Regulamentação de criptomoedas no Brasil entrou em uma fase nova. Desde fevereiro de 2026, corretoras e custodiantes de ativos virtuais só podem operar com autorização do Banco Central, sob a figura da SPSAV. Assim, neste artigo, explicamos o que é a SPSAV, quais regras valem e o que muda para quem compra imóvel com criptomoeda, para a tokenização de imóveis e para investidores em Aracaju e no Sergipe.
A linha do tempo da regulamentação de criptomoedas no Brasil
Antes de tudo, a nova regra não nasceu do nada. Com efeito, ela fecha um ciclo de quatro anos de construção normativa. Primeiro, veio a Lei 14.478/2022, o marco legal dos ativos virtuais. Em seguida, o Decreto 11.563/2023 designou o Banco Central como supervisor. Por fim, as resoluções do próprio BCB detalharam o regime de funcionamento.
Da lei ao supervisor: a regulação dos ativos virtuais em 4 marcos
Lei 14.478/2022
Marco legal dos ativos virtuais. O art. 3º define ativo virtual como representação digital de valor negociável ou transferível eletronicamente, usada para pagamento ou investimento.
Decreto 11.563/2023
Regulamenta a lei e designa o Banco Central como autoridade supervisora das prestadoras de serviços de ativos virtuais.
Resoluções BCB 519 e 520/2025
Criam o regime de autorização e funcionamento das SPSAVs, com vigência desde 02/02/2026.
Resoluções BCB 552 e 553/2026
Estendem às SPSAVs regras de governança, ouvidoria, compliance, segurança cibernética, contabilidade e auditoria.
Além desses marcos, o Banco Central completou o arcabouço com outras normas, em um ritmo intenso de edições ao longo de poucos meses. Ou seja, o sistema deixou de ser uma promessa e virou regra operacional.
Quem criou a SPSAV: uma correção necessária
Um ponto, contudo, merece correção. Circula no mercado a ideia de que a SPSAV surgiu pelas Resoluções 552 e 553. Não foi assim. O regime nasceu das Resoluções BCB 519 e 520, de novembro de 2025. As resoluções de 2026 apenas estenderam às SPSAVs regras que já valiam para bancos, corretoras e instituições de pagamento.
Em resumo: desde 02/02/2026, prestar serviços de ativos virtuais no Brasil exige autorização prévia do Banco Central e uma pessoa jurídica dedicada exclusivamente a isso.
O que é a SPSAV e quais serviços ela cobre
Antes de mais nada, SPSAV é a sigla para Sociedade Prestadora de Serviços de Ativos Virtuais. Trata-se da pessoa jurídica autorizada pelo Banco Central para operar nesse mercado. Assim, o termo antigo, PSAV ou VASP (do padrão internacional), deu lugar a uma figura societária brasileira, com personalidade e deveres próprios.
Na prática, o rol de serviços cobre quatro atividades centrais: a troca entre ativos virtuais e moeda, a transferência, a custódia e a administração de ativos virtuais de terceiros. Dessa forma, praticamente toda exchange que atende clientes no Brasil se enquadra no regime.
O que ficou de fora do regime do BCB
Por outro lado, os valores mobiliários não entram no perímetro do Banco Central. Nesse sentido, tokens que configuram valor mobiliário seguem sob a supervisão da CVM. Essa divisão, aliás, é decisiva para a tokenização de imóveis, como veremos adiante.
Quem precisa de autorização do Banco Central
Vale dizer: o critério é funcional, e não o rótulo da empresa. Ou seja, importa o que a empresa faz, e não como ela se chama. Se ela troca, transfere, custodia ou administra ativos virtuais de terceiros, precisa de autorização.
Além disso, a autorização é prévia. A empresa não pode começar a operar e pedir a licença depois. O processo exige a constituição de uma pessoa jurídica no Brasil, com objeto social exclusivo para os serviços de ativos virtuais.
Portanto, uma fintech ou uma incorporadora que queira custodiar tokens de clientes não basta abrir um CNPJ qualquer. Ela precisa montar uma sociedade dedicada e passar pelo crivo do Banco Central.
As exigências impostas às SPSAVs
O regime criado pelas Resoluções BCB 519 e 520/2025 impõe um conjunto pesado de deveres. Em síntese, os principais são:
- pessoa jurídica constituída no Brasil, com objeto social exclusivo;
- estrutura de governança e controles internos;
- procedimentos de conhecimento do cliente e de prevenção à lavagem de dinheiro (KYC/AML);
- custódia segregada dos ativos dos clientes;
- regras de segurança cibernética, ouvidoria e compliance, estendidas pelas Resoluções BCB 552 e 553/2026, junto de normas contábeis, de auditoria e de demonstrações financeiras.
Custódia segregada: a proteção central do cliente
Sobretudo, o ponto mais protetivo é a custódia segregada. A Resolução BCB 520/2025 proíbe que a SPSAV use os ativos dos clientes em operações próprias. Na prática, o patrimônio do cliente fica separado do patrimônio da corretora. Dessa forma, uma crise da empresa não contamina, em tese, os ativos guardados para terceiros.
Capital mínimo: uma palavra de cautela
Sobre capital mínimo, vale uma ressalva honesta. O BCB prevê exigências prudenciais de capital, mas os valores definitivos por categoria de serviço ainda não saíram de forma fechada. Portanto, desconfie de quem afirma um número exato neste momento.
BCB x CVM: onde fica a tokenização de imóveis
A divisão de competências entre os dois reguladores segue a natureza do token. Em linhas gerais, o desenho fica assim:
| Tipo de token | Quem supervisiona | Exemplo |
|---|---|---|
| Ativo virtual puro | Banco Central | Criptomoeda usada como meio de pagamento ou investimento |
| Token que configura valor mobiliário | CVM | Cotas de investimento e recebíveis tokenizados |
| Zona de fronteira | BCB e CVM, conforme a estrutura | CRI tokenizado e cotas de imóvel tokenizadas |
A tokenização de imóveis mora exatamente nessa fronteira. Quando o token representa apenas uma fração digital de um bem, a lógica se aproxima do ativo virtual. Contudo, quando ele embute direito a rendimentos ou participação em recebíveis, como no CRI tokenizado, pode configurar valor mobiliário e atrair a CVM.
Por isso, a estrutura jurídica de cada oferta define o regulador. Não é o nome do produto que decide, e sim o desenho do direito que o token carrega.
Riscos de operar sem autorização
De saída, prestar esses serviços sem autorização não é apenas uma irregularidade administrativa. A conduta pode configurar exercício irregular de atividade financeira, com consequências penais para os administradores. Além disso, há responsabilização civil por perdas e danos causados aos clientes.
Na prática, existe ainda um efeito colateral imediato: a perda de acesso ao sistema bancário. Instituições autorizadas tendem a cortar o relacionamento com operadores irregulares. Dessa forma, a empresa sem licença fica fora do circuito financeiro formal.
Para o cliente, a lição é direta. Antes de movimentar valores, confira se a plataforma opera como SPSAV autorizada. Sem essa checagem, o risco de ficar sem atendimento e sem lastro regulatório cresce muito.
O que muda para quem compra imóvel com criptomoeda
A nova regulação, ademais, se soma a uma decisão recente do STJ. No REsp 2.235.558/SC, a 3ª Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, com publicação no DJEN de 25/08/2026, validou cláusula de pagamento em criptomoeda na compra de imóvel. O Tribunal reconheceu que cripto é ativo digital, não moeda corrente, e que a flutuação de valor não invalida o negócio. Já explicamos esse julgado em detalhe no artigo sobre comprar imóvel com criptomoeda e a decisão do STJ.
Com as SPSAVs, a proteção do comprador aumenta. A custódia segregada e a autorização prévia reduzem o risco de a corretora desaparecer com os ativos no meio da operação. Além disso, as regras de KYC e de prevenção à lavagem tornam mais rastreável a origem dos valores.
Para o vendedor, o ganho é semelhante. Ele passa a receber por um canal supervisionado, com comprovação técnica da transferência. Ou seja, a escritura e o registro ganham lastro documental mais forte.
O cenário em Aracaju e no Sergipe
Em Aracaju, essas operações seguem os mesmos marcos registrais de qualquer compra e venda. A escritura pública é lavrada em tabelionato de notas, e o registro acontece no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. A cripto muda a forma de pagamento, mas não altera a forma de transferência da propriedade.
Além disso, o mercado sergipano já recebe as primeiras ofertas de tokenização imobiliária. Nesses casos, a diligência prévia é decisiva: conferir a matrícula, a estrutura do token e o regulador competente antes de investir.
Na rotina do escritório, os problemas quase nunca estão na tecnologia. Estão em cláusulas vagas sobre cotação, prazo e prova do pagamento. Portanto, o contrato bem desenhado continua sendo a principal proteção do negócio.
Perguntas frequentes
O que é SPSAV e qual a diferença para a antiga VASP?
Toda exchange precisa de autorização do Banco Central?
A SPSAV foi criada pelas Resoluções BCB 552 e 553?
A corretora pode usar os ativos dos clientes em operações próprias?
Imóveis, tokens e o comprador pessoa física
Token de imóvel é supervisionado pelo BCB ou pela CVM?
O que muda para quem compra imóvel com criptomoeda?
Qual o risco de usar uma plataforma sem autorização?
Vai operar com cripto ou tokenização no mercado imobiliário?
Analisamos a estrutura do token, o regulador competente e desenhamos as cláusulas de pagamento, custódia e registro do seu negócio. Atendimento em Aracaju/SE e Brasília/DF.
Falar com a equipe no WhatsApp
Dr. Andress Amadeus Pinheiro Santos
Sócio do Amadeus & Santos Advogados Associados (OAB/SE 7.875). Especialista em Direito Imobiliário, Registral, Notarial e Urbanístico, com atuação em regularização imobiliária e tokenização. Ver perfil completo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Cada caso tem particularidades que devem ser avaliadas tecnicamente. Normas e entendimentos citados vigentes em setembro de 2026.
