O adquirente do imóvel faz uma alienação fiduciária (financiamento bancário) e começa a dever o banco. Não sabe mais o que fazer com relação ao débito que não para de aumentar. Começa a ficar angustiado porque agora não sabe onde será sua moradia.
Pressionado, procura negociar com o banco, porém sem sucesso. Quando então descobre que seu imóvel está indo para leilão.
Neste artigo vamos procurar trazer causas de nulidade de leilões acolhidas pela Justiça, porém pouco conhecidas e comentadas no dia-a-dia do mercado.
O que chamará a atenção do leitor é que próximo a uma causa muito conhecida de nulidade, outras causas não tão populares são esquecidas, porém possui a mesma eficácia legal, a nulidade do leilão expropriatório.
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- NOME INCORRETO DAS PARTES
Muitos sabem da existência remota de nulidade do procedimento extrajudicial e leilão quando ocorre intimação de purgação da mora por via editalícia, pois a intimação pessoal do devedor é regra.
O que poucas pessoas sabem é que um mero erro gramatical no momento de informação do leilão através desta via pode levar a nulidade do processo.
As diferenças de nomes acarretam prejuízos imensos ao devedor, pois a diferença do nome, mesmo que por erro material pode confundir as partes e impossibilitar a defesa ou até mesmo a purgação da mora pelo devedor.
Se a pessoa não foi notificada de maneira correta, as decisões podem ser anuladas e canceladas, pois não foi cumprido o determinado pela lei.
- ENTREGA DE NOTIFICAÇÃO PARA EX-CONJUGE
Quando há uma compra de imóvel feita por casal, todos os dois nubentes são signatários e respondem pela dívida. Normalmente já nos contratos, os consortes nomeiam entre si como procuradores recíprocos e, dessa forma, quando há a divida com relação ao imóvel, a intimação de uma das partes supre a ausência do outro.
Existe discussão acerca da validade da notificação de apenas um dos cônjuges, de forma que se ocorreu para apenas 1(um) dos cônjuges é necessário uma melhor apuração para o caso.
O que é mais pacífico, no entanto, é que se houve o divórcio dos cônjuges, há a obrigatoriedade da notificação dos dois signatários, sob pena de nulidade. E não é só. Se no momento da assinatura do contrato, um dos nubentes não atestou que era casado sob regime de partilha de bens, há a possibilidade de nulidade do leilão e todos os atos que precederam.
- AUSENCIA DE NOTIFICAÇÃO POR EMAIL
Outro fato importante que pode ensejar a nulidade do leilão e pouco são mencionados é o fato da comunicação ao devedor do leilão não ter sido dirigida ao endereço eletrônico mencionado no contrato.
Deve existir a prova da instituição financeira ou do credor fiduciante que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência e também para o endereço eletrônico.
Essa é a exegese do art. 27, §2ºA da Lei 9.514/97:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
- AUSENCIA DE VALOR PRÉ-ESTABELECIDO EM CONTRATO
Muitos discutem acerca do preço vil do leilão, quando o valor do leilão é muito baixo, quando vendido por um valor inferior à 50% do valor de mercado do imóvel.
O artigo 24, inciso VI , da Lei nº 9.514 /1997 estabelece que o contrato deve conter “a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão”.
Dessa forma, a ausência de valor pré-estabelecido para efeitos de leilão do valor do imóvel, por si só, já gera a nulidade do leilão por ausência de requisito formal da alienação fiduciária, assim como se existente o valor pré-estabelecido e este não for respeitado, também há a possibilidade de buscar a nulidade do leilão indicado.
- INTIMAÇÃO POR HORA CERTA
Assim como a intimação por edital pode ser utilizada no procedimento de intimação para purgação da mora ou de acontecimento do leilão, há a possibilidade também da intimação por hora certa.
Assim como a intimação por edital pode ser utilizada no procedimento de intimação para purgação da mora ou de acontecimento do leilão, há a possibilidade também da intimação por hora certa.
Assim como a intimação por edital pode ser utilizada no procedimento de intimação para purgação da mora ou de acontecimento do leilão, há a possibilidade também da intimação por hora certa.
NULIDADE DE LEILÃO E SEUS EFEITOS
Como pode se observar, existem diversas causas para anular um leilão. Então é preciso de uma equipe especializada em direito imobiliário para analisar com a profundidade adequada ao caso para conseguir reaver o bem levado a hasta publica.
O presente artigo também serve de alerta para aqueles que adquirem imóveis de leilão tanto de forma judicial como extrajudicial, sendo necessário o estudo da matéria e analise adequada do imóvel através de um due diligence.
