A água invade o apartamento, o mofo toma conta da parede e o síndico responde que o problema não é do condomínio. Afinal, em caso de infiltração em apartamento, a responsabilidade é do condomínio ou do morador? A resposta depende da origem do vazamento, e a Justiça acabou de confirmar isso: o Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a condenação de um condomínio de Belo Horizonte a pagar indenização e a executar reparos definitivos após seis anos de alagamentos. Neste artigo, explicamos a regra da origem, o que a lei considera área comum e o caminho prático para quem sofre com infiltração.
O caso do TJMG: apartamento inundado por seis anos
O drama começou em fevereiro de 2020, num condomínio da região Centro-Sul de Belo Horizonte. A lavanderia do apartamento de uma moradora passou a alagar, e o problema se repetiu por cerca de seis anos. Houve curto-circuito na rede elétrica, perda de alimentos e comprometimento da habitabilidade do imóvel.
O condomínio, por sua vez, apresentou duas defesas. Primeiro, alegou chuvas excepcionais. Depois, apontou reformas feitas pela própria moradora. A perícia judicial, contudo, derrubou as duas teses: o laudo apontou tubulações deterioradas no vão técnico do prédio, que é área comum.
Além disso, o edifício tinha cerca de 50 anos e não recebia manutenção preventiva. Segundo a perícia, a vida útil estimada do sistema hidrossanitário ficava entre 20 e 30 anos. Ou seja, o problema já era esperado havia muito tempo.
Por isso, a 11ª Câmara Cível do TJMG, com relatório do desembargador Rui de Almeida Magalhães, manteve a condenação. O condomínio ficou obrigado a pagar R$ 8 mil de danos morais e a realizar reparos definitivos nas tubulações hidrossanitárias e pluviais. A decisão foi noticiada pelo próprio tribunal em 2 de setembro de 2026.
Ponto central do caso: não bastou o condomínio pagar a indenização. Ele também ficou obrigado a fazer a obra. Em matéria de infiltração, apartamento, responsabilidade do condomínio e reparação caminham juntos: pedir a obra definitiva, e não só o dinheiro, é o que resolve a vida do morador.
Infiltração no apartamento: quando a responsabilidade é do condomínio
A dúvida sobre infiltração no apartamento e a responsabilidade do condomínio tem resposta direta na lei. Existe uma regra de ouro no Direito condominial, e ela é simples. O responsável pela infiltração é o dono da área de onde a água sai. Portanto, antes de discutir valores, é preciso descobrir a origem do vazamento.
Se a infiltração nasce numa área comum, como a laje, o telhado, o vão técnico ou a rede geral de água e esgoto, a responsabilidade é do condomínio. Por outro lado, se o defeito está dentro de uma unidade autônoma, responde o condômino dono daquela unidade.
A doutrina clássica, compilada por Cesar Kallas, resume bem: o proprietário da unidade de onde provém o defeito deve repará-lo e indenizar o condômino prejudicado. Já quando as infiltrações vêm do terraço de cobertura, a responsabilidade pelo reparo é do condomínio. A jurisprudência recente, aliás, olha tanto para a origem quanto para o dano.
| Origem da infiltração | Quem responde | Exemplo típico |
|---|---|---|
| Área comum (laje, telhado, vão técnico, rede geral) | Condomínio | Tubulação deteriorada no vão técnico, como no caso do TJMG |
| Interior da unidade autônoma | Condômino dono da unidade | Vazamento na tubulação interna do banheiro |
| Unidade do vizinho | Vizinho (condômino) | Vazamento do apartamento de cima |
O que a lei considera área comum
O art. 1.331, § 2º, do Código Civil responde diretamente: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”
Além disso, a Lei 4.591/64, no art. 3º, classifica como de uso comum os dutos ou condutas gerais de água e esgoto. Dessa forma, a tubulação geral que atravessa o prédio é do condomínio, e não de um morador específico.
Sobre esse dever, o Código Civil também é claro. O art. 1.348, V, atribui ao síndico a missão de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Logo, manter as tubulações em bom estado não é cortesia: é obrigação legal.
Quando a omissão do condomínio vira dano moral
O Código Civil, nos arts. 186 e 927, estabelece que quem causa dano a outrem por ação ou omissão tem o dever de repará-lo. Assim, quando o condomínio ignora a manutenção das partes comuns e a infiltração destrói o apartamento de alguém, a omissão se transforma em responsabilidade civil.
Vale uma baliza importante do Superior Tribunal de Justiça. No REsp 1.036.917-RJ, relatado pela ministra Nancy Andrighi, o STJ decidiu que o condomínio nem sempre responde por dano sofrido por condômino em área comum. Existe responsabilidade, contudo, quando há dever jurídico de agir, como o dever de manutenção das partes comuns. Era exatamente esse o cenário do caso mineiro.
No caso do TJMG, aliás, a moradora não precisou provar um dano psicológico. Seis anos de alagamentos, com curto-circuito, perda de alimentos e comprometimento da moradia, bastaram para fundamentar os R$ 8 mil. E, conforme a Súmula 7 do STJ, o tribunal superior só rediscute o valor do dano moral quando ele é irrisório ou exorbitante.
Por fim, o entendimento não é excentricidade mineira. O TJDFT, em casos noticiados em 2025, condenou condomínio a reparar infiltrações na fachada e a indenizar moradora por infiltração vinda da laje da cobertura. No mesmo sentido, o TJGO confirmou que o condomínio reembolsa reparos em unidade privativa quando o dano nasce em tubulação de águas pluviais, que é parte comum do edifício.
As três desculpas clássicas do condomínio
Quem sofre com infiltração costuma ouvir sempre os mesmos argumentos. Conhecê-los ajuda a se preparar:
- “Foi a chuva.” Chuva excepcional até pode excluir a responsabilidade, mas a perícia verifica se a estrutura comum estava em condições normais. No caso mineiro, o laudo descartou essa tese.
- “Foi a reforma do morador.” Novamente, quem responde é a perícia. O laudo do TJMG afastou expressamente as reformas da autora como causa do problema.
- “A tubulação é da unidade.” Aqui a perícia identifica onde a tubulação passa e a quem ela serve. Se é duto geral, a lei a classifica como parte comum, e a responsabilidade é do condomínio.
Em resumo, a disputa sobre infiltração se resolve com prova técnica. Por isso, o laudo pericial costuma ser o ponto de virada de todo o processo.
Passo a passo: o que fazer quando o apartamento alaga
Caminho prático do condômino
Documente tudo
Fotografe e filme os alagamentos, com datas. Guarde notas de prejuízos, trocas de e-mails e protocolos junto ao síndico.
Comunique por escrito
Formalize a reclamação ao síndico e à administradora. Se necessário, envie notificação extrajudicial exigindo a solução.
Exija um laudo
A origem da infiltração define quem paga. Portanto, cobre laudo técnico que aponte de onde vem a água.
Busque a Justiça
Sem solução, cabe ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, pedindo a obra definitiva e a reparação dos danos.
Na nossa experiência, a fase extrajudicial bem conduzida resolve boa parte dos casos. A notificação formal, com prova organizada, pressiona o condomínio a agir. Quando não resolve, é ela que sustenta o pedido judicial.
E se a infiltração vier do vizinho de cima?
Nem sempre o polo da disputa é o condomínio. Quando a perícia aponta que o vazamento nasce dentro da unidade autônoma do vizinho, a responsabilidade muda de lado: quem responde é o condômino dono daquela unidade.
É o mesmo raciocínio da regra da origem, apenas com outro personagem. Se o problema está no banheiro ou na tubulação interna do apartamento de cima, por exemplo, o vizinho deve reparar o defeito e indenizar os danos causados ao apartamento de baixo.
Por isso, a perícia é decisiva também aqui. Ela separa com clareza o vazamento da rede geral (responsabilidade do condomínio) do vazamento interno de uma unidade (responsabilidade do condômino). Sem esse laudo, a discussão vira guerra de versões.
Como agir em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, o caminho extrajudicial passa pelos cartórios. A notificação extrajudicial do condomínio pode ser lavrada no Registro de Títulos e Documentos ou encaminhada pelo Tabelionato de Protestos. Além de produzir prova robusta, ela funciona como pressão pré-processual legítima.
Outro ponto relevante é a convenção de condomínio, registrada no Registro de Imóveis da comarca. É ali que constam as regras internas sobre manutenção e as definições de áreas comuns e privativas do edifício. Conhecê-la, portanto, ajuda a dimensionar o dever de conservação do síndico.
Por fim, prédios antigos exigem atenção redobrada em Aracaju. Assim como no caso mineiro, a ausência de manutenção preventiva costuma ser o fio que liga a infiltração à responsabilidade do condomínio.
Perguntas frequentes
Origem da infiltração e responsabilidade
Infiltração no apartamento de baixo: quem paga?
Depende da origem. Se a água vem da unidade de cima, responde o condômino dono dessa unidade. Se vem de área comum, como laje ou rede geral, a responsabilidade é do condomínio. A perícia técnica é quem separa um caso do outro.
Infiltração no apartamento alugado: quem paga, inquilino ou proprietário?
Em regra, o proprietário responde pelos vícios estruturais do imóvel, pois cabe a ele manter a unidade em condições de uso. Se a origem for área comum, quem responde é o condomínio. O inquilino só responde quando o dano decorre de mau uso do imóvel.
Infiltração no último andar, vinda do telhado, é responsabilidade do condomínio?
Sim. O telhado e a laje de cobertura são áreas comuns, conforme o art. 1.331, § 2º, do Código Civil. Portanto, a infiltração originada neles deve ser reparada pelo condomínio, mesmo que o dano apareça apenas no apartamento do último andar.
Posso descontar o valor do reparo da taxa de condomínio?
Não é recomendado reter a taxa por conta própria, pois isso gera cobrança com juros e multa. O caminho seguro é notificar o condomínio, exigir o reparo e, se necessário, discutir o reembolso ou a compensação judicialmente.
Indenização e processo
Preciso provar dano psicológico para receber indenização por danos morais?
Não necessariamente. No caso julgado pelo TJMG, os seis anos de alagamentos, o curto-circuito na rede elétrica, a perda de alimentos e o comprometimento da moradia bastaram para fundamentar a indenização de R$ 8 mil.
Quanto tempo leva um processo de infiltração contra o condomínio?
Depende do caso e da necessidade de perícia judicial, que costuma ser a etapa mais longa. O caso de Belo Horizonte se arrastou por cerca de seis anos desde o início do problema, o que reforça a importância de agir cedo e documentar tudo desde o primeiro alagamento.
Apartamento com infiltração e o condomínio se recusa a agir?
Fale com a equipe do Amadeus & Santos Advogados. Analisamos a origem do problema, a convenção do condomínio e o caminho técnico para exigir o reparo e a reparação dos danos. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
