COMO FUNCIONA A RETENÇÃO DE 50% NA LEI DE DISTRATOS? SAIBA MAIS!
Se você já pensou em comprar um imóvel na planta, provavelmente já ouviu falar da Lei de Distratos. A legislação, criada em 2018, tem como objetivo regulamentar a relação entre compradores e vendedores de imóveis na planta. Entre as principais regras previstas pela lei, está a retenção de 50% da quantia paga pelo comprador em caso de desistência.
No ultimo dia 17 de março de 2023, o STJ convalidou a legislação autorizando a retenção de 50% dos valores pagos, através do Ministro Raul Araujo, Relator do processo nr. 2055691 , na 4ª Turma do STJ.
Mas por que essa retenção é necessária? Como ela funciona na prática? Quais são as exceções à regra? Neste artigo, vamos responder a essas e outras perguntas sobre a retenção de 50% da quantia paga na lei de distratos.
O que é a retenção de 50% na lei de distratos?
A retenção de 50% da quantia paga pelo comprador em caso de desistência é uma das principais polêmicas da Lei de Distratos. Ela significa que, se o comprador de um imóvel desistir do negócio antes da entrega das chaves, ele só receberá metade do valor que pagou de volta.
Essa medida foi criada para proteger os vendedores de imóveis na planta e garantir a conclusão das obras. Quando um comprador adquire um imóvel na planta, ele assina um contrato de compra e venda que prevê um prazo para a entrega das chaves. Durante esse período, o vendedor (construtora ou incorporadora) está investindo recursos na construção do imóvel. Ele precisa adquirir materiais, contratar mão de obra, pagar impostos, entre outras despesas.
Se o comprador desiste do negócio, o vendedor perde uma fonte de receita importante e precisa arcar com as despesas já realizadas. A retenção de 50% da quantia paga pelo comprador ajuda a cobrir esses custos. Além disso, a desistência de um comprador pode afetar outros compradores do empreendimento, pois se um número significativo de compradores desiste, o vendedor pode ter dificuldades em concluir a obra e entregar os imóveis no prazo previsto.
Mas lembrando que para ser aplicada a retenção deve ser o empreendimento considerado incorporação imobiliário e estar submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Quando a retenção de 50% é aplicada?
A retenção de 50% só é aplicada em casos específicos. Ela só é válida se o contrato de compra e venda prevê essa condição e se o comprador não tem uma justificativa plausível para a desistência. Se o comprador alegar um motivo justo para a desistência, como uma mudança de emprego ou problemas financeiros, por exemplo, a retenção pode ser menor ou até mesmo inexistente, porém será necessária uma boa briga judicial.
A regra faz-se necessário dizer, é que previsto no contrato e quebrado o contrato de compra e venda, pode haver a retenção de 50% dos valores, e pagos somente após o habite-se do empreendimento.
Além disso, a retenção de 50% só é aplicada até a entrega das chaves. Depois disso, se o comprador quiser desistir do negócio, ele pode perder uma quantia maior do que 50%, dependendo do caso. Por exemplo, será cobrado ainda quantias relacionadas as cotas de condomínio em aberto, bem como o valor de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato até a devolução definitiva do imóvel. Por isso, é importante que o comprador avalie com cuidado sua decisão de desistir do negócio antes da entrega das chaves, bem como procure um advogado especializado para analisar o caso.
Impacto da retenção de 50% na Lei de Distratos
A retenção de 50% da quantia paga pelo comprador na Lei de Distratos tem gerado muitas discussões no mercado imobiliário. De um lado, os compradores alegam que a medida é abusiva e prejudica os consumidores. De outro lado, as construtoras e incorporadoras afirmam que a retenção é necessária para garantir a conclusão das obras.
Na prática, a retenção de 50% pode ter um impacto significativo na decisão dos compradores de desistir do negócio. Se o comprador já pagou uma grande quantia pela compra do imóvel e precisa desistir do negócio, ele pode ter que arcar com uma perda financeira considerável. Por outro lado, a medida pode incentivar as construtoras e incorporadoras a entregarem os imóveis dentro do prazo previsto, evitando atrasos e prejuízos para os compradores.
Além disso, a retenção de 50% pode afetar a liquidez do mercado imobiliário. Isso porque os compradores que desistem do negócio podem ter dificuldades em recuperar o dinheiro investido e, consequentemente, podem ficar sem recursos para investir em outro imóvel. Por outro lado, as construtoras e incorporadoras podem ter dificuldades em vender os imóveis que já foram desistidos pelos compradores, o que pode afetar o fluxo de caixa das empresas.
Alternativas à retenção de 50%
Existem alternativas à retenção de 50% da quantia paga pelo comprador na Lei de Distratos.
A primeira alternativa é a procura de um advogado especializado para procurar brechas no contrato e averiguar toda a situação vivenciada pelo consumidor.
A segunda, é a possibilidade de negociação com a incorporadora para chegar a um denominador comum que fique bem para a incorporadora e para o adquirente.
A terceira, é a iniciativa de tentativa de diálogo para a devolução do valor pago pelo comprador de forma parcelada, de acordo com o andamento da obra. Ou seja, o comprador receberia de volta uma parte do valor pago a cada etapa concluída da construção.
Cabe lembrar que se o imóvel não tiver patrimônio de afetação, além de possuir um limite de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, deve ser feito o ressarcimento em parcela única, após o prazo de 180 dias do contrato de desfazimento do contrato.
Caso o comprador ache um novo adquirente, fica livre da multa, desde que tenha anuência do incorporador, e pode ser feita a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo do tempo para reembolso, sendo o valor remanescente devido ao adquirente ser pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
Outra alternativa é a inclusão de cláusulas contratuais que prevejam a devolução integral do valor pago pelo comprador em caso de desistência. Essa cláusula pode ser inserida no contrato de compra e venda mediante pagamento de uma taxa adicional pelo comprador, por exemplo.
Por fim, outra opção é a criação de um fundo de garantia para os compradores que desistem do negócio. Esse fundo seria mantido pelas construtoras e incorporadoras e seria usado para devolver o valor pago pelos compradores que desistem do negócio.
Perguntas frequentes sobre a retenção de 50% na Lei de Distratos
- A retenção de 50% é obrigatória em todos os casos?
R: Não, a retenção de 50% só é aplicada se o contrato de compra e venda prevê essa condição e se o imóvel tiver sido incorporador com patrimônio de afetação, caso tenha duvida, procure seu advogado. Se o comprador alegar um motivo justo para a desistência, como uma mudança de emprego ou problemas financeiros, por exemplo, a retenção pode ser menor ou até mesmo inexistente, mas provavelmente precisará de uma ação judicial.
- Quais são as opções do comprador caso o valor retido seja superior ao devido?
R: Caso a retenção realizada pelo vendedor seja superior ao valor devido, o comprador pode requerer a restituição da diferença, acrescida de correção monetária.
- A retenção pode ser aplicada em qualquer tipo de contrato de compra e venda de imóvel?
R: Não. A retenção prevista na lei de distratos somente se aplica a contratos de compra e venda de imóveis no regime de incorporação imobiliária ou loteamento.
- Como é calculado o valor a ser retido?
R: O valor a ser retido é calculado com base na faixa percentual estabelecida em contrato, que não pode ser superior a 25% do valor pago pelo comprador. Pode chegar a 50% se tiver patrimônio de afetação, ou se for loteamento o limite será de 10% do valor total do contrato atualizado.
Ficou com alguma dúvida? Consulte um advogado (clique em ‘contato‘ ou converse conosco via Whatsapp)
1 Comentário