Pai pode vender imóvel para filho? A resposta é sim, mas a lei impõe regras rigorosas para esse negócio. Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina mostrou, na prática, como a venda entre pais e filhos depende de cuidados especiais, principalmente quando um dos irmãos é menor de idade. Neste artigo, você entende o que exige o Código Civil, quando o alvará judicial é necessário e como fazer a operação com segurança jurídica.
O caso do TJSC: venda autorizada com alvará judicial
Em outubro de 2026, a Vara da Família do Tribunal de Justiça de Santa Catarina autorizou um casal a vender um imóvel ao filho maior de idade. O ponto central do caso é que o consentimento do irmão mais novo, menor de idade, foi suprido judicialmente, por meio de alvará.
Além disso, a magistrada determinou a avaliação judicial do imóvel. O objetivo foi conferir se o preço negociado era compatível com o valor de mercado. Após a entrega do laudo, os requerentes não apresentaram contestação. Dessa forma, a juíza concluiu que não havia prejuízo patrimonial ao menor nem favorecimento do irmão comprador.
Com isso, a venda foi autorizada sob duas condições. Primeiro, o respeito ao valor mínimo apurado na avaliação. Depois, a prestação de contas pelos pais, com a entrega da escritura pública de compra e venda e dos documentos que comprovem o preço efetivamente praticado. O alvará judicial será expedido após o trânsito em julgado e terá validade de 180 dias, conforme a notícia oficial publicada pelo próprio TJSC.
Por que esse caso importa: ele mostra que a venda de imóvel de pais para filho é possível e legítima. No entanto, quando um dos descendentes é menor, o Judiciário entra em cena para proteger o patrimônio e os direitos sucessórios dele.
Pai pode vender imóvel para filho? A regra do art. 496 do Código Civil
Sim, pai pode vender imóvel para filho, e o mesmo vale para a mãe. Contudo, o art. 496 do Código Civil estabelece uma condição expressa: a venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante houverem consentido de forma expressa.
Em outras palavras, o negócio não é proibido. A lei apenas exige que todos os demais filhos e o cônjuge do vendedor concordem com a operação. Se faltar esse consentimento, qualquer prejudicado pode pedir a anulação da venda na Justiça.
A razão da regra é proteger a legítima hereditária. Afinal, cada filho tem direito à metade da herança. Portanto, uma venda de pais para um único filho poderia, na prática, antecipar patrimônio para um herdeiro em detrimento dos demais. Além disso, a exigência evita que uma doação seja disfarçada de venda.
Reforma do Código Civil: o convivente pode entrar na regra
Vale dizer que a Comissão de Juristas que estuda a reforma do Código Civil propõe incluir o convivente, ao lado do cônjuge, entre as pessoas que devem consentir na venda de ascendente a descendente. A proposta ainda tramita e não virou lei. Ainda assim, ela indica a tendência de ampliar a proteção do núcleo familiar, como destaca o artigo do professor Flávio Tartuce publicado pelo CNB/SP.
Quem precisa consentir e como manifestar o aceite
Na prática, precisam consentir todos os demais descendentes, ou seja, os outros filhos do vendedor. Também precisa consentir o cônjuge, quando houver. Por outro lado, se o vendedor tiver um único filho e não tiver cônjuge, não existe terceiro protegido pela regra.
O consentimento deve ser expresso. Assim, o caminho mais seguro é colher a concordância de todos diretamente na escritura pública de compra e venda. Dessa forma, o ato fica documentado e o cartório de registro de imóveis pode registrar a transferência sem questionamentos.
Além disso, cada consentente deve ser capaz. Quando um dos descendentes é menor de idade ou incapaz, ele não pode manifestar vontade sozinho. Nesse cenário, entra a solução do alvará judicial, que é o tema da próxima seção.
Irmão menor de idade: o alvará judicial supre o consentimento
Quando um dos irmãos é menor, quem supre o consentimento dele é o juiz. Isso acontece por meio da expedição de alvará judicial, um procedimento de jurisdição voluntária previsto no art. 700, VII, do Código de Processo Civil. As regras gerais do procedimento estão nos arts. 719 a 725 do mesmo código.
Em resumo, o procedimento começa por provocação do interessado. Depois, o juiz manda citar os interessados e intimar o Ministério Público. Em seguida, a decisão deve sair no prazo legal de 10 dias após a instrução. Foi exatamente esse o caminho percorrido no caso do TJSC que abriu este artigo.
Avaliação judicial, valor mínimo e prestação de contas
No caso catarinense, a magistrada condicionou a autorização a três garantias. Primeiro, a avaliação judicial do imóvel, para conferir o valor de mercado. Depois, o respeito ao valor mínimo apurado no laudo. Por fim, a prestação de contas posterior, com a escritura e a comprovação do preço efetivamente pago.
Essas cautelas têm uma lógica clara: o juiz precisa confirmar que o menor não sai perdendo. Portanto, se o preço for compatível com o mercado e o dinheiro entrar no patrimônio dos pais, não há lesão ao filho mais novo.
Atenção para não confundir: aqui o imóvel pertence aos pais. Diferente é a venda de imóvel que pertence ao menor, que exige autorização judicial pelo art. 1.747, I, do Código Civil. São hipóteses distintas, com fundamentos diferentes.
Passo a passo: como fazer a venda de pais para filho com segurança
Para evitar discussões futuras, a operação deve seguir uma sequência cuidadosa. Confira o roteiro abaixo.
Roteiro seguro para a venda de imóvel entre pais e filho
Mapear os consententes
Liste todos os demais descendentes e o cônjuge do vendedor. Verifique se algum deles é menor ou incapaz.
Pedir o alvará, se preciso
Havendo descendente menor, provoque o juiz para suprir o consentimento, com avaliação judicial do imóvel.
Avaliar o imóvel
Obtenha uma avaliação de mercado confiável. Ela protege todos os irmãos e afasta a suspeita de doação disfarçada.
Definir preço real
Pratique um preço compatível com a avaliação e comprove o pagamento, com transferência bancária identificável.
Lavratura da escritura
Lavre a escritura pública no Tabelionato de Notas, com o consentimento expresso de todos os descendentes e do cônjuge.
Registrar na matrícula
Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis. Só o registro transfere a propriedade de fato.
Venda sem consentimento: anulabilidade e prazo de 2 anos
Vender sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge não torna o negócio automaticamente nulo. Contudo, torna a venda anulável. Ou seja, ela vale até que um prejudicado aja na Justiça para desfazê-la.
O prazo para essa ação é decadencial. Conforme os arts. 178 e 179, II, do Código Civil, o prejudicado tem 2 anos para buscar a anulação do negócio jurídico. Depois desse prazo, o direito se extingue, e a venda se consolida.
Venda por interposta pessoa também é anulável
Alguns tentam contornar a regra vendendo primeiro para um terceiro, que repassa o imóvel ao filho. Esse arranjo não funciona. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.679.501/GO (3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/03/2020), que a venda de bem entre ascendente e descendente por interposta pessoa também é negócio jurídico anulável.
No mesmo julgado, o STJ aplicou o prazo decadencial bienal do art. 179, II, do Código Civil. Portanto, nem a criatividade na estrutura do negócio afasta a regra do art. 496. O que importa é o resultado econômico final.
Preço muito abaixo do mercado: quando a venda esconde uma doação
Outro risco frequente é o preço simbólico. Quando o valor pago fica muito abaixo do mercado, a operação pode ser tratada como doação disfarçada de venda. Nesse caso, a diferença tende a ser discutida no inventário futuro.
Consequentemente, os demais herdeiros podem pedir a colação, ou seja, a devolução do valor ao monte da herança para equalizar as partes. Além disso, preço artificial cria exposição fiscal e facilita a anulação do negócio. Por isso, a avaliação de mercado não é burocracia: é proteção para a família inteira.
| Cenário | Exigência | Risco se ignorada |
|---|---|---|
| Todos os descendentes e o cônjuge são capazes | Consentimento expresso de todos, idealmente na escritura | Anulação da venda em até 2 anos |
| Há irmão menor de idade ou incapaz | Alvará judicial que supre o consentimento | Venda sem eficácia quanto ao menor e anulação |
| Venda feita por interposta pessoa | Nenhuma estrutura indireta afasta o art. 496 | Anulável, conforme o REsp 1.679.501/GO do STJ |
| Preço muito abaixo do mercado | Avaliação prévia e preço compatível com o laudo | Doação disfarçada e colação no inventário |
Venda entre pais e filhos em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju, a escritura pública de compra e venda é lavrada no Tabelionato de Notas escolhido pelas partes. Já o registro compete ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Portanto, a competência segue a localização do bem, não o endereço das partes.
Além disso, a transferência onerosa sofre a incidência do ITBI municipal. Em Aracaju, o imposto é cobrado pela Prefeitura sobre o valor da operação. Por isso, declarar preço abaixo do real não apenas gera risco civil, como também cria problema fiscal com o município.
No nosso escritório, os casos de venda entre pais e filhos costumam chegar por dois caminhos. Algumas famílias querem organizar a sucessão em vida, com planejamento. Outras descobrem, já no inventário, que uma venda antiga ficou sem o consentimento de todos. Em ambos os cenários, a solução extrajudicial, com escritura bem estruturada, quase sempre evita o litígio entre irmãos.
Perguntas frequentes
Quem pode vender e quem precisa concordar
Pai idoso pode vender imóvel para filho?
Mãe pode vender imóvel para filho?
Precisa da concordância de todos os irmãos?
Forma da venda, irmãos menores e preço
Vale fazer a venda por contrato particular?
E se um dos irmãos for menor de idade?
Posso vender o imóvel ao meu filho por preço simbólico?
Vai vender ou comprar um imóvel dentro da família?
A estrutura correta da escritura e dos consentimentos evita litígios entre irmãos e problemas no inventário. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
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Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
