradia social financiada indiretamente pelo contribuinte virou produto de rentabilidade imobiliária.
Diante das denúncias, a Câmara Municipal instalou uma CPI em setembro de 2025. A investigação, por sua vez, nasceu de denúncia do vereador Nabil Bonduki (PT) e teve presidência de Rubinho Nunes (União). Por isso, o caso ganhou o apelido de fake HIS, já que a fachada social escondia um negócio comum de mercado.
O que o relatório apontou
O relatório final, do vereador Dr. Murillo Lima (PP), foi aprovado por 4 votos a 2 em 19 de maio de 2026. Entre as conclusões, consta o indiciamento sugerido de 4 representantes de construtoras. A votação, contudo, ocorreu sob protestos da oposição e de movimentos sociais, como o MTST.
Por sua vez, as críticas apontaram captura da comissão pela base do prefeito Ricardo Nunes e encerramento precoce dos trabalhos. Vale dizer que essas controvérsias fazem parte do debate político e foram registradas pela imprensa, como G1, o portal da Câmara e o Brasil de Fato. Para o comprador de imóvel, porém, o que mais importa é a regra jurídica por trás do escândalo. É ela que veremos a seguir.
O que é habitação de interesse social e quais categorias existem
A habitação de interesse social é a moradia produzida com apoio do poder público para atender quem não consegue competir no mercado imobiliário livre. Em São Paulo, o tema é disciplinado pelo Plano Diretor Estratégico, a Lei 16.050/2014, e pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a Lei 16.402/2016, conhecida como LPUOS.
Além das leis, há decretos recentes que detalham a regra. O Decreto 63.130/2024, por exemplo, regulamenta o art. 47 do Plano Diretor e depois recebeu alterações do Decreto 64.244/2025. Já o Decreto 63.728/2024 estabelece disciplina de parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias para essas moradias.
HIS-1, HIS-2 e HMP
A legislação paulistana trabalha com três categorias. Cada uma, por sua vez, atende uma faixa de renda e recebe um pacote próprio de incentivos. Em resumo, a divisão fica assim:
| Categoria | A quem se destina | Natureza |
|---|---|---|
| HIS-1 | Famílias de menor renda | Habitação de interesse social |
| HIS-2 | Famílias com renda de até 6 salários-mínimos | Habitação de interesse social |
| HMP | Faixa intermediária, acima das HIS | Habitação de mercado popular |
Por trás dessas categorias existe um fundamento constitucional. Os arts. 182 e 183 da Constituição Federal consagram a função social da propriedade urbana. Na mesma linha, o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, criou instrumentos como a outorga onerosa e as ZEIS para dirigir o crescimento urbano.
O debate, aliás, segue vivo. O seminário HIS na Pauta, promovido pelo LabCidade da USP com a Bancada Feminista do PSOL em junho, discutiu exatamente a financeirização da moradia e o déficit habitacional. Portanto, o tema da habitação de interesse social ultrapassa o escândalo pontual e toca o desenho das cidades brasileiras.
Quem pode comprar e para quê: o regime jurídico
A regra central está no art. 47 da Lei 16.050/2014, com a redação dada pela Lei 17.975/2023. De acordo com esse regime, a aquisição de unidade HIS ou HMP exige enquadramento na faixa de renda correspondente. Além disso, a compra e a venda ficam condicionadas à certidão de enquadramento de renda.
Em outras palavras, não basta ter o dinheiro. Além dos recursos, o comprador precisa comprovar que se encaixa no perfil social da categoria. Dessa forma, a lei veda o uso da unidade como simples ativo de investimento.
Destinação residencial obrigatória
A segunda regra, por sua vez, trata da destinação. A unidade deve servir de moradia para famílias enquadradas nas faixas previstas. Quando a lei admite locação, ela impõe teto de valor ao aluguel. Por isso, a exploração em plataformas de temporada desvia a finalidade legal do imóvel.
Ponto central: a habitação de interesse social não é produto de investimento. A destinação social é a contrapartida dos benefícios urbanísticos e tributários que viabilizaram a construção.
Consequentemente, quem compra uma HIS ignorando essas regras não compra apenas um imóvel. De fato, compra também o risco jurídico atrelado a ele. E esse risco aparece com clareza no cartório, como veremos.
A averbação na matrícula e a qualificação registral
O art. 47, §1º, da Lei 16.050/2014, na redação da Lei 17.975/2023, determina a averbação obrigatória da destinação HIS ou HMP na matrícula de cada unidade. Assim, a condição social do imóvel fica visível a qualquer interessado. Para o comprador, basta pedir a certidão da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa averbação, aliás, cumpre duas funções. Primeiro, informa o mercado sobre as restrições do bem. Depois, permite ao oficial de registro fiscalizar o cumprimento da regra no chamado juízo de qualificação registral.
O cartório como linha de frente do controle
Os registradores paulistanos já aplicam esse controle na prática. Em uma dúvida inversa julgada em 2024, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo confirmou o juízo negativo de qualificação à venda de uma unidade HIS. O motivo, nesse caso, foi a ofensa ao Plano Diretor: a negociação não observou a faixa de renda exigida. O julgado, transcrito no blog do 26º Tabelionato de Notas de São Paulo, reforçou ainda a exigência de averbação da tipologia na matrícula.
Mais recentemente, a 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo seguiu a mesma linha. Em julgado divulgado em 14 de julho de 2025, o registro de escrituras de compra e venda e de doação com reserva de usufruto de unidade HIS-2 ficou condicionado à apresentação de declarações de enquadramento na faixa de renda. O caso discutiu, inclusive, a ausência de averbação da tipologia à época da aquisição.
Portanto, quem tenta registrar uma operação irregular pode travar no cartório. Com efeito, o registro de imóveis deixou de ser mero carimbo e passou a atuar como filtro da política habitacional.
Sanções: multa em dobro e cassação da licença
O descumprimento da destinação tem preço alto. Conforme o art. 47, §2º, da Lei 16.050/2014 e sua regulamentação, quem descumpre a finalidade que motivou os benefícios urbanísticos, como os fatores Fs e Fp, sofre duas consequências principais. Nessa hipótese, a prefeitura pode cassar a licença ou cancelar a isenção ou redução concedida.
Além disso, há a cobrança dos benefícios em dobro, a título de multa. Esse valor, ademais, recebe juros e correção monetária. Em outras palavras, o infrator devolve o dobro do que ganhou com os incentivos, com encargos.
A cobrança alcança terceiros adquirentes
O detalhe mais relevante para o comprador, contudo, está no alcance da sanção. A cobrança atinge terceiros adquirentes a partir da segunda alienação de unidades HIS-1, HIS-2 e HMP. Logo, mesmo quem não participou do empreendimento pode ser chamado a responder.
Dessa forma, o investidor que comprou uma unidade para explorar em temporada não corre apenas o risco de perder a rentabilidade. Além disso, ele pode herdar uma dívida pesada com o município. Por isso, a checagem prévia da matrícula deixou de ser precaução e virou necessidade.
Como checar a matrícula antes de comprar
A boa notícia é que a proteção do comprador começa por um documento simples: a certidão de inteiro teor da matrícula. Com ela em mãos, dá para enxergar a averbação de destinação e o histórico de restrições do imóvel. O passo a passo, aliás, é direto:
Passo a passo para checar uma unidade HIS ou HMP
Peça a certidão
Solicite a certidão de inteiro teor da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
Confira a averbação
Verifique se há averbação de destinação HIS-1, HIS-2 ou HMP e quais restrições ela impõe.
Cheque o enquadramento
Se a unidade for HIS, confirme a certidão de enquadramento de renda, que condiciona a compra e a venda.
Analise com advogado
Antes de assinar qualquer contrato, submeta a documentação a uma análise jurídica especializada.
Além da certidão, vale observar sinais de alerta. Preço muito abaixo do mercado, anúncio voltado a temporada e proibições de uso residencial livre podem indicar uma unidade de habitação de interesse social negociada fora da regra. Nesse caso, a cautela deve dobrar.
E em Aracaju e Sergipe?
O escândalo da fake HIS é paulistano; a lição jurídica, no entanto, vale para todo o Brasil. Programas habitacionais com incentivos públicos existem em várias cidades, inclusive em Aracaju e no interior sergipano. Assim, sempre que houver benefício urbanístico ou tributário atrelado a uma destinação social, haverá restrições a respeitar.
Em Sergipe, a verificação segue o mesmo caminho. A certidão de inteiro teor sai no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde fica o imóvel. Nela constam averbações, ônus e restrições que condicionam o negócio. Portanto, antes de comprar unidade em conjunto habitacional ou de aceitar um preço convidativo demais, confira a matrícula.
No Amadeus & Santos, a análise registral preventiva faz parte da rotina. Nossa equipe examina a matrícula, as certidões e o histórico do imóvel antes de qualquer assinatura. Dessa forma, o cliente descobre restrições como a destinação HIS antes de assumir o risco, e não depois.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre as regras
HIS pode ser alugada no Airbnb?
Quem pode comprar habitação de interesse social?
O que acontece se a destinação for descumprida?
Dúvidas sobre matrícula e responsabilidade
Como saber se um imóvel é HIS pela matrícula?
Comprador de boa-fé responde pela infração da construtora?
Vai comprar um imóvel e quer checar a matrícula antes de assinar?
Nossa equipe analisa a certidão de inteiro teor, as averbações e o histórico do imóvel para indicar riscos e caminhos. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
