Serviço · Direito Imobiliário

Direito Condominial

Direito condominial em Aracaju e Brasília: orientação para moradores, proprietários e síndicos em cobranças, multas, danos e decisões de assembleia.

Nem toda cobrança é devida, e nem todo prejuízo é responsabilidade do condomínio. Analisamos a convenção, o regimento e os documentos do caso para indicar quem responde e qual é o melhor caminho.

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Aracaju/SE · Matriz Brasília/DF · Filial OAB/SE nº 7.875

O que é

No condomínio, a resposta começa na convenção e na lei

O direito condominial organiza a convivência e a gestão do prédio: quem paga cada despesa, o que a assembleia pode decidir, quando o síndico deve agir e quem responde por um dano. A convenção e o regimento têm força, mas precisam respeitar a lei.

Por isso, a análise começa pelos documentos do condomínio e pela origem do problema. Com esses dados, é possível separar o que se resolve internamente do que pode exigir uma medida judicial.

Caminhos

Em que situação você precisa de apoio

Cobranças e taxas

Análise de taxas, rateios e contas de água, com conferência dos documentos que sustentam a cobrança.

Multas e regras internas

Convenção, regimento interno e aplicação de multas, com atenção às garantias de quem é penalizado.

Danos e responsabilidade

Infiltração, furto e outros prejuízos, para identificar quem responde e quais provas reunir.

Locação por temporada

Airbnb e plataformas digitais: convenção, quórum e efeitos do Tema 1.443 do STJ.

Assembleias e contas

Destinação do condomínio, deliberações, fiscalização da gestão e prestação de contas.

Orientação a síndicos

Apoio à administração para agir dentro da convenção, do regimento interno e da lei.

Como funciona

Do problema à solução

Diagnóstico

Você envia a convenção, o regimento e os documentos do problema.

Análise jurídica

Verificamos as regras do condomínio, a lei e as decisões aplicáveis.

Provas

Organizamos atas, boletos, laudos, notificações e registros.

Escolha da via

Definimos entre tratativa, assembleia ou medida judicial.

Acompanhamento

Conduzimos a medida escolhida até a sua conclusão.

Saiba mais

Guias sobre direito condominial

Reunimos análises de casos reais e decisões recentes dos tribunais. Cada guia explica, em linguagem clara, o que muda para moradores, proprietários e síndicos.

Tarifa mínima de água com hidrômetro único

O que mudou no Tema 414 do STJ e como conferir franquias e excedentes. Ler o guia →

Taxa de condomínio em unidades unificadas

Por que unir duas unidades não reduz a cobrança automaticamente, segundo o STJ. Ler o guia →

Taxa de lazer só para inquilinos

A decisão do STJ sobre cobranças diferentes para quem aluga. Ler o guia →

Taxa de associação de moradores

Quem nunca aderiu precisa pagar? A regra do Tema 882 e a Lei 13.465/2017. Ler o guia →

Multa e omissão do síndico

Quando deixar de fiscalizar as regras pode levar o condomínio à Justiça, segundo o TJSC. Ler o guia →

Exigir contas do administrador

Por que um condômino, em regra, não pode propor a ação sozinho e como fiscalizar a gestão. Ler o guia →

Condomínio pode proibir Airbnb?

O que o STJ já decidiu e o que ainda falta definir no Tema 1.443. Ler o guia →

Mudar a destinação do condomínio

O quórum de dois terços criado pela Lei 14.405/2022. Ler o guia →

Infiltração no apartamento

Como a origem da água define quem responde pelo reparo e pelos danos. Ler o guia →

Furto em apartamento

Quando a falha na portaria pode gerar o dever de indenizar, segundo o STJ. Ler o guia →

Veja também os guias de regularização de imóveis →

Quem conduz

A equipe que conduz o seu caso

Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos

Sócio gestor · Líder da área imobiliária

OAB/SE nº 7.875. Mestre em Direito Privado e Tecnologia (IDP), Presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano da OAB/SE e autor de obra sobre tokenização e estruturação jurídica imobiliária. Mais de uma década dedicada ao Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico.

Conheça o perfil completo do Dr. Andress →

Advogada Pleno · OAB/SE 12.386

Dra. Jessica Rocha Bomfim

Direito Civil, Imobiliário e Tributário

Pós-graduanda em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Seis anos de experiência, com vivência prática no mercado imobiliário que agrega visão estratégica à área.

Advogado parceiro

Dr. Diego Pinheiro Caraciolo

Direito Civil, Imobiliário e Empresarial

Advogado parceiro do escritório, com atuação em demandas cíveis, imobiliárias e empresariais que apoiam a atuação da área imobiliária.

Onde estamos

Atendimento em Aracaju e em Brasília

Matriz

Aracaju/SE

Av. Rio Branco, 186, Edf. Oviedo Teixeira, Salas 511/515, Centro. CEP 49010-030.

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Filial Tribunais Superiores

Brasília/DF

SHS Quadra 6, Conjunto A, Bloco E, Ed. Business Center (Complexo Brasil 21), Sala 1303, Asa Sul. CEP 70316-902.

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A presença em Brasília é um diferencial: além do atendimento local em Sergipe, acompanhamos demandas junto aos Tribunais Superiores, o trabalho regulatório e a assessoria legislativa.

Dúvidas frequentes

Perguntas sobre direito condominial

Condomínio pode proibir Airbnb?

O STJ entendeu, em maio de 2026, que a exploração reiterada e profissional de curta estadia descaracteriza a destinação residencial e exige aprovação de 2/3 dos condôminos. A tese geral ainda será definida no Tema 1.443, com processos suspensos.

O síndico é obrigado a aplicar multa?

Quando a infração está constatada e a sanção está prevista na convenção ou no regimento, o TJSC entendeu que a administração tem o dever de agir. A omissão pode levar o condomínio à Justiça.

Quem paga pela infiltração no apartamento?

Depende da origem da água. Se ela vem de área comum, como laje ou rede geral, responde o condomínio. Se vem de outra unidade, responde o dono daquela unidade. Um laudo técnico costuma definir isso.

O condomínio responde por furto dentro do apartamento?

Em regra, não. A situação muda quando há falha no dever de cuidado: em setembro de 2026, o STJ manteve a condenação de um condomínio cuja portaria liberou a entrada dos criminosos sem autorização.

Com hidrômetro único, pode haver tarifa mínima por apartamento?

Sim. A revisão do Tema 414 do STJ, de 2024, admite parcela mínima por economia e limita a parcela variável ao consumo acima das franquias somadas. A conferência depende do cadastro e da tabela do prestador.

Juntar duas unidades reduz a taxa de condomínio?

Não automaticamente. No caso julgado pelo STJ, duas salas unidas fisicamente, sem formalização perante o condomínio, continuaram sendo duas unidades autônomas para fins de cobrança.

Um condômino pode exigir contas do síndico sozinho?

Em regra, não. A jurisprudência atribui a ação de exigir contas ao condomínio. O condômino, porém, pode fiscalizar a gestão pelos meios previstos em lei e na convenção, como as assembleias.

Qual o quórum para mudar a destinação do condomínio?

Dois terços dos condôminos, desde a Lei 14.405/2022, que alterou o art. 1.351 do Código Civil. Antes, a mudança exigia unanimidade.

O condomínio pode cobrar uma taxa só dos inquilinos?

No REsp 1.890.939, o STJ considerou ilegal uma taxa de lazer cobrada apenas de quem aluga. Ser inquilino, por si só, não é critério suficiente, mesmo com aprovação em assembleia.

Sou obrigado a pagar taxa de associação de moradores?

Quem nunca aderiu à associação, em regra, não precisa pagar, conforme o Tema 882 do STJ. A Lei 13.465/2017 trouxe novas regras, por isso a data da compra e os documentos do loteamento importam.