A venda de imóvel de espólio sem consultar todos os herdeiros e sem autorização judicial pode ser declarada nula. Além disso, o comprador corre o risco de perder o bem. Nesse sentido, uma sentença da Justiça de Santa Catarina reacendeu o debate sobre os limites da negociação de imóveis em inventário. Neste artigo, explicamos o que diz a lei e qual é o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Também mostramos quais caminhos existem para vender, ou comprar, com segurança jurídica.
O caso: venda de imóvel de espólio sem consultar todos os herdeiros
A 1ª Vara da Comarca de Araquari, em Santa Catarina, declarou a nulidade de um compromisso de compra e venda que envolvia a integralidade de um terreno de 4,2 mil metros quadrados pertencente a um espólio. Segundo a notícia publicada pelo Consultor Jurídico, a juíza Isabela Ferreira Sauer reconheceu que parte dos herdeiros negociou o bem com uma empresa do ramo imobiliário. Entretanto, nem todos os sucessores participaram do negócio, e o juízo do arrolamento não autorizou a alienação. O arrolamento tramita na 6ª Vara Cível de Joinville. Portanto, a sentença entendeu que a boa-fé da empresa compradora não basta para validar o negócio. Além disso, determinou que qualquer venda futura do imóvel seja submetida ao juízo responsável pelo arrolamento. A decisão reforça um ponto central do direito sucessório. Enquanto a partilha não termina, o imóvel pertence ao conjunto dos herdeiros, e não a alguns deles.Por que nenhum herdeiro é dono sozinho do imóvel?
Primeiro, é preciso entender o que muda com o falecimento do proprietário. Pelo princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. Assim, no momento do óbito, todos os herdeiros já se tornam coproprietários do acervo. Contudo, essa copropriedade tem uma característica decisiva. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros é indivisível e regula-se pelas normas de condomínio, conforme o parágrafo único do art. 1.791 do Código Civil. Ou seja, ninguém é dono de “um quarto da casa” ou de “metade do terreno”. Em vez disso, cada herdeiro detém uma fração ideal sobre a herança como um todo. Dessa forma, vender o imóvel como se fosse titular exclusivo é justamente o erro que invalida a negociação. Vale dizer, a indivisão não impede a venda; ela impõe regras para que ela aconteça.O que a lei exige para vender imóvel de espólio?
A regra processual é clara. O art. 619, inciso I, do Código de Processo Civil traz o comando central: incumbe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. Desse modo, a venda em inventário judicial exige dois ingredientes, que são a concordância dos interessados e o alvará judicial. Por outro lado, o art. 1.793, § 3º, do Código Civil completa o quadro. A norma torna ineficaz a disposição de bem do acervo hereditário sem prévia autorização do juiz da sucessão. A regra vale enquanto a partilha está pendente. Nesse sentido, o STJ já decidiu que a autorização judicial é rigorosamente indispensável à alienação de bem do acervo. Essa exigência prevalece ainda que todos os herdeiros concordem com a venda (REsp 1.967.929/MG). Ademais, o registro público funciona como barreira adicional. Enquanto a matrícula permanece em nome do falecido, o Registro de Imóveis não transfere o domínio sem a cadeia sucessória registral. Essa cadeia inclui a averbação do óbito e o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário, conforme as normas da Lei nº 6.015/1973.O STJ e a nulidade absoluta da venda irregular
O tema chegou recentemente à Terceira Turma do STJ. No REsp 2.195.594-AC, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a Turma julgou o caso em 8 de abril de 2026, por unanimidade. A Corte manteve a nulidade absoluta da venda da integralidade de um imóvel rural feita pela viúva, na qualidade de inventariante, ao próprio neto. O contrato, firmado sem autorização judicial, também não contava com a anuência dos demais herdeiros. Nesse julgado, o STJ explicou a diferença prática entre os dois vícios. A venda de ascendente a descendente, isoladamente considerada, é anulável e sujeita à decadência de dois anos. No entanto, quando o negócio ocorre depois da abertura da sucessão e desrespeita as formalidades do direito sucessório, o vício é de nulidade absoluta. O fundamento está no art. 166, incisos IV e V, do Código Civil. Logo, o prazo decadencial não se aplica. Com efeito, o entendimento é consistente com a sentença de Araquari. Negócio nulo não se confirma e não convalesce com o tempo, conforme o art. 169 do Código Civil.Atenção: a nulidade da venda de imóvel de espólio irregular não “prescreve com os anos”. Por isso, quem compra ou vende fora das formalidades carrega um vício que pode ser reconhecido a qualquer tempo.
A via extrajudicial: o art. 11-A e o alvará notarial
Existe, no entanto, um caminho mais ágil para situações específicas. A Resolução CNJ nº 571/2024 inseriu o art. 11-A na Resolução CNJ nº 35/2007 e autorizou o inventariante, em inventário extrajudicial, a alienar móveis e imóveis do espólio por escritura pública, sem autorização judicial. Porém, essa liberdade vem com limites objetivos. A escritura deve discriminar as despesas do inventário (ITCMD, honorários, emolumentos) e vincular o preço ao pagamento delas. Além disso, ela deve comprovar a inexistência de indisponibilidade de bens dos herdeiros e exigir garantia do inventariante quanto à destinação do valor. O pagamento das despesas, por fim, não pode ultrapassar um ano a contar da venda. Assim, o art. 11-A não é autorização genérica: ele serve para custear o próprio inventário. O bem vendido fica de fora da partilha, com a venda consignada na escritura.Cessão de direitos hereditários: a alternativa regular
Outra possibilidade legítima é a cessão de direitos hereditários. Nesse modelo, o herdeiro não vende o imóvel em si, mas transfere a sua posição na sucessão, mediante escritura pública. Segundo o STJ (REsp 1.809.548/SP), a cessão sobre bem singular é válida quando formalizada por escritura e não envolve direitos de incapazes. Porém, a sua eficácia fica condicionada à efetiva atribuição do bem ao herdeiro cedente na partilha. Nesse sentido, quem pensa em vender “a sua parte” deve considerar dois pontos. Primeiro, a cessão exige escritura pública, e não um simples contrato particular. Segundo, o Código Civil confere aos coerdeiros direito de preferência. Logo, a oferta deve chegar antes aos demais herdeiros. Vale dizer, a cessão é instrumento técnico e, por isso mesmo, pede acompanhamento especializado.
Riscos para quem compra imóvel em inventário
O lado mais vulnerável da venda irregular costuma ser o comprador. No caso de Araquari, a empresa alegou boa-fé e afirmou que acreditava negociar com todos os herdeiros. Mesmo assim, a sentença manteve a nulidade. Portanto, o argumento da boa-fé não sana o vício do negócio. Além disso, o STJ já decidiu que a nulidade de negócio jurídico com bem do espólio é matéria cognoscível de ofício. Desse modo, ela pode ser reconhecida nos próprios autos do inventário, sem ação autônoma (REsp 1.829.945/TO). Assim, a compra pode ser desfeita anos depois, inclusive quando o comprador já investiu no imóvel.Checagens que evitam a dor de cabeça
Portanto, antes de assinar, o comprador deve exigir a certidão atualizada da matrícula e confirmar a averbação do óbito. Além disso, é preciso identificar todos os herdeiros e verificar a existência de alvará ou de escritura de inventário válida. Nesse sentido, a diligência prévia é o único seguro real. O registro imobiliário cobra a cadeia sucessória completa justamente para proteger quem adquire.Como funciona na prática em Aracaju e Brasília
Na experiência do escritório em Aracaju, a maior parte dos problemas com venda de imóvel de espólio nasce de uma negociação apressada. Muitas vezes, a família já tem comprador, o corretor pressiona e alguém assina o contrato antes de abrir ou concluir o inventário. Depois, o Registro de Imóveis recusa a transferência, e o negócio trava. Por isso, o método do escritório trabalha a solução extrajudicial antes do litígio. Primeiro, organizamos a documentação sucessória e conversamos com todos os herdeiros. Depois, estruturamos a venda pelo caminho formal, seja com alvará, seja por escritura de inventário e partilha. Assim, o comprador recebe um título limpo e a família liquida o bem sem processo. O mesmo raciocínio vale para clientes em Brasília, onde atendemos em parceria com a equipe local.O caminho regular da venda, passo a passo
Como estruturar a venda de imóvel de espólio sem abrir brechas
1
Levantar a matrícula
Obtenha certidão atualizada, averbe o óbito do titular e mapeie ônus e herdeiros.2
Escolher a via
Defina se a venda seguirá pelo juiz (alvará), pela escritura extrajudicial ou pelo art. 11-A.3
Formalizar a autorização
Ouça todos os herdeiros, reúna o consentimento ou a autorização e lavre a escritura de venda.4
Registrar a partilha
Registre o formal de partilha ou a escritura de inventário e transfira a matrícula ao comprador.Cenários em resumo
Para visualizar o quadro, vale a pena comparar as situações mais comuns na prática:| Cenário | É possível vender? | Fundamento e cuidado |
|---|---|---|
| Inventariante vende, com interessados ouvidos e autorização judicial (alvará) | Sim | CPC, art. 619, I: ouvidos os interessados e com autorização do juiz |
| Inventariante vende em inventário extrajudicial nos termos do art. 11-A | Sim, com requisitos | Resolução CNJ 571/2024: preço vinculado a despesas e garantia prestada |
| Imóvel já partilhado e registrado em nome do herdeiro | Sim | Venda comum, com matrícula individual do vendedor |
| Herdeiro cede o direito hereditário sobre bem específico | Sim, com ressalva | Escritura pública; eficácia condicionada à partilha (REsp 1.809.548/SP) |
| Parte dos herdeiros vende a integralidade, sem todos e sem juiz | Não | Nulidade absoluta (STJ, REsp 2.195.594-AC; CC, art. 1.793, § 3º) |
Perguntas frequentes
A venda do bem
Um herdeiro pode vender imóvel de herança sem autorização dos outros herdeiros?
Não. Enquanto a partilha não termina, o imóvel é indivisível e pertence ao conjunto dos herdeiros. Logo, a disposição de bem do acervo sem autorização do juiz é ineficaz (art. 1.793, § 3º, do Código Civil). As saídas regulares são a cessão por escritura pública ou a venda autorizada pelo juízo da sucessão.
Imóvel em inventário pode ser vendido?
Sim. O inventariante pode alienar o bem, desde que ouvidos os interessados e com autorização judicial (art. 619, I, do CPC). No inventário extrajudicial, a alienação também é possível por escritura, nos termos do art. 11-A da Resolução CNJ 35/2007.
O que muda com o art. 11-A da Resolução CNJ 35/2007?
O inventariante, em inventário extrajudicial, pode vender bens do espólio por escritura, sem alvará. Entretanto, o preço deve pagar despesas do inventário, com garantia do inventariante e prazo de até um ano. Trata-se de regra para custear o inventário, não autorização genérica de venda.
Qual a diferença entre vender o imóvel e ceder direitos hereditários?
Na venda, o imóvel sai do acervo mediante autorização judicial ou nos moldes do art. 11-A. Na cessão, o herdeiro transfere a sua posição na sucessão por escritura pública. Porém, a eficácia depende da atribuição do bem na partilha (REsp 1.809.548/SP). Assim, os dois caminhos têm riscos e custos diferentes.
Nulidade, prazos e defesa
Existe prazo para anular a venda de imóvel de espólio irregular?
Quando o negócio é nulo, não há prazo para o reconhecimento do vício. Isso porque a nulidade não convalesce com o tempo (art. 169 do Código Civil). Porém, eventuais pretensões patrimoniais de restituição podem prescrever, por segurança jurídica.
Como um herdeiro que discorda pode anular a venda feita pelos demais?
Ele pode ajuizar ação anulatória própria ou, ainda, arguir a nulidade nos próprios autos do inventário. Nesse sentido, o STJ reconhece que a questão é cognoscível de ofício e independe de ação autônoma (REsp 1.829.945/TO).
Herdeiros têm preferência para comprar a parte um do outro?
Sim. O Código Civil confere aos coerdeiros direito de preferência. Logo, a venda a terceiros deve ser preferencialmente oferecida antes aos demais herdeiros. Por isso, a cessão de direitos hereditários exige cuidado formal.
O comprador de boa-fé fica protegido se a venda era irregular?
Não necessariamente. A boa-fé não valida negócio nulo. A sentença de Araquari manteve a nulidade mesmo diante da alegação de boa-fé da empresa compradora. Assim, quem compra deve checar a cadeia sucessória e a autorização antes de pagar.
Vendeu, comprou ou herdou um imóvel em inventário?
Cada sucessão tem particularidades que mudam o caminho mais seguro. Fale com a equipe e descreva o seu caso. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF. Falar com a equipe no WhatsApp
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
