Em 27/06/2022 foi convertida em lei 14.382/2022, a famosa MP 1.085/2021, prometendo desburocratizar ao mercado imobiliário e as práticas registrais, bem como conceder uma atualizada na antiga lei de incorporação imobiliária e de registros públicos.
Apesar de diversas discussões, uma alteração legislativa ganhou destaque e está sendo aplaudida pela forma simples e didática de ser realizada. Estamos falando das famosas casas geminadas e/ou isoladas, que pelo seu menor valor de custo é mais operacionalizado por construtores de pequeno e médio porte.
- O QUE SÃO CASAS GEMINADAS?
- COMO ERA ANTES DA LEI 14.382/2022
- COMO FICOU APÓS A LEI 14.382/2022
- DA TEORIA A PRÁTICA
O QUE SÃO CASAS GEMINADAS?
A palavra “Casas geminadas” é bastante conhecida entre as pessoas, porém poucas pessoas entendem efetivamente qual seu real significado. Isso acontece porque os projetos de casas geminadas são bastante populares, visto que sua viabilidade econômica é mais acessível para o empreendedor da construção civil.
A casa geminada também pode ser chamada de casa conjugada e se traduz em uma construção de duas ou mais casas ligadas umas às outras, dividindo o lote em maneira proporcional o mesmo lote, exatamente como a etimologia da palavra que vem do nome gêmeos, algo duplicado, lado a lado e idêntico a outro.
Note na foto acima que a casa geminada são simétricas em si, e compartilham a mesma estrutura, alvenaria, telhado, e parede. Ainda pode ou não dividir o mesmo jardim, tubulação, esgoto, rede elétrica ou algum outro tipo de benfeitoria.
Sua vantagem é que uma construção muito mais econômica do que levantar um prédio de alguns andares e mais simples no quesito construção, assim como no quesito venda.
COMO ERA ANTES DA LEI 14.382/2022
Pois bem, nosso artigo aqui é de cunho jurídico-mercadológico. Então vamos aos aspectos conceituais registrais da matéria, abordando da forma mais simples possível para o empreendedor imobiliário entender.
Sabemos que para efeitos de registro cartorial precisamos respeitar o limite mínimo do parcelamento do solo urbano, que de acordo com o art. 4º, II da Lei 6766/1979 é de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados).
Caso o empreendedor quisesse realizar duas casas geminadas de 50m² (cinquenta metros quadrados) já encontra o primeiro obstáculo cartorial para resolução da contenda. Vamos a outra hipótese:
Caso tivesse um lote de 200m² (duzentos metros quadrados) e quisesse realizar duas casas geminadas, no total de 100m² (cem metros quadrados) cada uma, existiria problema porque não conseguiria individualizar a matrícula para poder vender o imóvel com a construção individualmente.
Antes da Lei 14.382/2022, a saída que possuíamos e recomendávamos era a formação do que chamamos de “condomínio urbano simples”, previsto no art. 61 a 63 da Lei 13.465/2017, possibilitando assim a regularização das casas geminadas perante o cartório de registro de imóveis.
Com o condomínio urbano simples, não há a necessidade de convenção condominial, bem como de qualquer regimento interno (art. 62 da Lei 13.465/2017), sendo que a gestão do condomínio seria feita de comum acordo entre os condomínios, devendo existir necessariamente parte/áreas comuns, ou de uso comum que eventualmente poderia ser área de acesso às unidades autônomas.
No urbano simples, todas as unidades deverão ter acesso a via/passeios públicos, (art. 62 §4º da citada lei, podendo posteriormente sua instituição ter sua matrícula individualizada para efeitos cartorários.
Com essa arquitetura era operacionalizado pelo empreendedor as casas geminadas para vendas, mas lembrando-se que se fosse colocada a mercado antes da sua finalização, ainda assim era necessário preencher os requisitos e documentos para formação de incorporação imobiliária (Lei 4591/1964).
Se você ainda não sabe o que é incorporação imobiliária indico nosso artigo clicando aqui.
Cabe destacar que essa estrutura era objeto de severas críticas por parte dos juristas da área imobiliária porque suas características não eram absolutamente nada inovadoras e não auxiliava o problema social e registral das referidas edificações.
COMO FICOU APÓS A LEI 14.382/2022
Com a chegada da nova Lei 14.382/2022 temos alterações substanciais no modelo registral das casas geminadas, cuja redação está agora prevista no art. 68 da Lei 4.591/1964, adequando às demandas atuais:
Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam o art. 31-B desta Lei e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão da carta de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao empreendimento sujeitam-se às normas do art. 237-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Vamos esmiuçar o referido artigo para ficar mais fácil para o leitor.
Não gera condomínio
Agora é permitida a criação da incorporação de casas geminadas, não se sujeitarão ao regime de condomínio como antes da lei 14.382/2022, pois agora são dotadas de autonomia, que assegura a fruição da coisa.
Não há necessidade de espaço comum ou de partes comuns que as interliguem, possuindo cada uma delas acesso direto as vias públicas de circulação e outras áreas de domínio publico.
Caso entenda necessário para que haja uma maior regulação para as casas geminadas, nada proíbe que seja feita uma associação de moradores prevista no art. 36-A da Lei 6.766/1979.
Incorporação imobiliária – vendas de casas geminadas comercial ou residencial
O artigo de lei agora traz a possibilidade mais clara de utilização do conjunto de casas que serão independentes (desnecessidade de área comum) para ser objeto de oferta pública, onde se vende o lote de terreno e a futura acessão(construção) de maneira conjunta.
A lei fala de casas, porém é sabido entre os legisladores que na Lei 4.591/1964 quando se fala de casas, não se refere só aos de usos residenciais, admitido para uso comercial ou misto, desde que respeitado o zoneamento e legislações municipais para tal empreendimento.
Benefícios típicos da incorporação
Por ser uma incorporação imobiliária, a atividade descrita no art. 68 da Lei 4591/54, poderá ser submetida ao RET, com o benefício do empreendedor ao regime especial tributário, bem como há a possibilidade de desistência do empreendimento (art. 34 da Lei 4591), e o faseamento, lançando o empreendimento em etapas.
Trata-se de evidente benefício fiscal, tributário e mercadológico para quem pretende trabalhar com as casas geminadas.
DA TEORIA A PRÁTICA
A lei é muito recente e estruturalmente só veremos as construções com o passar do tempo, mas aprofundamos a pesquisa e encontramos o primeiro registro imobiliário do país de casas isoladas com base no artigo que estamos discutindo aqui.
Segue foto de como ficará a matrícula das casas geminadas:
Trata-se de incorporação imobiliária de 450 (quatrocentos e cinquenta) unidades de casas isoladas, de sorte não estão sujeitas ao regime de condomínio edilício, assim como eventuais estruturações imobiliárias de futuras casas geminadas a serem realizadas.
No caso, conforme reza a lei, o loteamento já estava previamente registrado no cartório de registro de imóveis de Tatuí/SP e agora recebeu registro de futuras unidades isoladas a serem realizadas na prática.
Com a novidade o empreendedor imobiliário ganhou celeridade no processo cartorário, vantagens fiscais e tributárias e aumento proporcional do lucro na operação.
Como podemos perceber, a estruturação imobiliária estratégica é imprescindível para poupar o empreendedor de percalços do Poder Público, aumenta o lucro da operação e facilita as transações.
Dessa forma, é aconselhável sempre possuir uma equipe para ajudar neste momento importante do empreendimento.
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