A capitalização de juros mensal é o traço que separa um financiamento caro de uma cláusula nula. Quem compra lote ou imóvel na planta direto da construtora costuma pagar pela Tabela Price e vê o saldo devedor quase parado, mesmo depois de anos de parcelas. De fato, uma sentença recente do TJGO anulou exatamente esse mecanismo e mandou a incorporadora devolver tudo. Neste guia, portanto, você entende o que a lei permite, o que ela veda e como conferir o próprio contrato.
O caso de Senador Canedo: R$ 110 mil pagos e a dívida que não caía
A 1ª Vara Cível de Senador Canedo (GO) julgou, em 16 de outubro de 2026, o processo 5477136-49.2026.8.09.0174. O juiz Andrey Máximo Formiga analisou a promessa de compra e venda de um lote no Jardins Quebec, firmada em 11 de maio de 2024 com financiamento direto da incorporadora FGR Incorporações SPE.
O contrato previa taxa de 0,486% ao mês mais IPCA, em 360 parcelas mensais e 30 anuais, calculadas pela Tabela Price. A compradora pagou R$ 110.401,39. Mesmo assim, o saldo devedor informado chegava a R$ 355.242,98.
Com efeito, o juiz declarou nulo o campo do quadro-resumo que estipulava Tabela Price com capitalização mensal, com fundamento no art. 51, IV, do CDC. Além disso, anulou a cláusula que jogava ITU e IPTU no comprador antes da posse e a cláusula resolutiva expressa. Por fim, resolveu o contrato por culpa exclusiva da vendedora e condenou a incorporadora a devolver os R$ 110.401,39 de forma integral e imediata, com correção por INPC/IPCA e juros pela Selic.
Atenção: trata-se de decisão de primeira instância, sujeita a recurso. Ainda assim, ela segue uma linha jurisprudencial já consolidada no TJGO, como você verá adiante.
O que é a Tabela Price e onde ela esconde juros sobre juros
A Tabela Price é um método de amortização de parcelas fixas. De fato, a fórmula usa o fator (1+i) elevado ao número de meses, ou seja, trabalha com juros compostos. Na prática, os primeiros anos de pagamento cobrem quase só juros, e a amortização do principal anda devagar.
Por isso, o saldo devedor parece congelado. Ou seja, o comprador paga, paga e a dívida quase não cai, exatamente o que aconteceu no caso de Senador Canedo.
Vale dizer, contudo, que a Tabela Price não é ilegal por si só. Segundo o Tema 572 do STJ, a análise passa pela constatação da capitalização de juros no contrato concreto. No caso goiano, aliás, o juiz dispensou perícia porque a capitalização decorre da própria estrutura matemática do método, estampada no quadro-resumo do contrato.
Capitalização de juros mensal: quem pode e quem não pode
Aqui mora o ponto decisivo do tema. O art. 4º do Decreto 22.626/1933, a Lei de Usura, veda a capitalização de juros em intervalo inferior a um ano. Em outras palavras, cobrar juros sobre juros mês a mês é proibido como regra geral.
Por outro lado, a exceção veio com o art. 5º da MP 2.170-36/2001. De fato, ela permite a capitalização mensal, desde que expressamente pactuada, apenas às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional (SFN). Portanto, banco pode; construtora e incorporadora fora do SFN, não.
A Lei 9.514/97, por sua vez, autoriza empresas de fora do Sistema Financeiro de Habitação a usar a alienação fiduciária. No entanto, ela não concede a essas empresas a prerrogativa de capitalizar juros mensalmente.
| Quem cobra | Capitalização mensal | Capitalização anual |
|---|---|---|
| Banco integrante do SFN | Permitida, se expressamente pactuada (MP 2.170-36/2001) | Permitida |
| Construtora ou incorporadora fora do SFN | Vedada pela Lei de Usura (Decreto 22.626/33) | Permitida |
Dessa forma, um mesmo quadro-resumo pode ser válido para o banco e nulo para a incorporadora. Em resumo, o que muda é quem assina o contrato do outro lado.
A nuance de 2026: Súmula 84 do TJGO e o que continua nulo
De fato, o TJGO publicou, em 30 de julho de 2026, a Súmula 84. Segundo o enunciado, a mera utilização da Tabela Price em contratos imobiliários de pessoas jurídicas fora do SFN e do SFI, desde que expressamente pactuada, não configura ilegalidade.
À primeira vista, a leitura assusta o comprador. No entanto, a súmula não examina a capitalização em periodicidade inferior à anual. Ou seja, ela protege o método Price como sistema de parcelas fixas, mas não salva os juros sobre juros mensais embutidos na conta.
É exatamente esse o recorte da sentença de Senador Canedo. Além disso, o próprio TJGO já aplicava essa linha, como nas Apelações Cíveis 5397894-27.2023.8.09.0051 (10ª Câmara, 7 de maio de 2024) e 5165104-08.2022.8.09.0051 (4ª Câmara, 3 de julho de 2023): sem registro da fiduciária, incidem o CDC e a Súmula 543 do STJ, e a capitalização mensal é vedada à empresa fora do SFN.
Resumo prático: Tabela Price em si, válida se pactuada. Capitalização de juros mensal cobrada por incorporadora fora do SFN, nula.
Alienação fiduciária sem registro no cartório: o CDC continua valendo
De fato, muitas incorporadoras invocam a Lei 9.514/97 para escapar do Código de Defesa do Consumidor. No entanto, o argumento só funciona em condições estritas. Segundo o Tema 1095 do STJ (REsp 1.891.498/SP), são três os requisitos cumulativos: contrato de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, inadimplemento do devedor e constituição em mora.
No caso goiano, nenhum dos três estava presente. A alienação fiduciária não tinha registro na matrícula do imóvel, e a compradora estava adimplente quando ajuizou a ação. Assim, o CDC incidiu normalmente.
Além disso, a 2ª Seção do STJ decidiu, nos EREsp 1.866.844/SP, que a falta de registro não apaga a eficácia do contrato entre as partes. O registro, contudo, é imprescindível para a alienação extrajudicial do imóvel, com constituição em mora perante o oficial e leilão.
Por fim, pesa a vedação à supressio. Ou seja, a incorporadora que não segue o rito extrajudicial da Lei 9.514/97 não pode invocar essa mesma lei contra o consumidor. Com efeito, o comportamento contraditório derruba a tese.
Culpa exclusiva da incorporadora: restituição integral e imediata
A Súmula 543 do STJ é direta: na resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC, havendo culpa exclusiva do promitente vendedor, o comprador recebe de volta integralmente as parcelas pagas. Além disso, a restituição é imediata e em parcela única.
No caso de Senador Canedo, a culpa nasceu das cláusulas abusivas da própria incorporadora. Por isso, o juiz ordenou a devolução de 100% dos R$ 110.401,39, corrigidos por INPC/IPCA e com juros pela Selic.
Em contrapartida, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), com retenção de 10% a 25% do valor pago, e o parcelamento de até 12 meses do art. 32-A da Lei 6.766/79 só entram em cena quando o comprador dá causa à rescisão. Ou seja, quem desiste por culpa própria enfrenta retenção; quem rescinde por culpa da vendedora, não.
ITU e IPTU antes da imissão na posse: cláusula abusiva
Além disso, a sentença anulou a cláusula que transferia ITU e IPTU ao comprador antes da imissão na posse. Nesse ponto, ela segue a jurisprudência ampla do STJ: tributos e despesas do imóvel só passam ao promitente comprador com a imissão na posse.
Portanto, cobrar IPTU de quem ainda não recebeu as chaves nem exerce a posse é abusivo. Logo, se o seu contrato tem essa previsão, ela merece revisão.
Como conferir o próprio contrato em quatro etapas
Antes de qualquer disputa, organize o caso com calma. Assim, a conversa com a construtora ou com o advogado deixa de ser no escuro.
Quatro etapas para revisar o financiamento direto
Leia o quadro-resumo
Procure as expressões Tabela Price e capitalização mensal. Se o método estiver estampado ali, a conta já nasce com juros compostos.
Confira taxa e índice
Anote a taxa mensal e o índice de correção, como IPCA ou INPC. Depois, veja se há parcelas anuais ou intermediárias além das mensais.
Peça a matrícula
Solicite a certidão no Cartório de Registro de Imóveis. Verifique se a alienação fiduciária e a promessa foram registradas.
Compare pago e saldo
Some tudo o que você já pagou e confronte com o saldo devedor informado. Se o saldo quase não caiu, leve o contrato a um advogado imobiliário.
Regra prática: guardar boletos, comprovantes e e-mails da construtora faz diferença enorme na hora de calcular a restituição.
Financiamento direto com a construtora em Aracaju e Sergipe
Em Aracaju e na região metropolitana, a compra de lote em loteamento fechado com financiamento direto da incorporadora é comum. Por isso, a decisão do TJGO tem leitura direta para o mercado sergipano: ela confirma uma tendência, ainda que venha de outro tribunal e de primeira instância.
Além disso, a baixa da promessa e da alienação fiduciária passa pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Dessa forma, a rescisão bem conduzida protege o comprador na devolução e libera o imóvel para a vendedora.
O Amadeus & Santos analisa contratos de financiamento direto, quadros-resumo e registros de matrícula em Aracaju e em Brasília. Nesse sentido, a revisão prévia do contrato costuma evitar tanto a cobrança abusiva quanto o litígio demorado.
Perguntas frequentes
Tabela Price é ilegal?
Não por si só. De fato, o Tema 572 do STJ exige a constatação da capitalização de juros no contrato concreto, e a Súmula 84 do TJGO admite o método quando expressamente pactuado. O que a lei veda, contudo, é a capitalização mensal cobrada por empresa fora do Sistema Financeiro Nacional.
Preciso de perícia para provar a capitalização de juros?
Depende do contrato. No caso de Senador Canedo, o juiz dispensou a perícia porque a capitalização decorre da própria estrutura matemática da Tabela Price, estampada no quadro-resumo. Em contratos menos claros, contudo, a perícia contábil pode ser necessária.
Qual é o prazo para revisar o contrato?
Não existe um prazo único, pois ele depende do pedido e da natureza de cada cláusula. Por isso, o ideal é levar o contrato a um advogado o quanto antes, para avaliar prescrição e decadência no caso concreto.
Dinheiro, posse e tipo de imóvel
Posso parar de pagar se desconfiar da capitalização mensal?
Parar de pagar por conta própria é arriscado, porque o inadimplemento pode fortalecer a posição da incorporadora. Antes de suspender parcelas, busque orientação jurídica para definir a estratégia correta.
A construtora pode cobrar IPTU antes de entregar as chaves?
Em regra, não. A jurisprudência do STJ entende que tributos e despesas do imóvel só passam ao comprador com a imissão na posse. A sentença de Senador Canedo declarou nula justamente a cláusula que antecipava ITU e IPTU.
Essas regras valem para lote e para unidade pronta?
A sentença analisou a compra de um lote, mas o raciocínio sobre capitalização mensal vale para qualquer financiamento com empresa fora do SFN. Ainda assim, cada contrato tem particularidades que exigem análise individual.
Paga a construtora todo mês e o saldo não cai?
A equipe do Amadeus & Santos analisa o quadro-resumo, a formação das parcelas e o registro da matrícula para apontar os caminhos do seu caso. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada contrato tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em outubro de 2026.
