Comprou um imóvel, pagou o preço e, na hora de assinar a escritura, descobriu que o vendedor morreu? Nesse cenário, a ação de adjudicação compulsória de imóvel obriga os herdeiros a concluir a venda. Neste artigo, explico por que a promessa de venda sobrevive à morte e quais requisitos a lei exige. Também mostro quando dá para resolver direto no cartório e como funciona o procedimento em Aracaju e no interior de Sergipe.
O caso: proprietária faleceu e o espólio recusou a escritura
Em Içara, Santa Catarina, uma proprietária outorgou procuração pública a um mandatário. O documento conferia poderes para alienar imóveis e receber valores. Assim, ainda em vida, ela firmou um compromisso de compra e venda do imóvel. Além disso, o preço ajustado foi integralmente pago. Depois do falecimento, contudo, o espólio se recusou a outorgar a escritura definitiva. Portanto, os compradores ajuizaram ação de adjudicação compulsória de imóvel. A sentença, proferida pela 1ª Vara Cível de Içara, reconheceu o direito dos compradores. O espólio recorreu. A 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, porém, manteve a decisão por unanimidade (AC 5003960-48.2020.8.24.0028, relator desembargador Gustavo Henrique Aracheski). Além disso, em seu voto, o relator registrou que não houve prova de falsidade, simulação ou fraude. Além disso, o desembargador destacou que a destinação dos valores pagos a uma herdeira é matéria interna da sucessão. Desse modo, essa discussão não prejudica o contrato firmado com terceiros de boa-fé. Por fim, o colegiado afastou um argumento recursal importante. Decisões proferidas no inventário sobre o bem têm natureza incidental e não vinculam a ação de adjudicação. Ou seja, o fato de o imóvel ter ficado provisoriamente arrolado entre os bens do espólio não impede o reconhecimento do direito do comprador.Por que a promessa de venda sobrevive à morte do vendedor
A resposta está no princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil. Com a morte, as coisas hereditárias se transferem desde logo aos sucessores, no exato momento da abertura da sucessão. Assim, os herdeiros entram no lugar do falecido em todas as relações patrimoniais, inclusive na promessa de compra e venda. Ademais, o artigo 1.791, parágrafo único, do mesmo Código deixa claro que a partilha não altera a transmissão. Vale dizer, a partilha em curso não muda nada. A obrigação de transferir o imóvel já pertence aos herdeiros desde o óbito. Por isso, a morte do proprietário não invalida o compromisso regularmente celebrado em vida. Ao contrário, os sucessores assumem o dever de outorgar a escritura definitiva. Eles respondem pelas obrigações do falecido dentro dos limites da herança, conforme o artigo 1.792 do Código Civil.Atenção, não confunda. Este artigo trata de cumprir uma venda prometida em vida pelo proprietário, situação em que o contrato permanece válido e exequível. É diferente do herdeiro que resolve vender, por conta própria, um bem do espólio sem autorização judicial e sem os demais sucessores. Nesse segundo caso, o juiz costuma anular o negócio. Já explicamos esse cenário em artigo próprio.
Como funciona a ação de adjudicação compulsória de imóvel
O que a lei exige
O instituto nasce da combinação de dois artigos do Código Civil. Primeiro, o artigo 1.417: mediante promessa ou compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, o comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Depois, o artigo 1.418: o comprador pode exigir a escritura definitiva do vendedor. A exigência alcança também terceiros, a quem o vendedor cedeu seus direitos. Na prática, o pedido exige três elementos. Primeiro, um compromisso válido, sem cláusula de arrependimento. Segundo, a comprovação do pagamento do preço, feita por recibos, transferências ou declarações. Terceiro, a recusa em outorgar a escritura, que pode aparecer como negativa expressa ou como omissão persistente.O compromisso não registrado também serve
Muita gente acredita que só vale compromisso registrado no cartório de imóveis. No entanto, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça fixa a orientação oposta. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis. Dessa forma, o contrato particular, o chamado contrato de gaveta, também sustenta a ação, desde que comprovados os demais requisitos.Contra quem mover a ação quando o vendedor morreu
Como a obrigação se transmitiu aos sucessores, a ação deve ser proposta contra todos os herdeiros, em litisconsórcio. Assim, nenhum deles pode alegar que não sabia da venda. Além disso, quando já existe inventário em andamento, o inventariante e o espólio também entram na disputa, porque administram o acervo. Os herdeiros respondem pelas obrigações do falecido apenas dentro das forças da herança, nos termos do artigo 1.792 do Código Civil. Logo, o risco pessoal de cada sucessor fica limitado ao que recebeu da herança. Por fim, um ponto que costuma gerar conflito em família: herdeiros discordam da venda ou discutem entre si a divisão do preço. Essa briga interna, contudo, não afeta o comprador de boa-fé. A decisão catarinense reforçou exatamente isso, ao tratar a destinação dos valores como questão do inventário.Do contrato ao registro: as etapas do pedido
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Reunião documental
Contrato de promessa, comprovantes de pagamento, certidões do imóvel e certidão de óbito do vendedor.2
Tentativa de acordo
Notificação aos herdeiros para outorgar a escritura, etapa que costuma destravar o caso sem litígio.3
Pedido de adjudicação
Ação judicial ou requerimento extrajudicial, conforme a segurança documental e a colaboração dos herdeiros.4
Registro na matrícula
Com o título ou a sentença em mãos, o comprador promove o registro do imóvel em seu nome.Existe caminho sem processo? A via extrajudicial
Sim. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei 14.382, de 2022, permite efetivar a adjudicação compulsória diretamente no serviço de registro de imóveis. A via judicial, portanto, não é a única. O comprador, seus cessionários ou, inclusive, os sucessores do vendedor podem apresentar o pedido, sempre com representação de advogado. Além disso, o Provimento CNJ 150, de 2023, disciplinou o procedimento em todo o país. Em síntese, o requerimento vem instruído com o instrumento de promessa, a prova da quitação do preço e as certidões negativas de tributos e ônus. Também se exige a prova do inadimplemento, caracterizado quando o título definitivo não se celebra em 15 dias do requerimento. Contudo, a via extrajudicial tem limites. Se algum herdeiro contestar o pagamento, alegar vício contratual ou apresentar documentos conflitantes, o registrador não decide o mérito. Nesse caso, portanto, o caminho correto é a ação judicial de adjudicação compulsória.
Judicial ou extrajudicial: qual escolher
| Critério | Via judicial | Via extrajudicial |
|---|---|---|
| Onde tramita | Vara cível, com sentença | Serviço de registro de imóveis |
| Prazo típico | Mais longo, varia conforme a comarca | Mais ágil quando não há resistência |
| Custos | Custas processuais e taxas registrais | Emolumentos e honorários do advogado |
| Quando indicada | Herdeiros contestam ou pagamento em discussão | Pagamento comprovado e herdeiros colaborativos |
O procedimento em Aracaju e no interior de Sergipe
Na prática sergipana, o caminho segue a mesma lógica. Na via judicial, a ação tramita na vara cível competente, conforme as regras de competência do Código de Processo Civil. Já na via extrajudicial, o pedido vai ao serviço de registro de imóveis da circunscrição do bem. Em Aracaju, por exemplo, atuam o 1º, o 2º e o 3º Registro de Imóveis, conforme a zona do imóvel. Em nossa atuação em Aracaju e no interior do estado, esse tipo de caso começa com diligência extrajudicial. Portanto, antes de qualquer ação, buscamos localizar os herdeiros, analisar o inventário e tentar formalmente um acordo. Dessa forma, boa parte dos casos se resolve sem litígio, com escritura ou adjudicação extrajudicial. Por isso, quando o acordo não acontece, a ação judicial entra com a documentação já organizada. Assim, o caminho até o registro em nome do comprador fica mais curto.Perguntas frequentes
Comprei um imóvel e o vendedor morreu antes da escritura, e agora?
Nesse caso, a promessa de compra e venda continua válida e a obrigação de transferir o imóvel passa aos herdeiros. Assim, você pode notificá-los para outorgar a escritura. Persistindo a recusa, é possível propor ação de adjudicação compulsória de imóvel ou, se o caso permitir, requerer a adjudicação diretamente no registro de imóveis.
Os herdeiros podem se recusar a cumprir a promessa de venda?
Não, em regra. Por força do princípio da saisine, eles sucedem ao falecido em todos os direitos e obrigações. Logo, a recusa injustificada, com o preço pago, autoriza a adjudicação compulsória, como reconheceu o Tribunal de Justiça de Santa Catarina no caso relatado acima.
O compromisso de compra e venda sem registro no cartório vale?
Sim. Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório de imóveis. Contudo, o contrato precisa comprovar a promessa, o preço e a ausência de cláusula de arrependimento.
E se o preço ainda não foi integralmente pago?
Na prática, a jurisprudência majoritária exige a comprovação da quitação, integral ou de parcelas relevantes conforme o contrato. Portanto, se faltam parcelas, o comprador pode oferecer o pagamento do saldo, inclusive em consignação, para só então exigir a escritura. Cada contrato pede análise própria.
Quando o caso pede o juiz
Quanto tempo leva uma ação de adjudicação compulsória de imóvel?
Não existe prazo fixo na lei. Ele varia com a comarca, a localização dos herdeiros e a existência de contestação. Além disso, quando todos colaboram, a via extrajudicial costuma ser bem mais rápida que o processo judicial.
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não. A adjudicação compulsória parte de um contrato de promessa de compra e venda, com preço pago e recusa do vendedor ou dos herdeiros. Já a usucapião, por outro lado, exige posse prolongada como dono, com outros requisitos. Logo, quem tem contrato em mãos busca a adjudicação, não a usucapião.
Herdeiro pode prometer vender imóvel da herança antes da partilha?
Antes da partilha, os herdeiros têm apenas cotas de um condomínio hereditário, e nenhum deles é dono sozinho de bem singular. Desse modo, prometer vender imóvel específico da herança sem os demais e sem autorização judicial é arriscado. O juiz pode anular o negócio. O caminho regular é a autorização judicial, o alvará ou a cessão de direitos hereditários. Tratamos desses temas em artigo específico.
Comprou imóvel e a transferência travou depois da morte do vendedor?
A análise precoce do contrato e do inventário define se o caso resolve no cartório ou pede ação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF. Falar com a equipe no WhatsApp
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
