A holding patrimonial que integraliza imóveis no capital social acaba de receber uma decisão importante do TJ/SP. Segundo notícia da revista Migalhas de 29 de outubro de 2026, a 15ª Câmara de Direito Público afastou, por unanimidade, o ITBI cobrado pela Prefeitura de São Paulo na integralização de imóvel ao capital de uma empresa do setor imobiliário. Assim, o tribunal paulista aplicou na prática o entendimento do STF no Tema 1.348: na integralização, a imunidade não depende da atividade da empresa. Neste artigo, você entende a decisão, as duas hipóteses de imunidade da Constituição, os limites do Tema 796 e o que fazer se o seu município cobrar o imposto.
TJ/SP afasta ITBI na integralização de capital de empresa imobiliária
Primeiro, o caso concreto. A Prefeitura de São Paulo constituiu crédito de ITBI por auto de infração contra uma empresa imobiliária. O motivo, vale dizer, foi a integralização de um imóvel no capital social da companhia. Ou seja, o município tratou a operação como uma transferência comum de propriedade, sujeita ao imposto.
Em resposta, a empresa impetrou mandado de segurança. Na primeira instância, porém, a segurança foi denegada. O caso subiu então ao Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação 1034185-77.2026.8.26.0053, relatada pelo Desembargador Marcos Soares Machado. Dessa vez, o resultado virou: a 15ª Câmara de Direito Público concedeu a segurança por unanimidade e afastou a cobrança.
No voto, o relator separou as duas hipóteses de imunidade previstas na Constituição. De um lado, a integralização de capital. De outro, fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Segundo o julgado, a ressalva da atividade preponderante imobiliária vale apenas para o segundo grupo. Portanto, na integralização a imunidade é incondicionada, e o município não pode exigir a aferição da receita operacional da empresa.
Ponto de atenção: a informação vem de notícia jornalística da Migalhas, de 29 de outubro de 2026. O inteiro teor do acórdão ainda não foi conferido neste artigo, e a data do julgamento e a ementa devem ser confirmadas no portal do TJ/SP. Por isso, os detalhes finais podem sofrer ajustes.
Um contexto que já vinha se formando
Além disso, a decisão não nasce isolada. Vale lembrar que, em março de 2026, o 7º Grupo de Direito Público do próprio TJ/SP já havia reconhecido a imunidade no IRDR 2386871-86.2024.8.26.0000. Nesse caso, o tribunal protegeu a integralização de capital de empresas inativas ou sem receita operacional. Com isso, vedou o condicionamento do benefício à aferição de receita.
Dessa forma, o Judiciário paulista passa a aplicar, de maneira convergente, o que o STF delineou no plano nacional. Trata-se, afinal, de uma mudança prática relevante para empresas imobiliárias e holdings familiares.
O que é a integralização de imóvel no capital social da holding patrimonial
Antes de tudo, a definição. A integralização é o ato de transferir um bem para a empresa como pagamento de quotas do capital social. Em outras palavras, o sócio entrega o imóvel à pessoa jurídica e recebe participação societária em troca. Dessa forma, o imóvel passa a integrar o patrimônio da empresa, e não mais o da pessoa física.
Esse mecanismo é a espinha dorsal da holding patrimonial familiar. Afinal, a família concentra os imóveis numa única empresa, organiza a gestão dos bens e prepara a sucessão. Além disso, o Código Tributário Nacional, no art. 36, exime do ITBI os bens integralizados para realização do capital social.
Por que empresas imobiliárias integralizam imóveis
Na prática, os motivos se repetem. Em primeiro lugar, a centralização patrimonial facilita a administração de aluguéis e vendas. Em segundo lugar, a estrutura societária simplifica a partilha futura entre herdeiros, por meio das quotas. Por fim, a operação pode ter impacto tributário relevante, o que exige planejamento técnico antes do registro.
Contudo, um ponto precisa ficar claro: a imunidade protege a operação, não a empresa. Ou seja, ela não é uma isenção genérica que livre a imobiliária de outros tributos. Vale dizer, cada ato posterior da empresa segue as regras tributárias próprias.
As duas hipóteses do art. 156, § 2º, I, da Constituição
O texto constitucional está no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. De acordo com o dispositivo, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens em duas situações. A primeira é a integralização ao capital social para realização de capital. Já a segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Além disso, o mesmo dispositivo traz uma ressalva: “nesses casos”, a imunidade não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Com efeito, a controvérsia inteira estava na expressão “nesses casos”. Afinal, ela alcançaria as duas hipóteses ou apenas o grupo das reorganizações societárias?
Segundo o entendimento agora aplicado pelo TJ/SP, a ressalva se restringe ao segundo grupo. Portanto, a integralização de capital fica fora do alcance da exceção, ainda que a empresa atue no setor imobiliário.
| Hipótese do art. 156, § 2º, I, da CF | Ressalva da atividade imobiliária se aplica? | Consequência prática |
|---|---|---|
| Integralização de bens para realização de capital social | Não, conforme o Tema 1.348 aplicado pelo TJ/SP | Imunidade incondicionada: sem aferição de receita operacional |
| Fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica | Sim | Se o adquirente tem atividade imobiliária preponderante, há ITBI |
O papel do art. 37 do CTN após o Tema 1.348
Vale registrar que o art. 37 do Código Tributário Nacional define a atividade preponderante como aquela que gera mais de 50% da receita operacional. Após o Tema 1.348, porém, esse dispositivo não pode condicionar a imunidade da integralização à atividade da empresa. Isso porque a regra infraconstitucional fica subordinada à interpretação da Constituição.
O Tema 1.348 do STF e a imunidade incondicionada
De fato, a discussão nacional corre no RE 1.495.108/SP, o Tema 1.348 de repercussão geral, relatado pelo Ministro Edson Fachin. O STF reconheceu a repercussão geral em 6 de novembro de 2024. Depois, um pedido de vista suspendeu o julgamento, retomado em sessões virtuais de 2026.
Segundo a imprensa especializada, o STF concluiu o julgamento com placar de 9 a 2 favorável à imunidade incondicionada na integralização. Com efeito, a tese noticiada confirma que a ressalva da atividade imobiliária não alcança a integralização de capital. É exatamente essa linha que a 15ª Câmara do TJ/SP aplicou no caso da Prefeitura de São Paulo.
Cautela necessária: o texto final da tese, a data de publicação do acórdão de repercussão geral, eventuais embargos de declaração e uma possível modulação de efeitos ainda devem ser confirmados. Portanto, não é possível afirmar trânsito em julgado neste momento.
Tema 796: a proteção para no valor do capital social
A imunidade, contudo, tem um limite quantitativo definido pelo STF no Tema 796, o RE 796.376/SC. Conforme essa tese, a proteção não alcança a parcela dos bens que exceder o valor do capital social a integralizar. Ou seja, o benefício vale até o montante destinado ao capital, e o excedente é tributável.
Além disso, a jurisprudência estadual tem aplicado esse limite sem perda integral do benefício. Decisões do TJ/MS e do próprio TJ/SP, como a 1001052-10.2023.8.26.0648, mantêm a imunidade sobre a parcela dentro do capital e tributam apenas a diferença. Assim, um erro de dimensionamento não destrói toda a operação.
Base de cálculo da parcela excedente
Quando há excedente, surge a dor seguinte: sobre qual valor o imposto incide? Na prática, três parâmetros disputam a base de cálculo: o valor declarado pelas partes, o valor venal do IPTU e o valor de referência municipal. Além disso, cada município tem regra própria, e a discussão sobre esse ponto costuma render litígio. Por isso, a definição deve ser analisada caso a caso, com a legislação local em mãos.
Fraude e simulação: a ressalva que mantém o fisco atento
No entanto, a imunidade não é salvo-conduto para operações artificiais. Com efeito, tanto o STF quanto o TJ/SP mantiveram a ressalva de fiscalização de fraude ou simulação. Isso porque o fundamento está no art. 149, VII, do Código Tributário Nacional, que autoriza o lançamento ou a revisão de ofício quando comprovados dolo, fraude ou simulação.
Nesse sentido, o fisco municipal continua autorizado a investigar operações que disfarcem uma venda comum de integralização de capital. Um exemplo clássico é o imóvel integralizado e vendido logo em seguida pela empresa, sem lastro na atividade. Portanto, a documentação da operação precisa demonstrar a realidade do negócio jurídico.
Em resumo, a regra de ouro é a coerência. O contrato social, a escritura, o registro e a contabilidade devem contar a mesma história. Dessa forma, a empresa reduz o risco de autuação mesmo dentro da imunidade.
A prefeitura cobrou ITBI na integralização: o que fazer
Se o município autuar ou cobrar o imposto na integralização, o caminho natural é o mandado de segurança. Afinal, foi exatamente a via usada no caso do TJ/SP, e ela protege direito líquido e certo ameaçado por ato da administração. Além disso, a segurança costuma tramitar com agilidade superior à ação comum.
Caminhos de impugnação da cobrança
Reunir a documentação
Contrato social, alteração contratual com a integralização, escritura, registro do imóvel e a guia ou o auto de infração do município.
Analisar o enquadramento
Confirmar que a operação é integralização de capital, dentro do limite do Tema 796, sem excedente tributável nem indícios de simulação.
Impugnar a cobrança
Avaliar a via administrativa e o mandado de segurança judicial, com base no Tema 1.348 e na jurisprudência estadual convergente.
Sustentar a tese
Demonstrar a imunidade incondicionada da integralização e rebater a exigência de aferição de receita operacional da empresa.
Vale dizer que o prazo importa. No mandado de segurança, a regra geral é de 120 dias a partir da ciência do ato. Por isso, quem recebe uma notificação ou um auto de infração deve procurar orientação técnica sem demora.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
De fato, muitas empresas pagaram o imposto ao longo dos anos, seja por exigência do cartório ou da prefeitura, seja por desconhecimento da imunidade. Nesses casos, a restituição do indébito é uma possibilidade real. Contudo, ela não é automática.
Em primeiro lugar, cada situação exige análise individual: data do pagamento, circunstâncias do recolhimento e documentos disponíveis. Em segundo lugar, os efeitos temporais do Tema 1.348 ainda dependem de confirmação. Afinal, se houver modulação de efeitos pelo STF, o alcance das restituições pode mudar. Por isso, antes de ajuizar qualquer pedido, vale conferir a publicação do acórdão e os prazos decadenciais e prescricionais do caso concreto.
Holding patrimonial e ITBI em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju e no interior de Sergipe, a holding patrimonial é um instrumento cada vez mais comum entre famílias com imóveis de aluguel e terrenos valorizados. Consequentemente, a integralização de bens no capital social faz parte do dia a dia do planejamento patrimonial local.
Além disso, um cuidado essencial é a legislação municipal. O ITBI é imposto municipal, e Aracaju tem regras próprias sobre base de cálculo, valor de referência e guias. Portanto, antes de integralizar, confira a legislação do município onde o imóvel está localizado e alinhe a operação com o cartório de registro de imóveis competente.
Na prática do escritório, os casos costumam chegar em dois momentos. Ou na fase de planejamento, quando a família quer montar a holding com segurança, ou depois da autuação, quando a prefeitura já cobrou o imposto. De fato, agir antes do registro custa menos e evita o litígio. Mesmo assim, quem já foi cobrado tem caminhos de reação, como mostram as decisões recentes do TJ/SP.
Perguntas frequentes
A decisão e a imunidade
Empresa imobiliária paga ITBI na integralização de imóvel no capital social?
O que é holding patrimonial?
O que o STF decidiu no Tema 1.348?
Limites e cobranças
A imunidade vale para qualquer valor integralizado?
O fisco pode fiscalizar mesmo com a imunidade?
Paguei ITBI na integralização de imóvel. Posso pedir restituição?
Sua família tem holding patrimonial ou recebeu cobrança de ITBI na integralização?
A análise técnica do contrato social e da legislação municipal define a melhor resposta. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados conforme noticiados até outubro de 2026, com pontos ainda sujeitos a confirmação, como a publicação do acórdão do Tema 1.348 do STF.
