ENTENDA AS MUDANÇAS OCORRIDAS NA LEGISLAÇÃO QUE PROMETE DESBUROCATRIZAR O NOSSO PAÍS
Em 27 de dezembro de 2021 enquanto muitas famílias estavam prestes a comemorar sua virada de ano foi publicada Medida Provisória de 1.085/2021, conhecida como a “MP dos Cartórios”, no qual altera diversas disposições legislativas que vinham sendo regidas.
Trataremos aqui dos principais pontos de forma prática, simples e direta, o que diz a MP 1085/2021, focando principalmente para a área imobiliária, área de especialização do advogado que vos escreve.
O que preparamos para tratar desse assunto:
O QUE É A MP DOS CARTÓRIOS (MP 1085/2021)
A MP dos cartórios, como está ficando popularmente conhecida, é uma legislação trazida pelo Governo Federal para que se implante uma maior modernização dos registros públicos, objetivando uma melhoria e incentivando ainda mais a atividade econômica do país.
A MP altera legislação referente ao Registro de Imóveis (RI), os Registros de Títulos e Documentos (RTD) e os Registros Civis de Pessoas Jurídicas (RCPJ). Em suma, tenta trazer e aproximar o Brasil dos países detentores das melhores práticas internacionais com relação as práticas cartorárias.
POR QUE A MP TEM SUA IMPORTÂNCIA AINDA MAIS ELEVADA
Podemos dizer que além do seu cunho e objetivo extremamente importante, entende-se que a MP será convertida em lei, com alguns ajustes, sem muitas preocupações, considerando que tal medida foi requerida pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
O CNJ solicitou ao Governo Federal afirmando que a urgência e relevância da proposta decorrem da necessidade de se criar uma melhor transição tecnológica segura para os serviços de registro público, como também para garantir a validade e fé pública das certidões eletrônicas.
Importante ressaltar ao leitor que são raras as vezes que o CNJ solicita alguma medida legislativa para o Governo, de forma que fica claro que a MP já vem com um peso maior para a sua aceitação nas Casas Legislativas.
QUAIS PRINCIPAIS MUDANÇAS DA MP 1085/2021
Como já mencionado acima traremos as mudanças legislativas gerais, porém com um maior foco para a área imobiliária.
A) CRIAÇÃO DO SERP – SISTEMA ELETRÔNICO DOS REGISTROS PÚBLICOS
A SERP é o sistema por meio do qual os atos e negócios jurídicos serão registrados e consultados eletronicamente, permitindo que todos os cidadãos sejam atendidos pela internet e disponham de acesso remoto às informações de bens móveis e imóveis.
A SERP deverá ser implementada até 31 de janeiro de 2023 em todos os cartórios do Brasil.
Com a criação de tal sistema, títulos e documentos poderão ser enviados em formato eletrônico para registro, bem como certidões serão expedidas e fornecidas pelos Cartórios de Registros Públicos, o que, em parte, já vinha acontecendo na prática.
Com a implantação do SERP, os diversos cartórios do Brasil estarão interconectados, assim como sua base de dados, o que permitirá uma maior integração, melhoria no âmbito dos negócios e fiscalização também do Poder Público.
A regulamentação do sistema ficará a cargo da Corregedoria Nacional de Justiça e do próprio CNJ, que tem experiência por ter lançado nos últimos anos o SISTEMA DE REGISTRO ELETRONICO DE IMOVEIS – SREI e o SISTEMA DE REGISTRO ELETRONICO DE TITULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS ( SRTDPJ).
O SERP será considerado como um sistema nacional, possuindo um operador nacional, que será constituído sob a forma de pessoa jurídica sem fins lucrativos (associação ou fundação).
B) FUNDO PARA IMPLENTAÇÃO E CUSTEIO DO SISTEMA ELETRONICO – FICS
Foi criado um fundo a ser subvencionado pelos registradores, salvo quando utilizarem sistema interoperável e plenamente integrado ao SERP, com fiscalização e supervisão da Corregedoria Nacional de Justiça, do Conselho Nacional de Justiça.
C) EXTRATOS ELETRÔNICOS EM AMBITO DOS CARTÓRIOS
Será possível ainda usar extratos eletrônicos, dispensando a apresentação de documento físico para a efetivação de registros, trazendo mais praticidade, eficiência e detalhamento dos atos e negócios oficializados em cartório.
Quem definirá os tipos de documentos será o CNJ e quais dados serão necessários, sendo para o caso de imóveis a observância de apenas o indispensável, quando não resultarem na criação de novos imóveis e observarem a descrição atual da matricula.
Com essa disposição busca-se preservar a simplicidade em meros atos negociais e evitar burlas com relação a tributos e demais valores de operações transacionais.
Ainda restou expressamente claro que será dispensado escritura de pacto antenupcial, desde que os dados do registro e regime jurídicas sejam indicados no extrato eletrônico, com a informação sobre a existência ou não de cláusulas especiais.
D) VERIFICAÇÃO DE IDENTIDADE DE USUÁRIOS
Muitas vezes o registro imobiliário ficava impossibilitado de conclusão por divergências entre a identidade das pessoas que estavam transacionando, ou até mesmo pequenas erros que poderiam ser retificados de forma rápida e célere pelos registradores.
Agora os cartórios terão a possibilidade de verificar identidade de usuários dos registros públicos por meio de base de dados de identificação civil da União (Receita Federal e
Justiça Eleitoral), inclusive de identificação biométrica.
E) MODIFICAÇÕES NA LEI DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (4.591/64)
– PATRIMONIO DE AFETAÇÃO
A nova MP determina que a afetação da incorporação é cancelada por efeito do registro de cada compra e venda ou promessa de venda, à vista da comprovação do “habite-se” e da quitação do financiamento da construção da unidade imobiliária.
– PRAZO
Altera-se o prazo para dez dias úteis a análise e/ou registro dos memoriais de incorporação.
– INSTITUIÇÃO DE CONDOMINIO
Acaba por corrigir distorções interpretativas que variava de Estado para Estado, ou até mesmo de Cartório para Cartório, determinando que a incorporação imobiliária e a instituição de condomínio passam a ser ato registral único.
Ou seja, aquela discussão se instituía condomínio antes ou depois de levar a registro a Incorporação enfim esvaziou-se.
– REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO
Fica agora obrigado o incorporador expressamente a necessidade de revalidar a incorporação no Registro de Imóveis, se após 180 dias da data do registro da incorporação, a obra ainda não houver sido concretizado por meio da alienação ou oneração da unidade futura, da contratação de financiamento para construção ou do inicio das obras do empreendimento.
O incorporador só poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e demais documentos com prazo de validade vencido, e enquanto não concretizar a incorporação, o procedimento deverá ser realizado a cada 180 dias, não possuindo mais o registro da incorporação prazo de validade.
– PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE DESTITUIÇÃO DE INCORPORADOR
A MP traz em seu bojo dinâmica ainda mais protetiva aos adquirentes ao permitir que a destituição do incorporador seja realizada via cartório, sendo a ata título hábil para averbação no Registro de Imóveis.
Após notificação a comissão de representantes será imitida na posse, devendo ainda o incorporador entregar os documentos correspondentes da incorporação, apresentar comprovação de quotas de construção, entre outros documentos.
Com certeza, tornou uma modalidade que era conhecida por sua complexidade, menos confusa, trazendo mais para perto a seara extrajudicial, na tentativa de simplificar tal instituto.
– ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA
Antigamente era necessário apresentar atestado de idoneidade financeira, fornecido pelo estabelecimento de crédito que opere no país por mais de cinco anos. Agora tal necessidade foi revogada, de forma que novos players podem surgir no mercado.
– IRRETRATABALIDADE E DIREITO REAL À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Houve a revogação da previsão de irretratabilidade e direito real à adjudicação compulsória dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas.
Esse é um ponto polêmico e que merece uma discussão para um artigo completo com relação a tal revogação.
F) MODIFICAÇÕES NA LEI DE REGISTROS PUBLICOS – Lei 6.015/1973
– INFORMATIZAÇÃO ELETRONICA
Será possibilitada a escrituração, publicidade e conservação dos registros em meios eletrônicos. Ainda será dispensada a materialização de certidões que podem ser fornecidas eletronicamente.
A certidão de inteiro teor poderá ser fornecida por meio reprográfico ou eletrônico.
Previsão da possibilidade de o oficial providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários junto às autoridades competente, para viabilizar a realização de averbações.
– PRAZOS
A contagem dos prazos será feita em dias (aqueles em que houver expediente) e horas (as horas regulamentares do expediente) úteis.
O prazo para expedir certidão de registro de imóvel passa a ser diferente:
- Inteiro teor de matrícula ou registro auxiliar em meio eletrônico: quatro horas.
- Certidão da Situação Jurídica Atualizada do Imóvel: um dia
- .Transcrições e demais casos: cinco dias
Estipula novos prazos de qualificação/registro (em dias úteis, contados a partir do protocolo):
- Dez dias: regra geral para a efetivação do registro ou para a formulação de exigência(s), daí podendo decorrer o procedimento de dúvida.
- Cinco dias:
I. escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais.
II. averbações construção.
III. cancelamento de garantias.
IV. títulos/documentos eletrônicos enviados via SERP.
V. reingressos durante a vigência do prazo de prenotação.
Pagamento de emolumentos pelo interessado, a partir da qualificação positiva, não computados no prazo de registro, quando não houver antecipação:
- Cinco dias
– ASSINATURA DIGITAL
Uso de assinatura avançada ou qualificada para acesso ou envio de informações aos registros públicos, excetuado o Registro de Imóveis – cujo uso de assinatura avançada só poderá ocorrer em hipóteses a serem previstas pelo CNJ.
– CERTIDÃO SITUAÇÃO JURIDICA DO IMÓVEL
Para deixar mais fácil ainda as negociações imobiliárias e cercar todos de uma maior segurança jurídica será possibilitado o usuário solicitar uma “Certidão da Situação Jurídica Atualizada do Imóvel”.
Nesta certidão terá as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.
A simplificação da situação do imóvel ajudará sobremaneira adquirentes e afastará muitas discussões acerca da má-fé na transação de imóveis.
– REGISTRO NO RCPJ
O registro, no RCPJ, será feito com base em uma via do estatuto, compromisso ou contrato, apresentada em papel ou em meio eletrônico, a requerimento do representante legal da pessoa jurídica, sendo dispensável tal requerimento quando o representante legal os tenha subscrito.
– PAGAMENTO DE EMOLUMENTOS
Faculdade do usuário em antecipar ou não os emolumentos, excetuados os valores de prenotação, e nos casos de reingresso de títulos devolvidos por falta de pagamento. Portanto, será faculdade do usuário, e não imposição do registrador, o pagamento antecipado (depósito prévio) de emolumentos.
Ainda há a possibilidade do pagamento de emolumentos à vista de fatura nos casos de títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil ou por entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários a exercer as atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários.
G) MODIFICAÇÕES NA LEI DE PARCELAMENTO SOLO URBANO – Lei 6.766/1979
– PRAZOS
Diminuição dos prazos das certidões a serem apresentadas para a realização de registro especial:
- Cinco anos: certidões negativas de protesto em nome do loteador.
- Dez anos: ações cíveis e penais relativas ao loteador.
– CERTIDÕES
Previsão da necessidade de levar ao Registro de Imóveis a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, em substituição a certidão de ônus reais, bem como a possibilidade de apresentação de certidão esclarecedora de ação cível ou penal, e quando cabível, a impressão do andamento do processo digital.
H) MODIFICAÇÕES NA LEI DE DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO – Lei 8.935/1994
O notário e registrador devem admitir pagamentos dos emolumentos por meios eletrônicos, a critério do usuário, inclusive mediante parcelamento, bem como a revogação de possibilidade da cobrança de serviços de natureza complementar pelas centrais e serviços eletrônicos.
I) MODIFICAÇÕES NO CÓDIGO CIVIL – CC/2002
Diversas foram as alterações, principalmente com relação a empresas, porém trazemos o destaque para a previsão expressa do que já ocorria ordinariamente, da aplicabilidade no que for cabível a Lei 4.591/64 ao Condomínio de Lotes.
Ainda frisamos agora a possibilidade de registro no mesmo dia de uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, quando as escrituras indicarem dia e hora de sua lavratura.
CONCLUSÃO
Diversas alterações foram trazidas pela Medida Provisória, principalmente na parte prática registral, trazendo normativos interessantes para a incorporação imobiliária e de grande valia para a desburocratização, simplificação de procedimentos e redução de custos para empresários e população em geral.
É necessário poucos ajustes na norma, porém pode se criar uma legitima expectativa que para efeitos imobiliários práticos, o avanço é de grandes proporções tanto para quem trabalha na área, como todos os usuários da área, fomentando ainda mais os negócios imobiliários e a atividade econômica do país.
1 Comentário