A adjudicação de imóvel na execução é o momento em que o bem penhorado passa ao credor como forma de pagamento da dívida, e o valor da avaliação é o piso desse negócio. Quando a avaliação subestima o mercado, o devedor pode entregar um patrimônio que vale muito mais do que deve. Um caso recente do TJ/SP mostra que ainda é possível frear a transferência, desde que a parte aja antes da assinatura do auto de adjudicação.
O que é a adjudicação de imóvel na execução
Na execução por quantia certa, o credor busca receber o que lhe é devido por meio da expropriação de bens do devedor. O art. 825 do Código de Processo Civil (CPC) lista três formas de expropriação: a adjudicação, a alienação e a apropriação de frutos e rendimentos.
Na adjudicação de imóvel, o bem penhorado é transferido ao próprio credor (ou a outro legitimado previsto no art. 876, § 5º, do CPC, como credores concorrentes, o cônjuge, o companheiro, descendentes e ascendentes do executado) como forma de pagamento total ou parcial da dívida. Ou seja, em vez de receber dinheiro, o credor recebe o imóvel.
Além disso, a lei impõe uma condição: o valor oferecido deve ser igual ou superior ao da avaliação (art. 876, caput, do CPC). Requerida a adjudicação, o executado é intimado e, resolvidas as questões pendentes, o juiz determina a lavratura do auto de adjudicação (art. 877 do CPC). Com a assinatura desse auto, a adjudicação se torna perfeita e concluída.
No caso de imóvel, é expedida a carta de adjudicação, que serve de título para o registro da transferência na matrícula, no cartório de registro de imóveis. É por isso que a assinatura do auto funciona como ponto de não retorno: a partir dela, a discussão sobre o valor deixa de ser preventiva e passa a ser um problema de desconstituição de um ato já formalizado.
A avaliação do imóvel penhorado: o número que define tudo
Se a adjudicação tem como piso o valor da avaliação, a pergunta que interessa a qualquer proprietário é: quem definiu esse valor, e como?
Pela regra do art. 870 do CPC, a avaliação é feita pelo oficial de justiça no ato da penhora, com vistoria e laudo anexados ao auto (art. 872 do CPC). Por outro lado, quando o bem exige conhecimento técnico mais apurado, o juiz pode nomear um avaliador especializado. Nos dois cenários, a lei garante às partes o acompanhamento da prova: pelo art. 474 do CPC, as partes devem ter ciência da data e do local designados para o início da produção da prova pericial, o que permite comparecer à vistoria e atuar por assistente técnico.
Na prática, o risco é direto. Se a avaliação ficar abaixo do valor real de mercado, o credor pode adjudicar o imóvel por esse valor subestimado, dentro da lei, e o devedor quita a dívida entregando um patrimônio que valia mais. A diferença entre o valor da avaliação e o valor de mercado é o que se costuma chamar de subavaliação, expressão usada pelo próprio espólio no recurso ao TJ/SP.
| Referência de valor | O que significa no caso do TJ/SP |
|---|---|
| Avaliação judicial dos dois imóveis | R$ 5.561.723,69 (valor que serviria de base para a adjudicação) |
| Proposta de compra apresentada por terceiro | R$ 8.500.000,00 (cerca de 53% acima da avaliação) |
| Diferença apontada pelo espólio | Mais de R$ 2,9 milhões, alegada como indício de subavaliação |
Preço vil e subavaliação: o que a lei veda
Convém separar dois conceitos que costumam se confundir. O preço vil é uma vedação formal do leilão: pelo art. 891 do CPC, não será aceito lance que ofereça preço vil, e se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz no edital ou, não havendo mínimo, o inferior a 50% do valor da avaliação.
Por outro lado, a subavaliação é um problema anterior e mais sutil: o rito pode estar formalmente correto e, ainda assim, o valor atribuído ao imóvel estar distante da realidade do mercado. Nesse caso, o piso que deveria proteger o devedor (a avaliação) é que está errado, e tanto a adjudicação quanto o leilão herdam o vício. Por isso, o momento estratégico de defesa é a fase da avaliação, e não o dia da expropriação.
Ponto-chave: o art. 873 do CPC permite pedir nova avaliação quando qualquer das partes alegar, de forma fundamentada, erro na avaliação ou dolo do avaliador, quando houver alteração significativa no valor do bem ou quando o próprio juiz tiver dúvidas fundadas sobre o valor atribuído.
O que fazer ao suspeitar de avaliação errada
Diante desse cenário, quem é parte em uma execução (devedor, espólio, credor ou interessado no imóvel) dispõe de um caminho objetivo para reagir. O roteiro abaixo resume as providências usuais:
Roteiro de reação à suspeita de subavaliação
Monitore as intimações
Os prazos da execução são curtos. Intimado da avaliação e não se manifestando, a parte pode perder o direito de discutir o valor (preclusão), como o juízo de primeiro grau entendeu no caso de Cravinhos.
Impugne com fundamento
Aponte o erro da avaliação com elementos concretos: laudo particular de corretor ou engenheiro, comparáveis de mercado e pedido de nova avaliação com base no art. 873 do CPC.
Questione os vícios formais
Além disso, perícia realizada sem ciência das partes para acompanhar a vistoria (art. 474 do CPC) ou homologação de laudo particular impugnado são vícios que podem invalidar a avaliação.
Aja no tribunal antes do auto
Por fim, mantida a adjudicação em primeiro grau, o agravo de instrumento pode pedir efeito suspensivo (art. 995, parágrafo único, do CPC) para travar a assinatura do auto até o julgamento do recurso.
O caso do TJ/SP: adjudicação suspensa em Cravinhos
Os fatos vêm de uma execução de título extrajudicial que tramita na comarca de Cravinhos, no interior de São Paulo, sobre dois imóveis (matrículas 19.404 e 19.434 do cartório de registro de imóveis local).
Em seguida, o espólio de um dos executados apresentou exceção de pré-executividade, alegando nulidade da citação e irregularidades nas avaliações, mas o juízo de primeiro grau rejeitou o pedido: considerou válida a citação postal recebida no condomínio (art. 248, § 4º, do CPC) e reconheceu a preclusão, porque o espólio foi intimado em diversas oportunidades para se manifestar sobre as avaliações e deixou os prazos transcorrerem.
Os argumentos do espólio no agravo
No agravo de instrumento ao TJ/SP (processo 2204210-71.2026.8.26.0000), o espólio sustentou que a perícia no imóvel de matrícula 19.404 foi feita sem a intimação das partes e de seus advogados para acompanhar a vistoria, em afronta ao art. 474 do CPC; que, quanto ao imóvel de matrícula 19.434, não houve avaliação judicial, pois foi homologado um laudo particular apresentado pela exequente e impugnado por outro executado; e que a diferença entre a avaliação conjunta de R$ 5.561.723,69 e a proposta posterior de R$ 8,5 milhões apresentada por um terceiro indicaria possível subavaliação dos bens.
Além disso, o espólio apontou penhora superveniente sobre os imóveis em outro processo, com direitos de credores concorrentes a preservar.
A decisão do TJ/SP
A desembargadora Jonize Sacchi de Oliveira, relatora na 24ª Câmara de Direito Privado, decidiu em 20 de agosto de 2026 pelo art. 995, parágrafo único, do CPC, que exige, para suspender a eficácia da decisão agravada, indício do direito alegado e risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.
Vale destacar que a relatora não julgou o mérito: não afirmou que houve irregularidade ou subavaliação, apenas reconheceu que as questões exigem exame aprofundado, sob contraditório, no julgamento do agravo.
Assim, como medida de cautela e para evitar a irreversibilidade, deferiu parcialmente o efeito suspensivo para obstar a assinatura do auto de adjudicação sobre os bens penhorados até o julgamento definitivo pela Câmara.
Por fim, a notícia foi publicada pelo portal Migalhas, que também disponibilizou o inteiro teor do despacho.
Atenção: a decisão do TJ/SP não declarou que os imóveis estavam subavaliados. Ela apenas preservou a situação até que a Câmara julgue o recurso. Suspender não é anular: é impedir que o ato definitivo aconteça antes do exame completo das alegações.
O que a decisão ensina a devedores, credores e investidores
Para o devedor ou o espólio, a lição central é a janela de tempo: a defesa eficaz contra uma avaliação errada acontece antes da assinatura do auto de adjudicação. Depois que a carta de adjudicação é registrada na matrícula, a discussão deixa de ser preventiva e passa a depender de ação rescisória ou anulatória, com ônus muito maior. No próprio caso de Cravinhos, o primeiro grau aplicou a preclusão justamente porque houve intimações não aproveitadas.
Por outro lado, para o credor e o investidor que pretendem adjudicar ou arrematar, o recado é o inverso: uma avaliação apressada ou com vício formal (perícia sem intimação das partes, laudo particular homologado sob impugnação) é um risco jurídico para a própria aquisição, porque sustenta pedidos de suspensão e de nulidade. Avaliação técnica bem feita e rito respeitado protegem o negócio no longo prazo.
Em Aracaju e no interior de Sergipe, o rito é o mesmo do caso paulista, porque a regra é o CPC: a avaliação segue os arts. 870 a 873, a adjudicação segue os arts. 876 e 877, e a carta de adjudicação se registra no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde fica o bem.
Os agravos contra decisões de primeiro grau sobem ao TJ/SE. Na prática forense, o que costuma separar uma avaliação justa de uma surpresa no fim da execução é a diligência fora dos autos: conferir a matrícula atualizada, acompanhar a vistoria com assistente técnico de confiança e impugnar dentro do prazo, com elementos concretos de mercado.
Perguntas frequentes
O que é a adjudicação de imóvel na execução?
O imóvel pode ser adjudicado por menos do que vale?
O que é preço vil?
Posso questionar a avaliação do imóvel penhorado?
O caso do TJ/SP e quem pode adjudicar
A decisão do TJ/SP anulou a adjudicação dos imóveis de Cravinhos?
Quem pode pedir a adjudicação de um imóvel penhorado?
Desconfia da avaliação de um imóvel em execução?
A análise da matrícula, do laudo de avaliação e dos prazos do processo é o que define a margem de reação. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em agosto de 2026.
