A casa da família abriga também um pequeno comércio, como um restaurante ou uma loja? Então a dúvida aparece na hora mais difícil: a penhora de bem de família pode alcançar esse imóvel? Em regra, não. Em 2025, a 1ª Câmara de Direito Comercial do TJSC manteve a impenhorabilidade de um imóvel no Oeste catarinense onde funcionava um restaurante no térreo e a família residia na parte superior. Neste artigo, explicamos a regra da Lei nº 8.009/1990, o uso misto de moradia e comércio, as exceções que o credor pode invocar e como agir na prática em Aracaju e em todo o Sergipe.
Penhora de bem de família: o caso da casa com restaurante no térreo
Com efeito, em 2025 a 1ª Câmara de Direito Comercial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina julgou um caso que resume bem essa angústia. Nesse caso, uma cooperativa de crédito tentava penhorar, em cumprimento de sentença, um imóvel do Oeste catarinense. No térreo funcionava um restaurante. Na parte superior, a família residia. Para o credor, o uso comercial do térreo transformaria o imóvel em bem passível de penhora. No entanto, o colegiado entendeu o contrário, por unanimidade. Como a casa de madeira se conjugava com a alvenaria do comércio, com acesso e cozinha comuns, não seria possível fracionar o imóvel sem destruir a moradia. Além disso, a proteção alcançou até os direitos creditórios ligados à alienação fiduciária do bem (proc. 5068592-31.2024.8.24.0000, notícia do TJSC de 04/06/2025). Ou seja, a resposta curta é: em regra, não. A atividade econômica em casa, por si só, não abre caminho para a penhora de bem de família. Contudo, existem exceções legais, e elas merecem atenção de quem vive do próprio comércio.Em resumo: a regra protege a moradia. A exceção mais temida é a penhora da sede de estabelecimento comercial, que a jurisprudência admite apenas de forma excepcional.
O que é o bem de família e por que ele é impenhorável
Com efeito, a Lei nº 8.009/1990 estabelece, em seu art. 1º, que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívidas de qualquer natureza. Assim, a proteção alcança débitos cíveis, comerciais, fiscais e trabalhistas. O fundamento, no entanto, está na Constituição. O art. 6º da Constituição Federal garante o direito à moradia, e o art. 5º, XXIII, vincula a propriedade à sua função social. Nesse sentido, o Código de Processo Civil reforça o instituto ao declarar impenhoráveis, no art. 833, I, os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução, remetendo ao regime da Lei nº 8.009/1990. Além disso, a proteção é matéria de ordem pública. Por isso, ela pode ser alegada a qualquer tempo, inclusive depois da penhora, e o juiz pode reconhecê-la de ofício.Quando o uso comercial não afasta a proteção
Portanto, o que o TJSC reconheceu não é uma invenção, mas a aplicação da lógica da lei: a proteção tem por núcleo a moradia, e não a destinação exclusiva do imóvel. Desse modo, quando casa e comércio formam uma estrutura única e interdependente, a atividade econômica não afasta a impenhorabilidade. Ademais, essa leitura não é isolada. O TST, em notícia de 2009, já registrava o entendimento de que o imóvel com uso comercial também pode ser bem de família quando pertence ao casal ou à família e se mostra essencial à moradia. Nesse sentido, vale separar dois cenários. De um lado, o comércio que ocupa uma sala ou parte da casa, sem vida própria separável. De outro, a sede de um estabelecimento comercial autônomo. No primeiro cenário, a proteção costuma prevalecer. No segundo, abre-se a exceção que veremos a seguir.A sede de estabelecimento comercial: a exceção excepcional
No entanto, a jurisprudência reconhece um limite. Conforme a Súmula 451 do STJ, admite-se a penhora da sede do estabelecimento comercial, embora excepcionalmente. A Corte Especial detalhou esse limite no REsp 1.114.767/RS, que julgou em recurso repetitivo sob relatoria do ministro Luiz Fux (DJ de 4/02/2010). Nesse julgado, o STJ fixou que a penhora da sede comercial cabe quando inexistem outros bens passíveis de penhora e desde que o imóvel não seja servil à residência familiar. Ou seja, a exceção é excepcionalíssima. Para afastar a proteção, o credor precisa demonstrar a ausência de outros bens do devedor e a autonomia do estabelecimento em relação à casa. Vale dizer, um restaurante instalado na própria moradia, com cozinha e acesso comuns, não se enquadra nesse quadro.As exceções do art. 3º que o credor vai invocar
Além da sede comercial, a lei abre exceções expressas. Assim, o art. 3º da Lei nº 8.009/1990 permite a penhora de bem de família em hipóteses taxativas. Entre elas, o crédito para construção, reforma ou aquisição do próprio imóvel, os tributos devidos em função do bem e a dívida alimentar. Dois pontos merecem atenção de quem tem comércio em casa. Primeiro: se o imóvel garantiu a própria dívida, por hipoteca ou alienação fiduciária, a proteção cede, porque o art. 3º, I, trata da garantia real. Contudo, no caso catarinense, a alienação fiduciária não bastou ao credor, pois a proteção estendeu-se aos direitos creditórios da operação. Segundo: quem assina fiança em contrato de locação. Nesse tema, o STJ firmou o Tema 1.091 (REsp 1.822.040), que reiterou em 21/06/2022 em recurso repetitivo, e a Súmula 549 consolida essa tese: é válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação, residencial ou comercial. Ademais, o STF, no Tema 295 (RE 612.360/SP, rel. Min. Ellen Gracie), já havia confirmado a constitucionalidade dessa exceção. Por fim, a lei pune a má-fé. Desse modo, o art. 4º da Lei nº 8.009/1990 prevê que o devedor que, sabendo-se insolvente, adquire imóvel mais valioso para transferir a residência da família perde a proteção.E se o imóvel está em nome da empresa?
Muitos comerciantes registram o imóvel em nome da pessoa jurídica. Nesse cenário, a proteção costuma ser negada, porque o bem aparece como ativo da empresa, e não como residência de ninguém. No entanto, a jurisprudência recente abriu uma porta. Com efeito, conforme nota de 07/06/2024, o STJ entendeu que, para reconhecer a impenhorabilidade de imóvel em nome de pessoa jurídica, não é preciso que a atividade empresária seja exercida no local. Ou seja, a confusão entre moradia e empresa não é requisito obrigatório. Nesse sentido, o que se analisa é a função real do imóvel como moradia da família, e não o CNPJ do registro.Como alegar impenhorabilidade na prática
Diante da penhora, portanto, a reação correta muda o resultado. A proteção é de ordem pública, mas a prova é do devedor. Em Aracaju, as execuções cíveis tramitam perante as varas cíveis da comarca, e o caminho segue este desenho:Como agir quando a execução ameaça a casa com comércio
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Junte a prova da moradia
Neste passo, reúna certidão do imóvel, comprovantes de residência e documentos que mostrem a função de lar do bem.2
Manifeste-se no processo
Em seguida, apresente impugnação à penhora ou embargos, apontando a natureza familiar e residencial do imóvel.3
Demonstre a interdependência
Além disso, traga fotos, planta, contas de consumo e notas que evidenciem a estrutura única de casa e comércio.4
Alegue a qualquer tempo
Por fim, requeira o reconhecimento da impenhorabilidade, pois a matéria é de ordem pública e alcança até a penhora já lançada.Quadro-resumo: quando o imóvel pode ser penhorado
| Situação | Pode haver penhora de bem de família? |
|---|---|
| Casa com comércio integrado, em estrutura única | Em regra, não. A proteção alcança a moradia, mesmo com uso misto. |
| Sede de estabelecimento comercial autônomo | Apenas excepcionalmente: sem outros bens do devedor e sem servidão à residência (Súmula 451/STJ). |
| Imóvel financiado ou dado em garantia da própria dívida | Sim, porque o art. 3º, I, da Lei 8.009/90 prevê a exceção. |
| Bem de família de fiador em contrato de locação | Sim. Tema 1.091/STJ, Súmula 549/STJ e Tema 295/STF. |
| Imóvel adquirido com fraude, art. 4º | Sim, porque a má-fé afasta a proteção. |
| Imóvel residencial em nome da pessoa jurídica | Em regra, não há proteção. No entanto, o STJ (2024) não exige o exercício da atividade no local. |
Perguntas frequentes
Quando o bem de família pode ser penhorado?
Em regra, somente nas exceções taxativas do art. 3º da Lei nº 8.009/1990, como financiamento e garantia do próprio imóvel, tributos do bem e dívida alimentar. Além disso, a sede de estabelecimento comercial pode ser penhorada excepcionalmente, e a fraude do art. 4º afasta a proteção.
Bem de família pode ter comércio?
Sim. O uso comercial não afasta a proteção quando lar e comércio formam estrutura única e interdependente, como reconheceu o TJSC em 2025 e o TST já registrava em 2009. O que a lei protege é a moradia.
Imóvel com restaurante pode ser penhorado?
Em regra, não, se o restaurante funciona na própria casa, com acessos e áreas comuns. No entanto, a exceção é a sede de estabelecimento autônoma, penhorável apenas quando não existem outros bens e o imóvel não é servil à residência familiar (Súmula 451/STJ).
Bem de família dado em hipoteca ou alienação fiduciária pode ser penhorado?
Sim, quando a dívida executada é a própria operação garantida pelo imóvel. No entanto, no caso julgado pelo TJSC, a proteção alcançou até os direitos creditórios da alienação fiduciária, porque a estrutura única do imóvel impedia o fracionamento.
Como alegar impenhorabilidade de bem de família?
Desse modo, a defesa se faz por meio de impugnação à penhora ou de embargos, com prova da residência e da interdependência entre casa e comércio. Como a matéria é de ordem pública, a alegação pode ser feita a qualquer tempo, inclusive após a penhora.
Casa e comércio ameaçados por uma execução?
Cada execução tem um caminho técnico próprio. Assim, a prova certa muda o rumo do caso. Por isso, fale com a equipe e entenda as opções para a sua situação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF. Falar com a equipe no WhatsApp
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
