A penhora de imóvel da empresa voltou ao noticiário com o caso Ana Hickmann. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve o leilão de um apartamento da Hickmann Serviços Ltda. para pagar uma dívida de R$ 4,8 milhões. Neste artigo, você entende como funciona a penhora de imóvel em execução. Além disso, vê por que a garantia parcial não suspendeu o processo e o que acontece na hasta pública, na arrematação e na carta de arrematação.
O caso: execução de R$ 4,8 milhões e o apartamento em Perdizes
Tudo começou com uma dívida empresarial. A Ice Propaganda Ltda. executa a Hickmann Serviços Ltda., empresa de Ana Hickmann, por cerca de R$ 4,8 milhões. No curso da execução, um apartamento em Perdizes, em São Paulo, avaliado em R$ 1.635.000, foi a leilão. Ou seja, o imóvel da empresa entrou no caminho da penhora para pagar o débito.
Diante disso, a defesa tentou suspender a execução oferecendo o próprio imóvel como garantia. No entanto, o TJSP rejeitou o pedido por unanimidade em 14 de julho de 2025. O motivo foi direto: o apartamento cobre apenas cerca de um terço do débito. Por isso, o tribunal aplicou a regra da garantia integral do juízo.
Depois disso, o Superior Tribunal de Justiça rejeitou o recurso em 3 de julho de 2026. Em seguida, o trânsito em julgado ocorreu em 27 de agosto de 2026, e os autos voltaram ao TJSP em 14 de setembro de 2026. Na decisão mais recente, o juiz Douglas Iecco Ravacci manteve o leilão. Por outro lado, congelou a carta de arrematação e a transferência do bem até nova deliberação.
| Data | O que aconteceu |
|---|---|
| 14/07/2025 | TJSP rejeita, por unanimidade, o recurso da empresa: garantia parcial não suspende a execução |
| 03/07/2026 | STJ rejeita o recurso da empresa |
| 27/08/2026 | Trânsito em julgado da decisão |
| 14/09/2026 | Autos arquivados e devolvidos ao TJSP |
| Decisão atual | Juiz mantém a hasta pública, mas congela a carta de arrematação e a transferência do imóvel |
O que é penhora de imóvel e quando ela acontece na execução
A penhora de imóvel é o ato pelo qual o juiz vincula o bem à execução. A partir daí, o imóvel passa a garantir o pagamento da dívida. Além disso, o oficial averba o ato na matrícula do imóvel, no cartório de registro. Dessa forma, qualquer interessado que consultar a matrícula sabe que o bem responde por um processo.
Na prática, a penhora trava a circulação do imóvel. O devedor até pode negociar o bem, mas precisa reservar o valor para o credor ou obter autorização judicial. Por isso, quase nenhuma venda avança até o fim da execução.
Vale dizer que a penhora de imóvel costuma aparecer quando não há dinheiro disponível. Primeiro, o juiz busca valores em conta. Se não encontra, avança sobre veículos e imóveis, sempre na ordem definida pelo Código de Processo Civil.
Empresa pode ter imóvel penhorado? Pessoa jurídica e bem de família
Sim, e a regra é simples: os bens da pessoa jurídica respondem pelas dívidas da empresa. Por isso, não existe bem de família de pessoa jurídica como proteção automática. A proteção legal do bem de família existe para a residência da família, e não para o patrimônio empresarial.
Existe, porém, uma exceção reconhecida pelo STJ. No REsp 1.514.567, o tribunal admitiu, em caráter excepcional, a impenhorabilidade de bem registrado em nome de pessoa jurídica. A condição é comprovar o uso residencial familiar. Ou seja, o ônus da prova é do devedor, e a presunção continua sendo de penhorabilidade dos bens da empresa.
Já no caso da empresa de Ana Hickmann, nem essa exceção entrou em discussão. O imóvel pertence à empresa e a dívida é empresarial. Assim, a tese de bem de família não tinha espaço desde o início.
Garantia do juízo: por que a garantia parcial não suspendeu a execução
O efeito suspensivo nos embargos à execução tem regra clara no art. 919, §1º, do Código de Processo Civil. Para suspender a execução, o devedor precisa pedir expressamente, garantir integralmente o juízo e demonstrar os requisitos da tutela de urgência. Em outras palavras, precisa mostrar probabilidade do direito e perigo de dano.
A garantia do juízo pode vir por penhora suficiente, caução ou depósito. No entanto, ela precisa ser integral. Foi exatamente esse o ponto decisivo do caso: o apartamento valia R$ 1.635.000, enquanto a dívida chegava a R$ 4,8 milhões. Portanto, a garantia cobria só um terço do débito, e o TJSP decidiu que garantia parcial não suspende a execução.
Regra prática: imóvel que vale menos que a dívida não suspende a execução. A flexibilização é excepcional e depende de prova.
De fato, a jurisprudência do STJ admite a flexibilização apenas em hipóteses excepcionais, como a hipossuficiência patrimonial comprovada e os beneficiários de gratuidade de justiça. Além disso, o Informativo 681 do STJ reconheceu que a caução prestada em ação conexa pode servir como garantia do juízo. Nesse caso, ela sustenta o efeito suspensivo em embargos à execução.
Hasta pública e leilão eletrônico: como funciona a venda do imóvel penhorado
A venda do imóvel penhorado segue a sistemática dos arts. 879 a 889 do Código de Processo Civil. Em regra, a alienação acontece em hasta pública conduzida por leiloeiro público, conforme os arts. 879, 881 e 882. Além disso, o leilão é preferencialmente eletrônico, nos termos da Resolução CNJ 236/2016.
A lei prevê duas praças. Na primeira hasta pública, o imóvel não sai por preço inferior ao da avaliação. Já na segunda, o preço não pode ficar abaixo do valor da dívida, das despesas e dos prêmios de seguro, conforme o art. 889 do CPC. Por isso, a avaliação do bem tem peso enorme no resultado final.
As etapas do leilão judicial, da penhora à carta de arrematação
Por fim, o arrematante paga de imediato, nos termos do art. 892 do CPC. Veja, então, o fluxo completo:
Penhora e avaliação
O juiz penhora o imóvel e o avaliador fixa o valor do bem.
Edital e intimações
O juiz publica o edital e intima as partes.
Primeira praça
O lance não pode ficar abaixo do valor da avaliação.
Segunda praça
O preço mínimo passa a ser o valor da dívida e das despesas.
Arrematação
O maior lance vence e o arrematante paga de imediato.
Carta de arrematação
O juiz expede o título que transfere o imóvel ao arrematante.
Carta de arrematação: o documento que transfere o imóvel
A carta de arrematação é o título que transfere a propriedade do imóvel ao arrematante. Conforme o art. 901, §2º, do CPC, ela traz a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto de arrematação e a prova do recolhimento do ITBI.
No caso da empresa de Ana Hickmann, o juiz manteve o leilão, mas congelou justamente a expedição da carta e a transferência do bem. Ou seja, o martelo pode bater, mas o arrematante não consegue registrar a transferência até nova deliberação. Dessa forma, a decisão preserva o debate sobre os pontos que a defesa ainda discute.
Falsidade da assinatura, subavaliação e litigância de má-fé
A defesa alega que alguém falsificou a assinatura no contrato de 2023. O tema corre no DEIC, e o juiz deferiu a perícia grafotécnica. Segundo a defesa, outras falsificações já apareceram em documentos do BB, do Bradesco, do Itaú e do Safra. A credora, por sua vez, sustenta que a discussão sobre a assinatura não afeta a dívida da empresa. Além disso, afirma que parte dos valores caiu na conta pessoal da apresentadora.
Ademais, a defesa discute a subavaliação do imóvel em outro recurso. O ponto é relevante porque o valor da avaliação define os limites das praças do leilão, como vimos. Se a avaliação estiver abaixo do valor real de mercado, o patrimônio da empresa sai prejudicado na venda.
Por fim, a credora pediu a condenação da empresa por litigância de má-fé. O juiz, no entanto, indeferiu o pedido. O art. 80, II, do CPC exige conduta dolosa, como alterar a verdade dos fatos. Reiterar pedidos de prova, por si só, não configura má-fé.
Penhora de imóvel de empresa em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju e no interior de Sergipe, a lógica é a mesma. Quando a execução atinge o imóvel de uma empresa, o oficial averba a penhora na matrícula, no cartório de registro de imóveis da comarca onde o bem fica. Depois da arrematação, o arrematante leva a carta de arrematação a registro para transferir a propriedade.
No Amadeus & Santos, a atuação nesses casos combina direito imobiliário, registral e processual. Primeiro, a equipe analisa a matrícula, a cadeia da penhora e o valor da avaliação. Em seguida, define a estratégia: embargos à execução com garantia idônea, discussão da avaliação ou negociação com o credor. Muitas vezes, uma diligência bem conduzida destrava o caso antes do martelo.
Perguntas frequentes
Empresa tem bem de família?
Consigo parar o leilão oferecendo um imóvel que vale menos que a dívida?
O que é a carta de arrematação?
Suspensão do leilão e falsidade documental
O leilão do imóvel da empresa pode ser suspenso?
Se a assinatura do contrato for falsa, o que muda na execução?
Sua empresa recebeu uma penhora de imóvel?
Nossa equipe analisa a matrícula, a execução e a avaliação do bem para definir a melhor estratégia de defesa. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
