Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em agosto de 2026.

Você pagou por um imóvel, recebeu as chaves, mas nunca conseguiu a escritura definitiva no seu nome. Anos depois, ao cobrar o vendedor ou seus herdeiros, ouve que o direito já teria prescrito. Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça, de 2026, derruba esse argumento: nem o direito à escritura, nem a indenização que a substitui quando ela se torna impossível, se sujeitam a prazo de prescrição. Neste artigo você entende o que o STJ decidiu no REsp 2.196.855, por que o tempo deixou de ser o seu inimigo e, principalmente, qual é o pedido certo para não cair na única armadilha que ainda prescreve.

Antes de entrar na decisão, um esclarecimento rápido: o instrumento que força a transferência do imóvel para quem pagou e não recebeu a escritura é a adjudicação compulsória. Se você ainda não conhece o mecanismo, vale ler primeiro o nosso guia sobre o que é a adjudicação compulsória e como funciona. Aqui, o foco é outro e mais específico: o prazo. Ou melhor, a ausência dele.

O que o STJ decidiu (REsp 2.196.855)

Em abril de 2026, a Terceira Turma do STJ, no REsp 2.196.855, relatado pela ministra Nancy Andrighi, enfrentou uma situação que angustia quem tem promessas muito antigas: e quando o imóvel prometido nem existe mais como deveria, ainda dá para exigir alguma coisa depois de tanto tempo?

O caso, aliás, é emblemático. A promessa foi firmada em 1971 e formalizada em escritura pública de promessa registrada em 1980, referente a uma sala em um edifício no Rio de Janeiro. O contrato, por sua vez, condicionava a escritura definitiva à quitação do preço e à averbação da construção no registro. Só que a obra não foi concluída, a licença acabou cassada e a averbação nunca aconteceu. Ainda assim, a ação foi ajuizada apenas em 2018, mais de quatro décadas depois. Por isso, os vendedores alegaram que tudo já teria prescrito.

No entanto, o STJ rejeitou a tese. A Turma reafirmou que a pretensão de obter a escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional e foi além: decidiu que, quando a escritura se torna impossível e a obrigação é convertida em perdas e danos, essa indenização substitutiva também não prescreve. Por fim, o único limite temporal que o tribunal reconhece continua sendo a usucapião consumada por um terceiro.

Por que a escritura não prescreve

Assim, a explicação está na natureza do direito que se exerce. O Código Civil sujeita à prescrição as pretensões de exigir uma prestação (art. 189). O direito de obter a escritura, porém, não é bem isso: é um direito de constituir, por decisão judicial ou por ato de cartório, a transferência da propriedade que o vendedor se recusa a formalizar. Trata-se de um direito ligado à aquisição da propriedade, para o qual a lei não fixou prazo, e o que a lei não limita no tempo, em regra, não se perde pelo não uso.

Além disso, some-se a proteção da Súmula 239 do STJ, segundo a qual o direito à adjudicação não depende do registro do compromisso de compra e venda. Ou seja: mesmo sem ter registrado a promessa (o clássico contrato de gaveta), o direito permanece, e permanece sem prazo para acabar. É por isso que o comprador de 1971 pôde demandar em 2018 sem que a passagem do tempo, por si só, extinguisse o seu direito.

E a indenização por falta de escritura? Também não

Aqui está a novidade trazida pelo REsp 2.196.855. Quando a escritura se torna impossível por culpa do vendedor, por exemplo, porque a obra nunca saiu ou o imóvel prometido não existe mais, a obrigação de fazer se converte em perdas e danos (art. 248 do Código Civil). Essa conversão, segundo o STJ, é automática e pode ser reconhecida pelo juiz mesmo sem pedido expresso, sem que isso configure julgamento fora do pedido.

Além disso, o passo decisivo foi estender a imprescritibilidade a essa indenização. O raciocínio é de coerência: se o direito ao imóvel (o mais) não se perde pelo tempo, o seu equivalente em dinheiro (o menos) também não deveria se perder. Ou seja, a indenização não é uma pretensão nova, nascida de um novo dano com prazo próprio; é apenas a mesma pretensão à escritura, satisfeita de outra forma quando o imóvel em si já não pode ser entregue. Por isso, para o tribunal, ela acompanha o regime da obrigação original e não prescreve.

Em uma frase. Não importa se você recebe o imóvel ou o valor equivalente a ele: enquanto o pedido for para cumprir a promessa (ou o seu substituto em dinheiro), o tempo não extingue o seu direito.

O que prescreve e o que não prescreve

Este é o ponto que decide o seu caso, e onde muita gente erra. A imprescritibilidade vale para a via de insistir no negócio. Ela não vale para a via de desfazer o negócio. A diferença está na causa de pedir, ou seja, no que você pede e por quê:

Por exemplo, repare na diferença prática. Se o comprador de uma promessa antiga pede a escritura (ou o seu equivalente em dinheiro), não há prazo. No entanto, se o mesmo comprador, cansado de esperar, pede para desistir e receber de volta o que pagou, aí corre o prazo de dez anos. Portanto, a escolha do pedido, desde a petição inicial, define se o tempo joga a seu favor ou contra você.

Imprescritível não é o mesmo que fácil de provar

Se, por um lado, o tempo deixou de ser o inimigo, por outro lado ele criou um desafio prático que é preciso encarar de frente: a prova. Em 2025, o STJ firmou que a prescrição da cobrança do preço não presume que o imóvel foi quitado. Traduzindo: mesmo que o vendedor já não possa mais cobrar as parcelas, você continua tendo que provar que pagou tudo.

Além disso, isso conversa com outra decisão importante já comentada no nosso guia sobre adjudicação compulsória: a de que a adjudicação exige quitação integral, e não basta o pagamento quase completo. Ou seja, o direito não morre pelo tempo, mas depende de prova. E em promessas de trinta, quarenta ou cinquenta anos, documentos se perdem, moedas mudam e recibos somem. Por isso, a organização do que sobrou (contratos, carnês, extratos, correspondências) costuma ser o passo que viabiliza, ou inviabiliza, a ação.

O que muda na prática

Para quem comprou e nunca escriturou. Nesse sentido, a decisão joga a seu favor. Quem adquiriu em 1985, 1995 ou 2005 e nunca conseguiu a escritura não está fora do prazo, porque prazo não há. Contudo, a recomendação prática muda de lugar: em vez de correr contra o relógio, corra atrás da prova. Portanto, reúna desde já tudo que comprove o pagamento e a existência do contrato, e verifique a situação do imóvel e de quem o ocupa antes de qualquer medida.

Para vendedores, construtoras e seus sucessores. Por outro lado, há um aumento de risco de longuíssimo prazo. Promessas quitadas e nunca escrituradas deixam de ser um passivo que prescreve para se tornar uma exposição que, na prática, não expira, seja na forma de perda do imóvel, seja na forma de indenização. Assim, para quem tem carteiras antigas, o caminho prudente é o saneamento registral: regularizar averbações e individualizações pendentes e outorgar as escrituras devidas, eliminando a origem do problema.

Quando você ainda pode perder o direito

Contudo, imprescritível não quer dizer invencível. Três situações ainda podem esvaziar o direito, e devem ser checadas antes de agir:

• Usucapião por terceiro. É o único limite temporal que o STJ reconhece. Se outra pessoa ocupa o imóvel, com ânimo de dono, pelo tempo legal, o direito pode já ter se perdido. Verificar a posse é sempre o primeiro passo.
• Cláusula de arrependimento. Se o contrato permitia que as partes se arrependessem, a solução deixa de ser a adjudicação e passa a ser a rescisão com devolução, que prescreve em dez anos.
• Falta de prova da quitação. Como visto, sem comprovar o pagamento integral, o direito existe no papel, mas não se sustenta no processo.

O que fazer se você está nessa situação

No nosso dia a dia em Aracaju, no Sergipe e no restante do país, boa parte desses casos se resolve com organização e diligência fora dos autos, muitas vezes antes de qualquer litígio. Assim, o roteiro costuma seguir estas quatro etapas:

Roteiro para promessas antigas

O passo a passo detalhado do procedimento, inclusive a via extrajudicial feita direto no cartório, está no nosso guia completo sobre adjudicação compulsória. Se o seu caso envolve um imóvel de herança, veja também como regularizar um imóvel de herança sem inventário.

Perguntas frequentes

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em agosto de 2026.