Por Dr. Andress Amadeus, advogado especialista em Direito Imobiliário, Registral e Notarial. Atualizado em julho de 2026.

Quem quer sair de um contrato de imóvel na planta costuma pensar em distrato e aceitar perder um quarto do que pagou. Existe outro caminho: ceder a posição contratual a um terceiro. Em cenário de valorização, o repasse pode devolver tudo e ainda gerar ganho, em vez de prejuízo. Mas é um negócio com armadilhas próprias, e algumas delas ainda estão em aberto nos tribunais.

Por que ceder costuma render mais que distratar

A diferença é aritmética. No distrato por iniciativa do comprador, com a obra em dia, a incorporadora retém parte do que foi pago: até 25% na regra geral e até 50% quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação. Some a comissão de corretagem e a cota de fruição, e a devolução encolhe.

Na cessão, não há retenção, porque o contrato não se desfaz. Ele muda de titular. O que você negocia é o preço da sua posição, e esse preço acompanha o mercado. Se a unidade valorizou desde a assinatura, o cedente pode recuperar tudo o que pagou e ainda apurar ganho.

A Lei do Distrato reconheceu expressamente essa figura: o art. 35-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, lista a cessão e a promessa de cessão entre os contratos que devem começar por quadro-resumo. Os números da retenção estão detalhados no guia sobre quanto se recebe ao desistir do imóvel na planta.

A anuência da incorporadora

Quase todo contrato de imóvel na planta condiciona a cessão à anuência prévia da incorporadora. Essa cláusula é válida, e os tribunais estaduais a tratam como instrumento legítimo de segurança jurídica, não como abuso. Faz sentido: a vendedora tem interesse em saber quem vai assumir o pagamento do saldo.

Se a recusa pode ser imotivada, aí a resposta não é uniforme. Não há tese consolidada definindo se o direito da incorporadora é potestativo ou se exige justificativa. Há decisões, inclusive em Sergipe, tratando como abusiva a negativa injustificada quando o pretendente preenche os requisitos cadastrais, mas em âmbito de juizado, o que lhes dá peso menor.

O passo que não pode ser pulado. Notificar não é o mesmo que obter anuência. Há entendimento expresso de que a simples notificação, judicial ou extrajudicial, não supre a ausência dos requisitos formais para a eficácia da cessão perante terceiros. Avisar a construtora por e-mail não substitui a assinatura dela no instrumento.

Ceder sem anuência: o que acontece

É o cenário mais comum na prática, e ele produz efeitos em dois planos distintos que precisam ser separados.

Entre cedente e cessionário, o negócio é válido e eficaz. Quem pagou pode cobrar de quem recebeu, e vice-versa. É o velho contrato de gaveta, com toda a força obrigacional entre as partes.

Perante a incorporadora, é ineficaz. Ela não é obrigada a reconhecer o cessionário, continua tratando o cedente como titular e o cessionário não pode exigir dela o cumprimento do contrato. Já se decidiu, em Sergipe, que a falta de anuência implica ilegitimidade ativa do cessionário para pleitear a rescisão.

A consequência prática é dura: quem comprou repasse sem anuência pode se ver sem legitimidade para reclamar contra a construtora, dependendo do cedente para qualquer providência.

Como fazer certo

A taxa de transferência: quando é abusiva

Muitas incorporadoras cobram para anuir. Aqui existe critério do STJ, e ele é qualitativo, não numérico.

É abusiva a taxa calculada como percentual sobre o valor do contrato ou do imóvel, porque esse percentual não corresponde a serviço nenhum: a incorporadora não trabalha mais porque a unidade é mais cara. E é válida a taxa administrativa de valor razoável, quando remunera serviço efetivamente prestado, como levantamento de certidões e montagem do dossiê cadastral do novo adquirente.

Não existe percentual-teto consolidado, justamente porque o critério não é o número, é a correspondência com serviço real. Percentuais sobre o valor do contrato têm sido reputados abusivos mesmo quando modestos, e valores fixos na casa de poucas centenas de reais têm sido validados.

Quem responde pelo saldo devedor depois da cessão

A regra do ordenamento é a liberação do cedente. Na assunção de dívida com consentimento expresso do credor, o devedor primitivo fica exonerado, conforme o art. 299 do Código Civil. A permanência da responsabilidade é exceção e depende de previsão expressa no instrumento.

Reforça isso outro princípio: solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes, na dicção do art. 265. Sem cláusula, não há como cobrar do cedente aquilo que o cessionário deixou de pagar.

Há uma exceção relevante: em relação de consumo, quando cedente e cessionário integram a cadeia de fornecimento e há participação no inadimplemento, já se admitiu solidariedade. É hipótese específica, não a regra do repasse comum entre particulares.

Onde o cedente se queima. Assinar cessão que contenha cláusula de responsabilidade solidária ou de garantia do saldo devedor. Ela é válida, e transforma a saída do negócio em saída apenas aparente: você não tem mais o imóvel, mas continua respondendo pela dívida dele.

Se a obra já estava atrasada quando você cedeu

Pergunta que aparece bastante e cuja resposta surpreende: quem cobra a indenização pelo período anterior à cessão?

Quando a cessão transfere a posição contratual de forma integral e sem ressalva, os julgados apontam que o cessionário passa a concentrar a legitimidade, inclusive quanto aos danos do período em que ele ainda não era parte. E o cedente a perde, mesmo em relação ao tempo em que era ele o titular.

Isso significa que quem cedeu um contrato já atrasado pode ter transferido junto, sem perceber, um crédito indenizatório que era seu. E que quem comprou o repasse pode ter adquirido um direito que nem sabia existir.

A solução é contratual e simples: se há crédito já constituído por atraso, ressalve expressamente no instrumento de cessão a quem ele pertence. O que a jurisprudência resolve é o caso sem ressalva, e não há decisão localizada enfrentando o cenário com ressalva expressa, o que reforça a importância de escrever com clareza. Os valores em jogo estão no guia sobre atraso na entrega e o que a Justiça de Sergipe tem decidido.

Se o cessionário depois desistir

Cenário: você compra um repasse, paga mais alguns meses e decide sair. Quanto recebe de volta?

A Súmula 543 do STJ garante, na relação de consumo, a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, integral se a culpa foi da vendedora, parcial se foi o comprador quem deu causa. Os percentuais de retenção seguem a lógica já conhecida: entre 10% e 25% em contratos anteriores à Lei do Distrato, e até 50% na incorporação submetida a patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A da Lei 4.591/64.

Um ponto em aberto que vale dinheiro. A retenção incide sobre o que você pagou depois da cessão, ou sobre o total pago no contrato desde o início, incluindo o que o cedente desembolsou antes? A Súmula 543 fala em parcelas pagas pelo promitente comprador, sem distinguir. E como o cessionário se sub-roga na posição integral, há argumento para que a base seja o total do contrato. Não localizamos decisão enfrentando a questão diretamente. Se a base for o total, a retenção de 25% pode consumir uma fatia bem maior do que o cessionário efetivamente investiu, e esse risco precisa entrar na conta antes de fechar o repasse.

Registro, escritura e adjudicação compulsória

O instrumento de cessão de posição contratual, como espécie de cessão de direitos, só produz efeito perante terceiros depois de registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conforme o art. 129, item 10, da Lei 6.015/73. Entre as partes ele vale desde a assinatura, mas é o registro que o torna oponível a quem não participou.

Quando chega a hora da escritura e a incorporadora resiste, o cessionário tem caminho. O art. 1.418 do Código Civil autoriza o promitente comprador, e aqueles a quem seus direitos forem cedidos, a exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer a adjudicação ao juiz. A Súmula 239 do STJ afasta a exigência de registro prévio do compromisso: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona a ele.

E há decisões relevantes para quem cedeu sem anuência: reconhece-se que a cessão irregular não impede a outorga da escritura quando o contrato principal está quitado, porque a quitação elimina o obstáculo. Ou seja, o pagamento integral tende a curar o vício formal para esse efeito específico.

Vale lembrar que a adjudicação também pode ser feita extrajudicialmente, no próprio registro de imóveis, com base no art. 216-B da Lei 6.015/73, e a lei legitima expressamente os cessionários e promitentes cessionários a requerê-la. É via mais rápida quando a documentação está em ordem. O caminho está detalhado no guia sobre adjudicação compulsória extrajudicial.

Tributação: terreno em movimento

Esta é a parte do assunto em que qualquer resposta categórica hoje seria irresponsável, e vale entender por quê.

Sobre o ITBI, circula amplamente a informação de que não incide na cessão antes do registro, apoiada em tese fixada pelo STF em 2021. Acontece que essa tese foi anulada. Em agosto de 2022, o Plenário acolheu embargos do município recorrente e cancelou aquele julgamento, reconhecendo que o caso tratava especificamente de cessão de direitos aquisitivos, hipótese sobre a qual a Corte não tinha jurisprudência firmada. O tema segue com repercussão geral reconhecida, aguardando novo julgamento de mérito. Muitas decisões de tribunais estaduais ainda reproduzem a tese anulada, o que torna fácil confiar em algo que não está mais de pé.

E o terreno mudou de novo. A Lei Complementar 227, sancionada em janeiro de 2026 no âmbito da Reforma Tributária, alterou dispositivos do Código Tributário Nacional sobre o ITBI e regulamentou a base de cálculo, definindo valor venal como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado pela administração conforme parâmetros técnicos. O dispositivo que permitiria antecipar o recolhimento antes do registro, com alíquota reduzida, foi vetado. Os efeitos dependem de legislação de cada ente, observadas as anterioridades.

Imposto de renda: o ponto mais estável

Sobre o imposto de renda, o quadro é mais estável: a cessão de direitos à aquisição de imóvel é operação sujeita à apuração de ganho de capital, calculado pela diferença positiva entre o valor de transmissão e o custo de aquisição corrigido, e a lei menciona expressamente a cessão e a promessa de cessão de direitos entre as operações alcançadas.

Recomendação honesta. Antes de fechar um repasse com ganho relevante, consulte a legislação do município onde o imóvel está e um profissional de tributário. O ITBI na cessão é hoje uma das questões mais instáveis do direito imobiliário brasileiro, e a conta pode mudar entre a assinatura e o registro.

Em Aracaju e Sergipe

O acervo sergipano sobre cessão existe, mas está concentrado em pontos específicos e é preciso calibrar o peso de cada um.

Sobre anuência, há acórdão de Câmara Cível tratando a falta de anuência da promitente vendedora como causa de ilegitimidade ativa do cessionário. É a decisão de maior peso hierárquico do conjunto, e ela aponta na direção rigorosa.

Sobre taxa de transferência, há linha convergente reputando abusivos os percentuais sobre o valor do contrato, inclusive na casa dos 2%, alinhada ao critério do STJ. Essas decisões vêm de Turmas Recursais, o que significa convergência prática relevante, mas não entendimento firmado pelas Câmaras Cíveis.

E há acórdão de Câmara Cível tratando de atraso de obra em contrato que passou por cessão, no qual se aplicaram o Tema 970 do STJ, sobre a vedação de cumular cláusula penal moratória com lucros cessantes, e a Súmula 12 do próprio TJSE quanto ao dano moral. É a confirmação de que o cessionário litiga, em Sergipe, sob as mesmas balizas de qualquer adquirente.

Não localizamos, por outro lado, jurisprudência sergipana específica sobre responsabilidade do cedente pelo saldo devedor, sobre adjudicação compulsória requerida por cessionário, nem sobre a tributação da cessão. Para esses pontos, o que existe é orientação de outros tribunais e dos tribunais superiores, e é assim que ela deve ser apresentada.

Perguntas frequentes

Anuência e formalização

Custos e responsabilidades

Registro e tributos

Tributos

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Os entendimentos jurisprudenciais aqui descritos refletem tendências identificadas em decisões e podem variar conforme o caso concreto, o órgão julgador e a data do julgamento. As questões tributárias mencionadas envolvem controvérsia em curso e legislação recente, exigindo consulta a profissional da área. Normas e entendimentos citados vigentes em julho de 2026 e sujeitos a alteração.