O empresário visita o imóvel, vê uma boa oportunidade de compra e fecha o negócio. Depois de alguns dias começa a ficar nervoso porque verificou que o desconto foi tão bom a ponto de desconfiar.
Depois de um tempo o adquirente deste imóvel se depara com uma nova pessoa dizendo que também comprou o mesmo imóvel, porém de um terceiro estranho e não sabido há muitos anos.
Começam as batalhas judiciais para saber quem é o verdadeiro dono e a aflição do empreendedor só aumenta a cada mês que se passa.
O jovem que acabou de comprar o imóvel fica com receio de perder mais dinheiro e tempo porque a outra pessoa tem um “papel” de muito mais tempo.
Neste artigo vamos trabalhar de modo prático as consequências desta situação.
O QUE É A VENDA A NON DOMINO?
A venda a non domino é aquela realizada por quem não é o proprietário da coisa e que, portanto, não tem legitimação para o negócio jurídico. Soma-se a essa condição, o fato de que o negócio se realiza sob uma conjuntura aparentemente perfeita, instrumentalmente hábil a iludir qualquer pessoa.
QUAIS OS EFEITOS DA VENDA A NON DOMINO
A situação acarreta a nulidade absoluta da compra e venda, ou ao menos a sua total ineficácia perante o real proprietário, que não se sujeita, por essa razão, aos prazos comuns de anulação do negócio.
A venda a non domino, e esta, de tão grave, já titubeou a doutrina no sentido de dar ensejo à nulidade absoluta e insanável do ato ou torná-lo simplesmente ineficaz em face do verdadeiro proprietário ante a seriedade da fraude perpetrada.
A venda realizada pelo proprietário aparente é nula, porque transferiu coisa que não lhe pertence, de propriedade de outrem. Por isso, o legítimo proprietário poderá reivindicar a coisa das mãos de quem quer que, injustamente, a possua ou detenha, por ser esta uma das faculdades inerentes ao direito subjetivo de propriedade (art. 1.228, caput, do CC)[1]
[1] Daniel Carnacchioni explica ( in Curso de Direito Civil – Direitos Reais , 1ª ed. em e-book, Ed. RT, 2014, Cap. 6, Item 6.3)
Na compra e venda a non domino a ineficácia do contrato se verifica justamente porque o alienante não é titular do poder de disposição.
Cabe destacar que o art. 169 do Código Civil descreve que os negócios jurídicos não convalescem com o decurso do tempo. In verbis:
“Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”.
COMO FICA O CASO DO EMPRESÁRIO?
No caso do empresário se ele comprou efetivamente do real proprietário, mesmo que o terceiro tenha o papel por mais tempo não terá direito algum sobre a propriedade.
Conforme explicado acima, mesmo que de aparente fidedignidade, o negócio jurídico que realizado com pessoa que não é proprietária não convalesce com o tempo, posto que é inteiramente nulo de pleno direito.
COMO FICA O TERCEIRO DE BOA FÉ?
O terceiro de boa –fé é o que chamamos de evicto, enganado pela propriedade aparente do alienante, terá o direito de exigir perdas e danos do proprietário aparente que efetivou a venda a non domino (arts. 447 e 450 do CC). Essa é a regra geral.
E SE A VENDA FOI REALIZADA NO TEMPO DO CÓDIGO CIVIL DE 1916?
A dinâmica continua a mesma, não se aplicando o prazo decadencial de 4 anos estipulados no art. 178 §9º V, b, do Código Civil de 1916.
A propósito:
A venda feita por quem não era dono da coisa (a non domino) é nula (CC⁄1916 145 II [CC 166 II]) e não anulável por dolo ou simulação, razão por que não está sujeita ao prazo decadencial do CC⁄1916 178 § 9.º V b [v. CC 178 II]. – Voto do Min. Aliomar Baleeiro (STF, 1.ª T., RE 71091-BA, rel. Min. Aliomar Baleeiro, j. 8.6.1973, DJU 10.9.1973).
COMO EVITAR A COMPRA E VENDA A NON DOMINO?
A opção mais acertada antes da compra de imóveis é realizar o due diligence imobiliário, onde diversas certidões são solicitadas e analisadas por um grupo de especialistas em direito imobiliário apuram e aconselham ou não a compra.
Mesmo que a due diligence não tenha sido realizada e descubra-se que está a se passar por um provável ato de compra e venda por quem não é proprietário, é importante destacar que por mais que o tempo tenha se perpetuado a venda é nula e pode ser alegada a qualquer momento e grau de jurisdição, através de ação judicial.
