O usufrutuário pode alugar o imóvel mesmo sem a autorização do nu-proprietário? O Superior Tribunal de Justiça respondeu essa pergunta em agosto de 2026, num caso real de locação comercial em São Paulo. Além disso, a decisão esclareceu quem recebe o aluguel, quem pode despejar o inquilino e quais cuidados valem para os dois lados. Entenda a seguir.
O caso real: a escola da Barra Funda que chegou ao STJ
A história começa com um imóvel comercial no Largo Padre Péricles, na Barra Funda, em São Paulo. O imóvel foi transferido a duas filhas, Daniele e Carolina, com usufruto vitalício em favor da mãe, Therezinha. Ou seja, as filhas ficaram com a nua-propriedade, e a mãe, com o usufruto.
Na sequência, as três locaram o imóvel a uma escola, por R$ 8.774,37 por mês. O contrato e os aditivos foram assinados pelas nuas-proprietárias, com a usufrutuária como interveniente. Além disso, o pagamento podia ser feito a qualquer uma delas.
Contudo, os locatários deixaram de pagar os aluguéis de outubro de 2021 a março de 2022, além do IPTU. O débito somou R$ 88.277,78. Por isso, as três ajuizaram ação de despejo por falta de pagamento. O caso chegou ao STJ como REsp 2.218.467/SP, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma.
O que é usufruto e o que é nua-propriedade
O usufruto é um direito real que desmembra a propriedade em duas partes. De um lado, fica o nu-proprietário, que mantém a titularidade do bem e o poder de dispor dele. Do outro, fica o usufrutuário, que pode usar o bem e retirar dele os frutos.
Nesse sentido, o Código Civil, no artigo 1.394, garante ao usufrutuário o direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos. Além disso, o artigo 1.390 permite que o usufruto recaia sobre bens móveis ou imóveis.
O usufruto de imóvel exige registro em cartório
Vale dizer que o usufruto de imóvel não nasce de um papel qualquer. Conforme o artigo 1.391 do Código Civil, ele só se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, salvo quando resulta de usucapião. Portanto, sem esse registro, o usufruto não produz efeitos perante terceiros.
Essa formalidade protege todos os envolvidos. Assim, quem aluga, quem compra e quem financia consegue saber, pela matrícula, se existe usufruto sobre o bem.
Usufrutuário pode alugar o imóvel? Sim, e recebe os aluguéis
A resposta direta é sim. O usufrutuário pode alugar o imóvel em nome próprio, na condição de locador, sem precisar da anuência do nu-proprietário. Essa foi a primeira tese fixada pela Ministra Nancy Andrighi no REsp 2.218.467/SP.
O fundamento está na própria estrutura do usufruto. Como o usufrutuário detém a administração do bem e a percepção dos frutos, os aluguéis entram nessa conta. Ou seja, o aluguel é fruto civil do imóvel, e os frutos civis pertencem ao usufrutuário enquanto o usufruto durar.
Por isso, na prática, quem recebe o aluguel de um imóvel com usufruto é o usufrutuário, e não o nu-proprietário. Essa regra vale tanto para locações residenciais quanto comerciais.
A regra da anuência: por que o nu-proprietário não pode alugar sozinho
Aqui mora o ponto mais delicado da decisão. A relação é assimétrica: o usufrutuário loca sem pedir licença, mas o nu-proprietário só pode figurar como locador com o consentimento do usufrutuário. Sem esse consentimento, a locação feita pelo nu-proprietário fica comprometida.
Além disso, o STJ abriu uma porta importante: os dois podem figurar juntos no polo locador do contrato. Segundo o acórdão, essa solução aumenta a segurança jurídica, inclusive para o locatário. Dessa forma, nu-proprietário e usufrutuário, juntos, têm legitimidade para propor ação de despejo, nos termos do artigo 5º da Lei 8.245/1991, a Lei de Locações.
| Situação | O que o STJ decidiu |
|---|---|
| Usufrutuário aluga sozinho | Pode, sem anuência do nu-proprietário |
| Nu-proprietário aluga sozinho | Só com consentimento do usufrutuário |
| Quem recebe os aluguéis | O usufrutuário, pois são frutos civis |
| Usufrutuário e nu-proprietário juntos no contrato | Permitido, e ambos podem ajuizar despejo |
Atenção, locatário: alegar que o nu-proprietário não tinha legitimidade, depois de assinar o contrato com ele e usar o imóvel por anos, viola a boa-fé objetiva. O STJ já aplicou esse entendimento no AgRg no Ag 610.607/MG.
O caso no STJ, passo a passo
No caso da escola da Barra Funda, a discussão percorreu três instâncias. Em primeiro grau, o juiz decretou o despejo. Depois, o TJ/SP reconheceu a purga da mora, porque os locatários depositaram os valores e parcelaram o IPTU diretamente junto ao município. Por fim, o STJ analisou as teses restantes e negou o recurso dos locatários.
A trajetória do caso
Locação
Escola aluga o imóvel por 72 meses, com contrato assinado pelas nuas-proprietárias e a usufrutuária como interveniente.
Inadimplemento
Aluguéis de outubro de 2021 a março de 2022 e IPTU ficam sem pagamento, somando R$ 88.277,78.
Despejo
As três proprietárias ajuízam ação de despejo por falta de pagamento, com base no art. 5º da Lei 8.245/91.
Purga da mora
O TJ/SP aceita os depósitos e o parcelamento do IPTU junto ao município, revogando a ordem de despejo.
STJ
O REsp 2.218.467/SP nega as teses dos locatários e confirma as regras sobre usufruto e locação.
Purga da mora e sucumbência: o que o STJ confirmou
A purga da mora é o direito do locatário de se livrar do despejo pagando tudo o que deve. Conforme o artigo 62 da Lei 8.245/1991, o pagamento ou depósito deve cobrir aluguéis e acessórios vencidos, multas, juros, custas e honorários, no prazo de 15 dias da citação. Ademais, esse direito só pode ser exercido uma única vez no contrato.
No caso paulista, os locatários depositaram R$ 96.423,72 e depois R$ 8.774,37, além de parcelar o IPTU junto à prefeitura. Por isso, o TJ/SP reconheceu a purga, e o STJ não alterou essa conclusão.
Contudo, os locatários queriam ir além: pediam honorários de sucumbência, pois a apelação deles tinha sido provida. O STJ negou. Segundo o acórdão, em despejo cumulado com cobrança, a purga da mora no curso do processo não gera sucumbência do autor, nem sequer mínima. Esse é o entendimento já firmado no AgRg nos EDcl no AREsp 456.898/PR.
Restituição em dobro: por que o pedido foi negado
Os locatários também pediram a devolução em dobro de R$ 8.000, com base no artigo 940 do Código Civil. Esse dispositivo manda restituir em dobro quem recebeu o que não era devido. Contudo, o STJ tem entendimento repetitivo, no REsp 1.111.270/PR, de que a repetição em dobro exige cobrança judicial com má-fé do credor.
No caso, o TJ/SP afastou o caráter indevido da cobrança com base nas circunstâncias concretas. Reverter essa conclusão exigiria reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que as Súmulas 5 e 7 do STJ vedam em recurso especial. Dessa forma, o pedido de restituição em dobro não prosperou.
A nua-propriedade pode ser vendida ou penhorada
Muita gente acha que a nua-propriedade fica travada enquanto o usufruto existir. Não é assim. A nua-propriedade circula normalmente no comércio jurídico: pode ser vendida, doada e até penhorada.
O próprio STJ já decidiu, no REsp 1.712.097/RS, que a nua-propriedade pode ser objeto de penhora e de alienação em hasta pública. A única ressalva é o respeito ao usufruto, que segue firme até sua extinção, inclusive depois da arrematação ou da adjudicação. Portanto, quem compra uma nua-propriedade precisa conviver com o usufrutuário até o fim do usufruto.
Checklist prático para locadores e locatários
Se você é proprietário ou usufrutuário
Primeiro, registre o usufruto na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, se o nu-proprietário for assinar o contrato, faça o usufrutuário anuir por escrito ou figurar como interveniente. Por fim, preveja no contrato a conta para depósito dos aluguéis, evitando disputa sobre quem deve receber.
Se você é locatário
Confira na matrícula se existe usufruto registrado sobre o imóvel. Além disso, não use a alegação de ilegitimidade do nu-proprietário como tática de defesa depois de assinar o contrato com ele: o STJ trata essa conduta como violação da boa-fé objetiva. Por fim, se receber citação em despejo, avalie a purga da mora dentro do prazo de 15 dias.
E em Aracaju? O recorte sergipano
Em Aracaju e no interior de Sergipe, o usufruto aparece com frequência em doações de pais para filhos e em planejamentos sucessórios. Por isso, a mesma lógica do STJ vale aqui: o usufrutuário pode alugar o imóvel e receber os aluguéis, desde que o usufruto esteja registrado na matrícula.
Na prática local, o ponto crítico é o Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do bem. Sem o registro, o usufruto não vale contra terceiros, e a locação pode virar problema. O escritório atua justamente nessa fronteira entre o Direito Imobiliário e o Registral, orientando famílias e investidores antes que a dúvida vire litígio.
Perguntas frequentes
O usufrutuário pode alugar o imóvel sem o nu-proprietário saber?
Quem recebe o aluguel de um imóvel com usufruto?
O nu-proprietário pode cobrar aluguel do inquilino?
O usufruto de imóvel precisa de registro em cartório?
A nua-propriedade pode ser vendida ou penhorada?
Tem imóvel com usufruto e quer alugar com segurança?
A equipe do Amadeus & Santos analisa a matrícula, o contrato e a estrutura do usufruto antes de qualquer assinatura. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
