O Regime Especial de Tributação – RET foi instituído pela Lei 10.391/2004 e possuía no seu texto a possibilidade de melhor tributação com relação às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurassem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto ao adquirente (art. 1º).
Após a edição da MP 601/2012, a partir de 01/01/2013, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficaria sujeita ao recolhimento equivalente a 4% da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal, unificado e definitivo do IRPJ, da CSLL, PIS e COFINS.
Abordaremos aqui os aspectos do veto presidencial com relação ao tema.
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- O QUE É O RET – INCORPORAÇÃO?
O regime especial de tributação (RET – Incorporação) é o regime opcional, porém irretratável enquanto perdurarem direito de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes que compõe a incorporação.
Para optar pelo regime especial deve preencher certos requisitos:
- Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
- Inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
- Regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela RFB;
- Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
- Regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP);
- Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);
- Não ter sofrido sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente;
- Possuir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade
Para o incorporador o regime de patrimônio de afetação permite um benefício tributário, podendo o mesmo optar pelo RET, previsto nos arts. 1º ao 11-A da Lei 10.931/2004.
O intuito é oferecer um estímulo fiscal e financeiro ao incorporador com o objetivo de incentivar a prática do regime de afetação que, ao final, acaba por beneficiar e proteger os consumidores adquirentes.
- HABITE-SE E AS OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
Na redação sobre o RET – Incorporação é cristalina que a empresa pode utilizar o benefício fiscal enquanto perdurassem direitos de crédito ou obrigações do incorporador, junto ao adquirente.
A Receita Federal do Brasil tem entendido que mesmo após a expedição do HABITE-SE e extinção do patrimônio de afetação prevalece a obrigação e direito do incorporador.
“(…) em entendimento manifestado na Solução de Consulta DISIT/ SRRF07 n. 7.045/2014, o Fisco deu a entender que também estão sujeitas ao RET e a alíquota de 4% (quatro por cento), as receitas decorrentes das vendas das unidades imobiliárias apos extinção do patrimônio de afetação.”[1]
[1] https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/379690/derrubada-de-vetos-a-lei-14-382-2022-lei-do-serp
- QUAL A NOVIDADE DO VETO DA LEI 14.382/2022?
O presidente da República, Jair Messias Bolsonaro tentando não atrapalhar a arrecadação fiscal do Brasil vetou o seguinte texto que apenas elucidava o que já estava ocorrendo na prática com relação ao RET.
“§ 3º A extinção no patrimônio de afetação nas hipóteses do inciso I do caput e do § 1º deste artigo não implica a extinção do regime de tributação instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.” “
O texto sobre o RET vinha apenas a conectar o exposto sobre o patrimônio de afetação existente na incorporação com a aplicabilidade do regime especial, pois a Lei 14.382/2022 afirma que existirá a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica.
Para evitar maior debate e fiscalizações desnecessárias com relação ao Fisco tentou-se trazer o texto de lei acima apresentado, contudo, vetado pelo Presidente Nacional.
- CONCLUSÃO
Na prática, mesmo com o veto presidencial, nada muda com relação a aplicabilidade prática do RET no regime da incorporação imobiliária e a sua prevalência mesmo depois do HABITE-SE.
O entendimento da Fazenda já tinha sido construído após vários anos de debates relacionados, desde 2004, de forma que com o veto apresentado o texto legal apesar de não ratificar, não afasta o benefício fiscal e tampouco traz dúvidas acerca da interpretação sobre o tema.
Portanto, o RET pode ser utilizado mesmo após a entrega do imóvel e após o HABITE-SE, desde que preenchidos os requisitos (1), feita a opção pelo regime antes da disposição das unidades à venda (2), e tenha colocado à disposição para vendas as unidades antes do HABITE-SE (3).
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