Em 27/06/2022, a MP 1.085/2021 foi convertida em lei com alguns vetos presidenciais, porém sem maiores prejuízos para a modernização e simplificação dos procedimentos referentes aos registros públicos, atos e negócios jurídicos imobiliários.
A MP 1085 já vinha sendo objeto de grandes debates, inclusive por nosso blog, com destaque para as principais mudanças do MP dos Cartórios e os maiores impactos para a incorporação imobiliária.
Trazemos agora de forma simples e prática os principais pontos da convertida Lei MP 1085/2021 e quais as consequências práticas para o cenário imobiliário deste país, levando em consideração agora estritamente a lei vigente, 13.382/2022.
- EXTINÇÃO DO PATRIMONIO DE AFETAÇÃO
Na incorporação imobiliária, em resumo, o patrimônio de afetação é a separação de determinado bem do patrimônio do incorporador, criando um segundo patrimônio em separado, visando segregar os valores para que o empreendimento seja construído concedendo maior segurança aos adquirentes.
Com a Lei 14382/2022 o patrimônio de afetação será cancelado mediante averbação, sem conteúdo financeiro, quando extinta obrigação do incorporador perante a instituição financeira e após a averbação da construção, bastando apenas que o solicitante leve o termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas matrículas individuais eventualmente abertas.
A Lei ainda trouxe a possibilidade de cancelamento do patrimônio de afetação quando houver denúncia da incorporação, mediante o cumprimento das obrigações previstas em lei, em especial no art. 34 da Lei 4.591/64.
- MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO, EFEITOS DO REGISTRO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
A partir de agora acaba-se com os diversos questionamentos que existiam acerca da constituição de condomínio, de sorte que o registro do memorial sujeita as frações dos terrenos e as respectivas acessões a regime de condomínio especial, podendo o incorporador e os futuros adquirentes dispores ou onerar independente da anuência dos demais condôminos.
Outra alteração da legislação antiga é que o caput do art. 32 da Lei 14382/22 agora deixa claro que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais após o registro, no cartório de registro de imóveis, o memorial de incorporação.
A parte prática importante é que agora o incorporador pode realizar diversos atos preliminares a alienação ou oneração das unidades, mesmo que não exista registro da incorporação no cartório de registro de imóveis.
Lembrando que de acordo com o §15º do art. 32, o ato registral do memorial da incorporação e instituição do condomínio agora é de lançamento único, ou seja, menos custo com emolumentos para anotação na referida matrícula.
- DESNECESSIDADE DE ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA PARA INCORPORADORA
Foi revogado o dispositivo que solicitava atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que operasse no país por mais de cinco anos.
É importante porque novos players do mercado da construção podem surgir, tendo em vista a diminuição da burocracia para começar na área.
- PRAZOS PARA ANÁLISE DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Agora o prazo para análise diminui, porque existiam muitas reclamações acerca da demora por parte dos Cartórios, fazendo atrasar diversos lançamentos construtivos.
Agora os oficiais de registro terão apenas 10(dez) dias uteis para apresentar por escrito suas exigências, conforme o que reza o art. 32º parágrafo 6º. Satisfeitas as exigências terão o prazo de 10(dez) dias úteis para fornecer certidão e devolver a segunda via autenticada.
- PRORROGAÇÃO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO
O art. 33 da Lei 14382/2022 agora acaba com a discussão acerca do momento da concretização da incorporação, deixando claro que se efetiva com a formalização da venda ou oneração da unidade futura, com a contratação de financiamento para construção ou com o início das obras.
Outra novidade é a exigência de atualizar as certidões e demais os documentos do memorial de incorporação a cada 180 (cento e oitenta dias) caso não concretizada a incorporação.
- COMISSÃO DE REPRESENTANTES DA INCORPORAÇÃO
A Lei determinou no art. 43 , que a cada 3 meses deve ser enviado o demonstrativo do estado da obra e sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário para a comissão de representantes.
Deve ser entregue também a relação de adquirentes com seus endereços residenciais e eletrônicos, devendo respeitar os integrantes da comissão de representantes a observar a LGPD.
A destituição do incorporador agora poderá ser feita através do cartório de registro de imóveis por via extrajudicial, devendo no prazo de 15 dias, o incorporador entregar uma séria de documentos relacionados no art. 43 §1º.
Houve também no art.50 alteração para que seja determinado o tempo Máximo de 6 (seis) meses a contar do registro para designar ou ser eleita uma comissão de representantes compostas, por no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes perante o construtor ou no caso de destituição da incorporadora.
- HABITE-SE E SUA AVERBAÇÃO
A lei agora determina que após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deve averbar, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem na demora no cumprimento desta obrigação, por força do art. 44.
CONCLUSÃO
Como pode se observar, houveram diversas alterações no regime de incorporação imobiliária no intuito de desburocratizar e dar maior agilidade e segurança no mercado imobiliário.
Diversos atos normativos ainda foram trazidos pela lei, seja através do registro civil de pessoas naturais, jurídicas, títulos e documentos e também do registro de imóveis.
A redução de prazos e a chegada da SERP (Sistema Eletrônico de Registros Públicos) promete acelerar o mercado e trazer mais players para o mercado da incorporação em nosso país.
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